Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe; Müllstandsfläche

Das wohnwerterhöhende Merkmal „Gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung" ist nicht schon dann gegeben, wenn die Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt aufbewahrt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von den Bekl. in der Berufung noch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von diesen inne gehaltene Wohnung von 715,83 € um 31,02 € auf 746,85 € mit Wirkung ab 1.9.2011 aufgrund eines Erhöhungsverlangens vom 28.6.2011. Die Wohnung ist unstreitig in das Feld L 4 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen. Dieses sieht eine Spanne von 4,66 €/m2 bis 7,08 €/m2 bei einem Mittelwert von 5,47 €/m2 vor.

Das Amtsgericht hat die - in II. Instanz nur noch auf eine Erhöhung um 50 € gerichtete - Zustimmungsklage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, neben den Sondermerkmalen „modernes Bad" (0,11 €/m2) und „Dusche von Badewanne getrennt" (0,19 €/m2) liege die ortsübliche Vergleichsmiete wegen der positiv zu bewertenden Merkmalgruppen 3 und 4 um 40 % über dem Mittelwert, so dass die derzeit gezahlte Miete von 6,46 €/m2 die ortsübliche Miete bereits überschreite.

Hiergegen wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung und meint, die Merkmalgruppe 5 sei positiv zu bewerten, so dass jedenfalls eine Miete von 6,74 €/m2 gerechtfertigt sei. Denn die in der Wohnanlage vorhandene Müllstandsfläche sei eine gepflegte mit sichtbegrenzender Gestaltung, weil sie sich in einer verschließbaren Tordurchfahrt befinde, zu welcher nur die Mieter mittels eines Schlüssels Zugang hätten.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 ff. BGB aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 28.6.2011 nicht zu. Denn die derzeit bereits gezahlte und vertraglich geschuldete Miete liegt bereits über der ortsüblichen Höhe i.S.v. § 558 Abs. 2 BGB.

Im Ergebnis zu Recht geht das angefochtene Urteil davon aus, dass im Hinblick auf die Müllstandsfläche, deren tatsächliche Ausstattung zwischen den Parteien unstreitig ist, ein wohnwerterhöhendes Merkmal in der Merkmalgruppe 5 nicht vorliegt. Der Kl. ist zuzugeben, dass die Aufbewahrung der Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt dazu führt, dass diese „von außen", d. h. weder beim Blick aus den Fenstern noch beim Betreten des Hofes zu sehen sind. Gleichwohl ist die Kammer der Auffassung, dass der wohnwerterhöhende Charakter einer Sichtbegrenzung in Kombination mit der von der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2011 erforderten Gestaltung seinen Grund darin findet, weil ein Mieter mit diesem - ästhetisch eher weniger ansprechenden - Nutz-Bereich, wenn er sich beispielsweise hinter einem mit Pflanzen bewachsenen Gitter befindet, nur dann damit konfrontiert wird, sofern er ihn absichtlich gerade zum Zwecke der Entsorgung von Müll betritt, dieser ansonsten aber seiner direkten Wahrnehmung entzogen ist. Das ist bei der streitgegenständlichen Müllstandsfläche jedoch nicht der Fall; denn unstreitig dient die Tordurchfahrt der Wohnanlage nicht allein dem Zweck der Aufbewahrung der Müllgefäße. Vielmehr ist ihre ursprüngliche Bestimmung, nämlich die Möglichkeit, sie mit Fahrzeugen, Fahrrädern oder aus anderen Gründen zu durchqueren, nicht aufgehoben, sondern besteht fort, wie sich daran zeigt, dass unstreitig die Mieter Schlüssel für beide Tore der Durchfahrt zur Verfügung haben. Das bedeutet, dass Mieter, die sie zum Durchqueren nutzen wollen, notgedrungen die Müllstandsfläche (mit-) betreten müssen und ihr nicht ausweichen können, so dass es auf die weitere Frage einer etwa notwendigen Gestaltung der Fläche als solcher nicht entscheidend ankommt.

