Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berliner Mietspiegel 2011; Orientierungsmerkmale; Beweislast für wohnwertmindernde Merkmale

Der Mieter ist sowohl für wohnwertmindernde Merkmale als auch für seine Behauptung darlegungs- und beweispflichtig, die jetzt vorhandenen Ausstattungsmerkmale stammten nicht vom Vermieter, sondern von ihm selbst.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. sind Mieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung.

Mit Schreiben vom 15.4.2011 verlangte der Kl. die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 471,61 € um 68,05 € auf 539,66 € monatlich mit Wirkung zum 1.8.2011, wobei er sich auf den Berliner Mietspiegel 2009 bezog. Es wurde das Mietspiegelfeld H 5 angegeben sowie Betriebskosten von 1,28 €/m2.

Der Kl. trägt vor, nunmehr sei der Berliner Mietspiegel 2011 anzuwenden, auf die streitgegenständliche Wohnung seien zuletzt Betriebskosten in Höhe von 109,64 € monatlich entfallen. Die Wohnung habe gemäß der eingereichten Wohnflächenberechnung (Anlage K 3) eine Größe von 85,66 m2. Die Klage sei auch dann begründet, falls statt des Mietspiegelfeldes H 5 das Mietspiegelfeld H 2 Anwendung finden würde, da die Werte des Mietspiegelfeldes H 2 über denen des Mietspiegelfeldes H 5 lägen. Der Kl. behauptet, die Merkmalgruppen 1 und 2 seien neutral, die Merkmalgruppen 3 bis 5 seien positiv, ferner sei ein Zuschlag von 0,11 €/m2 für ein modernes Bad zu berücksichtigen. Nach dem Mietspiegelfeld H 5 würde sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 476,27 € nettokalt bzw. 585,91 € bruttokalt ergeben, nach dem Mietspiegelfeld H 2 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 531,95 € nettokalt bzw. 641,59 € bruttokalt. Die vom Kl. verlangte Miete liege also nach beiden Mietspiegelfeldern innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei der Merkmalgruppe 3 seien ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss, ein Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung und ein großer geräumiger Südbalkon von 9 m2 zu berücksichtigen, bei der Merkmalgruppe 4 würden die wohnwerterhöhenden Merkmale „repräsentativer, hochwertig sanierter Eingangsbereich" und „repräsentatives, hochwertig saniertes Treppenhaus" vorliegen. Es liege auch ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes vor. Bei der Merkmalgruppe 5 seien eine aufwendige gärtnerische Gestaltung des Grundstücks, eine sichtbegrenzend gestaltete Müllstandsfläche und die Lage der Wohnung an einer besonders ruhigen Seitenstraße zu berücksichtigen. Es werde bestritten, dass die Bekl. die Wohnung auf eigene Kosten ausgebaut und das Bad gefliest hätten. Für die behaupteten baulichen Veränderungen habe keine Genehmigung des Kl. vorgelegen. Soweit Mieter Instandsetzungsarbeiten ohne Absprache mit dem Vermieter durchführen würden, könnten sie hierdurch keine zusätzlichen Rechte erwerben. Selbst falls, wie die Bekl. formulieren würden, das Bad „neu gefliest" und eine „neue Badewanne" eingebaut worden sei, so seien damit lediglich bereits vorhandene Ausstattungsmerkmale erneuert worden. Die Küche, die über hochwertige Bodenfliesen verfüge, verfüge auf ausdrücklichen Wunsch der Mieter über keinen Heizkörper, da die Bekl. beim Einbau der Gasetagenheizung ausdrücklich keinen Heizkörper in der Küche gewollt hätten, um die Einbauküche nicht verändern zu müssen. Diesem Wunsch sei entsprochen worden. Das Bad sei nicht fensterlos, es verfüge über ein Dachflächenfenster.

[...] Die Bekl. streiten, dass die Wohnung in den Jahren 1954/1955 errichtet worden sei. In einem früheren Schreiben vom 28.3.2001 sei die Wohnung in das Mietspiegelfeld H 2 eingeordnet worden. Die Bekl. behaupten, der jetzige Zustand des Bades sei von ihnen geschaffen worden, sämtliche Merkmalgruppen seien negativ. Die Wände im Bad seien nicht gefliest gewesen, und es sei eine freistehende Wanne ohne Verblendung vorhanden gewesen. Da die Küche nicht beheizbar sei, sei auch die Merkmalgruppe 2 negativ. Bezüglich der Merkmalgruppe 3 behaupten die Bekl., es gebe überwiegend Einfachverglasung, die Elektroinstallation sei unzureichend, in jedem Raum habe sich bei Einzug nur eine Steckdose befunden, die Elektroinstallation sei überwiegend auf Putz gewesen, ebenso die Entwässerungsinstallation. Bezüglich der Merkmalgruppe 4 behaupten die Bekl., die Wohnung sei teilweise unzureichend wärmegedämmt. Ferner sei zu berücksichtigen, dass die Wohnung im 5. Obergeschoss liege und das Haus unstreitig keinen Aufzug habe. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 5 behaupten die Bekl., der Verkehrslärm der B.straße reiche bis zur Wohnung, die Müllstandsfläche sei offen. Im Übrigen sei die Wohnung lediglich 80,10 m2 groß.

