Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsverlangen; Verzug mit Zustimmungserklärung

Angesichts der Kompliziertheit der Regelung des § 2 MHG kann es nicht sachgerecht sein, grundsätzlich einen Verzug mit der Zustimmungserklärung zu bejahen.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Verzugszinsen auf den Mieterhöhungsbetrag für die Zeit von Oktober 85 bis Juli 88 nicht zu. Aus-zugehen ist davon, daß dieser Betrag geschuldet wurde auf Grund einer Vertragsänderung, die das Miethöhegesetz - als Sonderfall des Vertragsrechts - ermöglicht. Für den Regelfall gilt ja, daß Angebote zur Änderung eines Vertrages der Annahme bedürfen, die Vertragsänderung also scheitert, wenn sie nicht akzeptiert wird. Das Miethöhegesetz regelt in seinem § 2 nicht nur die Modalitäten der einverständlichen Vertragsänderung, er regelt als Sonderfall auch, in welcher Weise diese einverständliche Lösung der Parteien selbst durch das Gericht ersetzt werden kann. Anders als im Fall des § 18 des Ersten Bundesmietengesetzes ist in § 2 MHG dabei nicht der Weg der einseitigen Veränderung des Vertragsinhalts gewählt worden, der Gesetzgeber bleibt in § 2 MHG bei der Fiktion der einverständlichen Regelung, indem der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung ver-urteilt wird, d. h. verurteilt wird, das Angebot zur Vertragsänderung anzu-nehmen. Gäbe es § 2 Abs. 4 MHG nicht, würde nunmehr diese Verurteilung zur Zustimmung die Änderung des Vertragsinhalts für den Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils bedeuten. Nach der ausdrücklichen Regelung des § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO gilt die Willenserklärung im Zeitpunkt der Rechtskraft als abgegeben. Da die rechtskräftige Verurteilung an die Stelle der Zustimmung zum Angebot des Vermieters auf einverständliche Mietzinserhöhung tritt, wäre ohne die Regelung des § 2 Abs. 4 MHG die Ver-tragsänderung mit ihren Folgen der Zahlungspflicht erst zum Zeitpunkt der Rechtskraft des den Mieter zur Zustimmung verurteilenden Urteils wirksam. § 2 Abs. 4 MHG regelt dies anders und bezieht den Zeitpunkt der Ver-tragsänderung zurück. Das gilt aber selbstverständlich nur in dem Rahmen, der ausdrücklich geregelt wird, d. h. für die Mietzinsverpflichtung selbst.

Daß keine rückwirkende Verpflichtung für Verzugszinsen vorgesehen ist und daß derartige Ansprüche auch nicht gem. §§ 284 II, 288 BGB entstan-den sind, ergibt sich aus der Überlegung, daß es eine rückwirkend eintre-tende Sanktion einer Vertragsverletzung - hier der Verletzung der Pflicht zur rechtzeitigen Zahlung - nicht geben kann. Es sind die gesetzliche Fik-tion des § 894 ZPO zusammen mit den Regelungen des § 2 Abs. 4 MHG und den vertraglichen Bestimmungen der Fälligkeit, die überhaupt die rückwirkende Entstehung der Zahlungspflicht begründen, obgleich dies fraglich genug erscheint bei einem Begriff wie dem der Fälligkeit, der an ei-nen Zeitpunkt anknüpft,der - wie im Falle der Verpflichtung zur Mietzinszahlung - jeweils vergangen und unwiederholbar ist. Zumindest aber ist es ausgeschlossen, mit der Zahlungsverpflichtung, die allein auf Grund der oben genannten Regelungen rückwirkend entsteht, in Verzug zu geraten. Hier kommt Verzug als Form der Vertragsverletzung nicht in Betracht, ist begrifflich ausgeschlossen, was ohne weiteres auch die Überlegung er gibt, daß Verzug ja auch die Komponente des Verschuldens beinhalten muß, an das im Fall der Rückwirkung nicht zu denken ist.

Es wird aber auch nicht der Ansicht des Landgerichts Köln in seiner Ent-scheidung vom 29.3.79 (WuM 80, 76 f.) gefolgt, wonach sich der Anspruch auf Schadensersatz als Folge der Verletzung der Pflicht zur Zustimmung zur Mieterhöhung ergibt. § 2 MHG sieht vor, daß der Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat, d. h. um-gekehrt hat der Mieter aber auch eine Verpflichtung, unter den besonderen Voraussetzungen des § 2 MHG seine Zustimmung zu erteilen. In Ver zug geraten könnte der Mieter also allenfalls mit dieser Pflicht. Der An-spruch kann sich danach also nicht aus § 288 Abs. 1 BGB ergeben, denn eine Geldschuld wird nicht geschuldet. Demzufolge leitet das Landgericht Köln in seiner Entscheidung seinen Anspruch auch aus § 286 Abs. 1 BGB her, d. h. die vom Gläubiger zu zahlenden Kreditzinsen werden als ein durch den Verzug mit der Erklärung zur Zustimmung zur Mieterhöhung entstandener Schaden angesehen. Diese Auffassung, die Sanktionen an den Verzug mit der Zustimmungserklärung knüpft, steht aber im Widerspruch zum Gesamtzusammenhang des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG.

Das Verfahren der Mieterhöhung ist zunächst gekennzeichnet dadurch, daß es an das Mieterhöhungsverlangen inhaltliche Anforderungen stellt und daß ein Begründungszwang besteht, es gibt darüber hinaus Regelungen für die verschiedenen Fristen zur Erklärung bzw. zur Klage, schließlich die Regelungen über das Wirksamwerden der Mieterhöhung. Der Gesetzgeber hat also einerseits - insoweit unter Verlassen des Prinzips der Ver tragsfreiheit - das Verfahren des § 2 MHG geschaffen, das für den Mieter einen Zwang zum Abschluß entsprechender Vereinbarungen bedeutet. Der Gesetzgeber hat aber auf der anderen Seite das Verfahren mit der Pflicht zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, mit den verschiedenen Fristenregelungen, der Regelung der Kappungsgrenze so kompliziert geregelt, daß eine Unterscheidung dahin, daß es in bestimmten Fäl-len "entschuldbar" ist, wenn der Mieter nicht zustimmt (und dann kein Ver-zug mit der Zustimmmung besteht), in anderen dagegen nicht, gar nicht ge-troffen werden kann. Das zeigt auch gerade die Rechtsprechung zu § 2 MHG. Es kann nicht sachgerecht sein, angesichts der Kompliziertheit der Regelung des § 2 MHG, wie sie gerade auch durch die Vielzahl von hierzu ergangenen Urteilen belegt wird, und angesichts der Tatsache, daß schließlich von Gesetzes wegen das Klageverfahren vorgesehen wird, ei-nen Verzug mit der Zustimmungserklärung auch nur grundsätzlich zu beja-hen. Das würde zur Folge haben, daß sozusagen aus einer Laiensphäre heraus zu prüfen wäre, ob der Fall nun klar gelegen hat oder nicht. Die Tat-sache, daß in § 2 MHG die freiwillig erteilte Zustimmung und die durch Kla-ge herbeigeführte Zustimmung nebeneinander geregelt werden und lediglich für die Mietzinsverpflichtung die rückwirkende Entstehung vorgesehen ist, deutet darauf hin, daß weitergehende Verpflichtungen auch nicht entstehen sollten. Schließlich wäre ohne die ausdrückliche Regelung des § 2 Abs. 4 MHG noch nicht einmal rückwirkend der Erhöhungsbetrag geschuldet. Verzugszinsen sind darauf aber nicht vorgesehen.