Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmal „schlechter Schnitt” auch schon bei einem gefangenen Zimmer

Das Orientierungsmerkmal „schlechter Schnitt" ist auch dann gegeben, wenn in einer Zweizimmerwohnung das kleine Schlafzimmer von der Küche abgeht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung hat zum Teil Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 243,52 € um 9,54 € auf 253,06 € ab dem 1. November 2011 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Mit dem Vertrag vom 15. März 2011 mietete die Bekl. von der B. GmbH die Wohnung in der N. K. in Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist 50,21 m2 groß. Inzwischen ist unstreitig die Kl. Vermieterin.

Mit dem Schreiben vom 15. August 2011 verlangte die Hausverwaltung für die Kl. die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 243,52 € um 18,07 € auf 261,59 € ab dem 1. November 2011. Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt, wogegen sich die Berufung der Bekl. wendet.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die Stellvertretung - entgegen der Ansicht der Bekl. - ausdrücklich offengelegt. Es ist der Berliner Mietspiegel 2011 anzuwenden. Die Wohnung ist unstreitig in das Feld E 4 einzuordnen. Zu den Merkmalsgruppen gelten folgende Erwägungen: Das Bad ist unstreitig negativ anzusetzen. Die Küche ist neutral anzusetzen, es ist nichts vorgetragen. Die Wohnung ist neutral zu bewerten. Unstreitig sind die modernen Isolierglasfenster. Es ist von einem schlechten Schnitt der Wohnung auszugehen. Das Beispiel „mehr als ein gefangenes Zimmer" ist ausdrücklich nicht abschließend. Die hiesige Situation mit einem von der Küche abgehenden und insoweit gefangenen, daneben unbestritten kleinem Schlafzimmer ist nach der Auffassung des Einzelrichters dem gleichzustellen.

Von einem nicht nutzbaren Balkon ist dagegen nicht auszugehen. Auch unter den geschilderten Umständen ist die Nutzbarkeit des Balkons nicht völlig aufgehoben. Der Einzelrichter geht nicht davon aus, dass der Verkehr durchgängig so stark ist, dass man selbst am Abend oder an Feiertagen den Balkon überhaupt nicht aufsuchen und nutzen könnte.

Das Gebäude ist positiv.

Die nach 1994 eingebaute Heizung bzw. der Energieverbrauchskennwert unter 120 kWh/(m2a) sind insgesamt nur ein positives Merkmal. Der Energieausweis ist nicht hinreichend bestritten. Wenn der Ausgangszustand des Gebäudes hinsichtlich der Dämmung unverändert ist, ist dies kein Negativmerkmal, denn insoweit ist das Baualter zu berücksichtigen.

Das Wohnumfeld ist negativ. Eine sichtbegrenzend gestaltete Müllstandsfläche ist aus Sicht des Einzelrichters bei der auf dem von der Kl. selbst zu den Akten gereichten Foto zu erkennenden Gestaltung nicht gegeben. Der Verkehrslärm ist unstreitig.

Das Orientierungsmerkmal „schlechter Schnitt (z. B. mehr als ein gefangenes Zimmer)" im Berliner Mietspiegel liegt auch dann vor, wenn in einer Zweizimmerwohnung das kleine Schlafzimmer von der Küche abgeht, mithin nur ein gefangenes Zimmer vorhanden ist.

In einem Prozess auf Zustimmung zur Mieterhöhung stritten die Parteien u. a. darüber, ob die Zweizimmerwohnung mit dem von der Küche ausgehenden Schlafzimmer einen „schlechten Schnitt" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2011 aufweist. Gegen das Urteil der ersten Instanz, das dies verneint hatte, legte der Mieter Berufung ein.

Der Einzelrichter der ZK 67 gab der Berufung statt. Das Orientierungsmerkmal „schlechter Schnitt (z. B. mehr als ein gefangenes Zimmer)" sei auch dann gegeben, wenn in einer Zweizimmerwohnung das kleine Schlafzimmer von der Küche abgehe, da diese Situation derjenigen in einer Mehrzimmerwohnung mit mehr als einem gefangenen Zimmer gleichstehe.

Das Urteil ist durchaus vertretbar. Wollte man auch für eine Zweizimmerwohnung mehr als ein gefangenes Zimmer für einen schlechten Schnitt verlangen, würde wohl keine dieser Kleinwohnungen dieses wohnwertmindernde Merkmal aufweisen. Daher kann für diese Kleinwohnungen ein schlechter Zuschnitt schon dann angenommen werden, wenn nur ein Zimmer über einen anderen Raum zu erreichen ist.