Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Bruttowarmmiete

Grundlage eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG ist das Bestehen einer zulässigen Mietzinsvereinbarung - hier: Verstoß einer Warmmiete gegen § 2 Heizkostenverordnung.

Der Kl. forderte den Bekl. unter Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen zur Zustimmung zur Erhöhung des Warmmietzinses von bisher 720 DM um 180 DM auf 900 DM auf. Dem Schreiben waren Abrechnungen über die Heiz- und Warmwasserkosten der Jahre 1987/88, 1988/89 und 1989/90 beigefügt. Aus den errechneten Beträgen errechnete der Kl. einen in der Miete enthaltenen monatlichen durchschnittlichen Heizkostenanteil von 49,78 DM, mithin eine Bruttokaltmiete von monatlich 670,22 DM.

Der Kl. vertritt die Ansicht, der von ihm errechnete Quadratmeter-Mietzins von warm 13,85 DM bzw. kalt 13,08 DM entspreche der ortsüblichen Ver-gleichsmiete, so daß der Bekl. zur Zustimmung verpflichtet sei.

Die Klage war abzuweisen, der Bekl. ist zur Zustimmung gemäß § 2 MHG nicht verpflichtet.

Auszugehen ist davon, daß die Parteien eine Warmmiete vereinbart ha-ben, die nach § 2 Heizkostenverordnung unzulässig ist. Dabei besteht die Verpflichtung zur Umstellung auch für diejenigen Verträge, die vor Inkrafttreten der Heizkostenverordnung am 1. März 1981 geschlossen worden sind. Bei der Wohnung des Bekl. handelt es sich um freifinanzierten Neu-bauwohnraum, für den mithin die Vorschriften der Heizkostenverordnung spätestens bis zum 30. Juni 1984 zu erfüllen waren.

Das bedeutet also, daß bereits die Rechtsvorgängerin des Kl., aber auch der Kl. die Verpflichtung gehabt hätten, aus der vereinbarten Warmmiete die Heizkosten herauszurechnen und die Umstellung in einer nachvollziehbaren Art und Weise vorzunehmen. Dies ist im vorliegenden Fall nicht geschehen, obgleich es Voraussetzung für die Mieterhöhung gemäß § 2 MHG ist. Dabei reicht nicht aus, daß der Kl. dem Mieterhöhungsverlangen drei Abrechnungen der letzten Abrechnungsperioden beigefügt hat. Grundlage eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG ist nämlich das Bestehen einer zulässigen Mietzinsvereinbarung und erst danach stellt sich die Frage, ob der Vermieter mit seiner Bezugnahme auf Mieten von Vergleichswohnungen, Vergleichbares herangezogen hat.

Zunächst einmal ist aber erforderlich, daß überhaupt für die Wohnung des Mieters ein in zulässiger Weise vereinbarter Mietzins vorliegt. Dies ist nicht der Fall, obgleich der Kl., wenn er entsprechende Berechnungen vorlegt, die Zustimmung des Bekl. zu einer Umstellung des Mietzinses hätte verlangen können. Bedenken ergeben sich aber gegen die Berechnung auch insofern, als der Kl. Abrechnungen der letzten drei Jahre herangezogen hat, was nach Auffassung des Gerichts unzulässig sein dürfte. Richtigerweise müßte auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages abgestellt werden, um festzustellen, welcher Kaltmietzins im vereinbarten Mietzins enthalten war. Selbstverständlich ist denkbar, daß in den Jahren seit Ab-schluß des Mietvertrages Veränderungen in der Heizkostenhöhe eingetreten sind, wobei Heizkostenerhöhungen zu Lasten des Vermieters gegangen sind. Sollten sich die Heizkosten dagegen verringert haben, hätte dies keine Erhöhung des Kaltmietzinses bedeutet, die Vereinbarung der Warmmiete bedeutet insoweit lediglich den Verzicht des Mieters auf die Abrechnung und die Auszahlung eines eventuellen Guthabens. Diese Auffassung erscheint dennoch sachgerecht, weil sie den Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluß Rechnung trägt. Legt man dagegen, wie der Kl. es tut, die Abrechnung der letzten drei Jahre zugrunde, dann bedeutet dies im vorliegenden Fall, daß eine Erhöhung des Kaltmietzinses in den vergange-nen Jahren ohne entsprechende Mieterhöhungserklärung eingetreten wä-re.

Der Zusatz auf dem vom Kl. eingereichten Mietvertragsexemplar, wonach die Heizkosten mit 90 DM monatlich kalkuliert werden, ergibt dies deutlich, wobei die Verringerung der Heizkosten, die Richtigkeit der Berechnung un-terstellt, im vorliegenden Fall darauf beruhen mag, daß die drei letzten Win-ter besonders warm waren. Diese Berechnungsmodalität kann also nicht akzeptiert werden, zumal es dem Willen der Parteien bei Vertragsschluß entsprach, Schwankungen bei den Heizkosten durch die Vereinbarung der Warmmiete gerade nicht zu berücksichtigen. Im übrigen hat der Bekl. dar über hinaus substantiiert Bedenken zur Berechnung der Heizkosten ohnehin erhoben.