Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung mit Vergleichswohnungen; Vergleichbarkeit bei Dachgeschosswohnung

Bei Wohnungen mit ins Auge fallenden Besonderheiten (hier: Dachgeschoßwohnung) sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG höhere Anforderungen an die Begründung zu stellen.

Die im allgemeinen ausreichenden Angaben zur Bezeichnung der Vergleichswohnungen reichen nämlich dann nicht aus, wenn die Wohnung des Mieters eine dem Vermieter bekannte und ins Auge fallende Besonderheit aufweist, die einen maßgeblichen wertbildenden Faktor darstellt. Weiter ist es notwendig, daß wegen dieser Besonderheit beim Mieter berechtigte Zweifel darüber entstehen, ob die vom Vermieter genannten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, zusätzlich zu den - im allgemeinen aus-reichenden - notwendigen Angaben über die Vergleichsobjekte auch eine schriftliche Erläuterung zu geben, in welcher Weise die Besonderheit seiner Wohnung im Ver-gleich zu den Vergleichsobjekten berücksichtigt worden ist (BVerfG in NJW 1989 Sei-te 969 = GE 1989, 561). Diese - im speziellen Fall - notwendigen Erläuterungen ent-hält das Mieterhöhungsverlangen der Kl. nicht.

Sollte die von der Kl. eingereichte Wohnflächenberechnung zutreffend sein - was vor-liegend dahingestellt bleiben kann -, so beruht die gegenwärtig von der Bekl. gezahlte Miete auf einem Satz von 9,01 DM/qm. Der geforderte neue Mietzins entspricht einem Satz von 11,71 DM/qm. Demgegenüber weisen die von der Kl. benannten Vergleichs-objekte einen Satz zwischen 12,50 und 15,00 DM/qm auf. Unstreitig ist aber, daß es sich bei den Vergleichswohnungen um Wohnungen im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß handelt. Die Wohnung der Bekl. hingegen liegt im Dachgeschoß und weist in ganz erheblichem Umfang tiefliegende Dachschrägen auf. Dies ist unstreitig bei den Vergleichswohnungen nicht der Fall. Dieser Besonderheit hat die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht in ausreichender Weise Rechnung getragen. Ihr Hin-weis, daß die Besonderheiten der Wohnung der Bekl. bereits dadurch ausreichend berücksichtigt worden seien, daß die Dachschrägen bei der Berechnung der Wohnfläche durch eine erhebliche Verminderung der Wohnfläche gegenüber der tatsächlichen Grundfläche berücksichtigt worden seien, reicht unter den gegebenen Umständen nicht aus.

Nach dem eigenen Vorbringen der Kl. sind die beiden Vergleichswohnungen im er-sten Obergeschoß mit 30 qm nicht unerheblich kleiner als die Wohnfläche, welche die Kl. für die Wohnung der Bekl. angegeben hat. Wenn diese Berechnung zutrifft, was hier dahingestellt bleiben kann, sind die beiden Wohnungen im ersten Obergeschoß nur fast halb so groß. Es entspricht aber einem Erfahrungssatz, daß der Satz pro qm bei kleineren Wohnungen in der Regel höher liegt als bei größeren Wohnungen. We-gen der geringeren Wohnfläche ist die Gesamtmiete trotz des höheren Satzes pro Quadratmeter geringer als die Gesamtmiete für größere Wohnungen. Auch von den Kosten her folgt dies daraus, daß die Baukosten für die teuren sanitären Installationen bei einer kleinen Wohnung in der Regel in derselben Höhe anfallen wie bei größe-ren Wohnungen. Nur verteilen sich diese Kosten bei den größeren Wohnungen auf eine größere Fläche. Von der Fläche her vergleichbar wären damit nur die beiden Erd-geschoßwohnungen. Für eine dieser Wohnungen hat die Kl. die jetzige Miete mit 12,50 DM/qm angegeben. Sie liegt damit nur knapp eine DM/qm höher als die ver-langte Miete für die Wohnung der Bekl. Indessen ist unstreitig, daß die Wohnung der Bekl. erhebliche Dachschrägen aufweist, die die Vergleichswohnungen nicht haben. Auch wenn diesem Umstand für die Wohnung der Bekl. durch eine verringerte Be-rechnung der Wohnfläche Rechnung getragen worden ist, reicht dies nicht aus, um der Bekl. eine Nachprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte neue Miete ganz oder teilweise der ortsüblichen Miete entspricht. Es kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß bei der Wohnflächenberechnung für die Wohnung der Bekl. Grundflächen mit ei-ner Raumhöhe zwischen einem Meter und zwei Metern nur zur Hälfte angesetzt wor-den sind und Grundflächen mit einer Höhe bis zu einem Meter bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt geblieben sind. Diese Wohnflächenberechnung entspricht zwar den Vorschriften der Berechnungsverordnungen. Gleichwohl bleibt der Nachteil für die Bekl., daß zum einen wegen der - ganz oder teilweise unberücksichtigt gebliebenen - Flächen unter den Dachschrägen der Wärmebedarf ihrer Woh-nung höher ist als bei einer nach der Wohnfläche gleichen Wohnung mit geraden Wänden. Zum anderen sind die zur Hälfte angerechneten Flächen mit einer Höhe zwischen ein und zwei Meter wegen der geringen Wohnhöhe nur eingeschränkt nutz-bar. Schließlich ergeben sich erhebliche Schwierigkeiten beim Stellen der Möbel bei schrägen Wänden gegenüber Wohnungen mit geraden Wänden.

Bei diesen offensichtlichen Besonderheiten der Wohnung der Bekl. und der geringen Differenz zwischen dem geforderten neuen Mietzins für die Wohnung der Bekl. und dem Mietzins für die vergleichbaren Vergleichsbjekte wäre die Kl. verpflichtet gewe-sen - wenn sie sich nicht auf ein Sachverständigengutachten bezieht -, die offensichtlichen Unterschiede zwischen der Wohnung der Bekl. und den Vergleichsobjekten im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar zu erläutern.