Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründungsmittel; Mietspiegel; Mischmietverhältnis

Der Mietspiegel ist als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen nach dem MHG ungeeignet, wenn es sich um ein Mischmietverhältnis handelt.

1. Es kann dahinstehen, ob die Kl. nach § 571 BGB alleinige Vermieterin der von dem Bekl. innegehaltenen Mietsache geworden ist und das Zustimmungsverlangen nach § 2 MHG vom 30. März 1995 im Hinblick hierauf Wirksamkeit entfalten kann.

2. Unter der Voraussetzung, daß auf das vorliegende Mietverhältnis Wohnraummiete Anwendung findet, ist das Mietzinserhöhungsverlangen jedenfalls deshalb unschlüssig und unwirksam, mit der Folge, daß die Überlegungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 MHG für den Bekl. nicht in Gang gesetzt worden ist, weil der Mietspiegel nicht als Begründungsmittel für die erstrebte Mietzinserhöhung herangezogen werden kann.

Zwar ist im Hinblick auf den vertraglich mit 60 Prozent vereinbarten Gewerbeanteil bereits fraglich, ob es sich vorliegend um ein Wohnraummietverhältnis handelt und das Miethöheregelungsgesetz (MHG) Anwendung findet.

Selbst wenn es sich jedoch nicht um Gewerbemietraum, sondern um Wohnraum handelt, muß das Mietverhältnis und damit auch der zu entrichtende Mietzins einheitlich gestaltet werden. Da es einen preisrechtlichen Mietzinsbegriff nicht gibt und gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG nur ein einheitlicher ortsüblicher Mietzins beansprucht werden kann, darf der Vermieter bei einem Mischmietverhältnis, bei welchem der Wohnraum überwiegt und deshalb das MHG Anwendung findet, nicht separat nur den auf den Wohnraum entfallenden Mietzins erhöhen, sondern muß einheitlich eine Erhöhung des gesamten Mietzinses begehren (vgl. Urteil der Kammer vom 3.7.1995, GE 1995, 1209). Dies hat zur Folge, daß er zur schlüssigen Begründung seines Mietzinserhöhungsverlangen nicht auf den Mietspiegel Bezug nehmen kann, weil dieser ausschließlich Daten von Wohnraum ausweist. Der Vermieter ist daher für diesen Fall gehalten, sein Mietzinserhöhungsbegehren unter Hinweis auf Vergleichswohnungen mit einem vergleichbaren Gewerbeanteil oder mittels Sachverständigengutachten zu begründen. Dies gilt zumindest dann, wenn - wie vorliegend - der begehrte Mietzins unter Einbeziehung des Gewerbezuschlags nicht mehr von der im Mietspiegel für die betreffende Wohnung ausgewiesenen Mietpreisspanne gedeckt ist.

Ein Vermieter hatte Räume teils zum Wohnen, teils zu Gewerbezwecken vermietet, wobei der Gewerbeanteil 60 % betragen sollte. Später verlangte er Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem MHG unter Berufung auf den Mietspiegel.

Mit Urteil vom 22. April 1996 wies das LG Berlin die Klage als unzulässig ab, weil das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG nicht ausreichend begründet war. Fraglich war schon, ob überhaupt das MHG anwendbar war, weil der Gewerbeanteil überwiegen sollte. Jedenfalls kam eine Begründung nicht in Betracht, weil dort ausschließlich Daten von Wohnraum erfaßt sind. Der Vermieter hätte also sein Mieterhöhungsverlangen entweder mit Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen mit teilgewerblicher Nutzung begründen müssen.