Die Klage ist begründet.

Die Bekl. sind gemäß § 558 BGB zu der verlangten Zustimmung verpflichtet, denn die geforderte neue Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Da nur auf Wunsch der Bekl. kein Heizkörper in der Küche angebracht wurde, können die Bekl. sich insoweit nicht darauf berufen, es liege ein wohnwertminderndes Merkmal vor. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist daher als neutral einzustufen. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist jedenfalls nicht überwiegend negativ. Den von den Bekl. behaupteten Negativmerkmalen stehen jedenfalls drei wohnwerterhöhende Merkmale gegenüber, und zwar rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss, Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung und großer geräumiger Balkon. Die von den Bekl. behauptete Einfachverglasung haben sie jedenfalls nicht zu beweisen vermocht. Insbesondere haben sie nicht zu beweisen vermocht, dass eines der Fenster von ihnen auf eigene Kosten ausgetauscht worden sei. Auch die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist nicht überwiegend negativ. Auch hier haben die Bekl. nicht zu beweisen vermocht, dass der jetzige Zustand von ihnen auf eigene Kosten geschaffen worden war. Auch die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist jedenfalls nicht negativ. Die Straße ist nicht als Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel ausgewiesen. Darauf, ob die Müllstandsfläche offen ist, kommt es nicht an, denn ein wohnwertminderndes Merkmal würde nur dann vorliegen, wenn die Müllstandsfläche auch ungepflegt wäre. Dies wurde von den Bekl. nicht dargelegt. Da die Merkmalgruppen 1, 2, 3 und 5 jedenfalls nicht überwiegend negativ, sondern mindestens neutral sind, wäre die Klage auch dann noch begründet, falls die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) negativ wäre, was von dem Kl. allerdings ausdrücklich bestritten wurde. Mit Ausnahme des unstreitigen Negativmerkmals „Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Aufzug" haben die Bekl. weitere Negativmerkmale bereits nicht zu beweisen vermocht. Hierauf kommt es jedoch bereits nicht an. Selbst falls die Merkmalgruppe 4 negativ wäre, so würde die verlangte Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Da die Bekl. nicht zu beweisen vermocht haben, dass der jetzige Zustand von ihnen und auf ihre Kosten geschaffen wurde, ist auch das von dem Kl. zugrunde gelegte Sondermerkmal „modernes Bad" mit einem Zuschlag von 0,11 €/m2 zu berücksichtigen. Falls die Merkmalgruppe 4 negativ wäre, wäre ein Abschlag von 20 % des Differenzbetrages zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert vorzunehmen. Bei dem von dem Kl. zugrunde gelegten Mietspiegelfeld H 5 würde sich folgende Berechnung ergeben: Mittelwert 5,06 €/m2 nettokalt abzüglich 0,10 € zuzüglich 0,11 € = 5,07 € x 85,66 m2 + 109,64 € Betriebskosten = 543,93 € bruttokalt monatlich. Unter Zugrundelegung des Mietspiegelfeldes H 2 ergäbe sich folgende Berechnung: Mittelwert 5,47 €/m2 nettokalt abzüglich 0,20 € zuzüglich 0,11 € = 5,38 x 85,66 m2 +109,64 € Betriebskosten = 570,49 € bruttokalt monatlich.

Die von dem Kl. verlangte Miete liegt jeweils darunter. Das Gericht hat der Berechnung eine Wohnungsgröße von 85,66 m2 zugrunde gelegt, denn diese Größe wurde von dem Kl. durch die eingereichte Wohnflächenberechnung nachgewiesen. Ferner wurde der jetzt gültige Berliner Mietspiegel 2011 zugrunde gelegt.

Der Mieter ist sowohl für wohnwertmindernde Merkmale als auch für seine Behauptung darlegungs- und beweispflichtig, die jetzt vorhandenen Ausstattungsmerkmale stammten von ihm selbst.

Mieter und Vermieter stritten im Rahmen einer Mieterhöhung darüber, ob die Mieter das Bad neu gefliest und eine neue Badewanne eingebaut hatten, sowie darüber, ob die Wohnung nur einfach verglast sei und ob die Mieter eines der Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht hatten.

Das Amtsgericht Schöneberg sah die Mieter für ihre dementsprechenden Behauptungen als beweisfällig geblieben an und verurteilte sie zur Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung.

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei Ermittlung der ortsüblichen Miete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (BGH GE 2010, 1109; LG Berlin GE 2011, 888; LG Berlin GE 2011, 1022), und wohnwerterhöhende Merkmale des Mietspiegels muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen (LG Berlin GE 2012, 488).

Aber für das Vorliegen wohnwertmindernder Merkmale der Orientierungshilfe ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin GE 2011, 202). Diese Darlegungs- und Beweislast des Mieters umfasst auch die Behauptung, dass der jetzige Zustand als wohnwertmindernd angesehen werden müsse, weil er den ursprünglich wohnwertmindernden Zustand durch eine von ihm geschaffene Ausstattung der Mietsache auf eigene Kosten verbessert habe.