Denn bereits dadurch entfällt der Komfort, die Müllgefäße nur zum Zwecke der Müllentsorgung wahrnehmen zu müssen, und somit auch der wohnwerterhöhende Charakter der abgetrennten Müllaufbewahrung.

Die Müllstandsfläche ist nicht schon dann „sichtbegrenzend gestaltet", wenn die Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt aufbewahrt werden.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens darüber, ob die Aufbewahrung der Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt ausreicht, um das wohnwerterhöhende Merkmal „Gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung" annehmen zu können. Das Amtsgericht verneinte dies; dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht der Zivilkammer 63 reichte die Aufbewahrung der Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt nicht aus, um das wohnwerterhöhende Merkmal „Gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung" annehmen zu können. Denn notwendig sei dafür, dass der Mieter nur dann mit der Müllstandsfläche konfrontiert werde, wenn er diese absichtlich gerade zum Zweck der Entsorgung von Müll betrete, sie aber sonst seiner direkten Wahrnehmung entzogen worden sei. Dies sei aber gerade hier nicht der Fall, weil die Mieter, die die Tordurchfahrt durchqueren wollen, zwangsläufig die Müllstandsfläche (mit-) betreten müssten.

Darüber, ob das Aufbewahren der Müllgefäße in der Tordurchfahrt „sichtbegrenzend" ist, kann man streiten. Auf jeden Fall fehlte es aber an der – nach der Definition des Mietspiegels 2011 darüber hinaus erforderlichen – „Gestaltung". Denn dazu ist zumindest eine optisch wahrnehmbare Abgrenzung zur sonstigen Fläche erforderlich.

Rechtsprechungsübersicht:

• LG Berlin, Urteil vom 31. August 2010, 63 S 635/09, GE 2010, 1339: Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" auch dann nicht aus, wenn sie stellenweise berankt sind.

• AG Lichtenberg, Urteil vom 4. Mai 2010, 6 C 442/09, GE 2010, 851: 1. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" reicht eine hüfthohe Hecke aus.

• AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 4. März 2010, 18 C 326/09, GE 2010, 1423: Für eine gestaltete Müllstandsfläche reichen abschließbare Müllkäfige auf einer gepflasterten Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung aus.

• AG Lichtenberg, Urteil vom 22. Mai 2007, 13 C 15/07, MM 2007, 262: Auch eine abschließbare Müllstandsfläche ist nicht als wohnwerterhöhend zu beurteilen, wenn sie nicht zusätzlich (etwa durch Begrünung) gestaltet ist.

• AG Charlottenburg, Urteil vom 16. Januar 2007, 218 C 228/06; LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2007, 65 S 80/07 (Einzelrichter), GE 2008, 542: Eine abschließbare Müllstandsfläche liegt vor, wenn zwar die Müllstandsfläche selbst nicht unmittelbar abschließbar, jedoch nur über einen verschlossenen Kellereingang zu erreichen ist.

• LG Berlin, Urteil vom 10. August 2007, 65 S 156/07, GE 2007, 1191: 1. Schon eine von der Pflasterung des angrenzenden Gehweges abweichende Pflasterung stellt eine Gestaltung der Müllstandsfläche i. S. d. Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2005 dar. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der Mietspiegel nicht. Insbesondere fordert er nicht, dass die Gestaltung die Müllgefäße verdeckt.

• LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010, 63 S 110/10, GE 2010, 1688: Eine Müllstandsfläche in einem abschließbaren Hof der Wohnanlage ist i. S. d. Mietspiegels 2009 „nur den Mietern zugänglich".

• LG Berlin, Urteil vom 27. November 2007, 63 S 144/07, GE 2008, 124: Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn das Grundstück insgesamt abgeschlossen ist.

• AG Wedding, Urteil vom 25. Februar 2009, 19 C 246/08, GE 2009, 521: Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn sie sich in dem abgeschlossenen Innenhof des Gebäudekomplexes befindet.

• AG Hohenschönhausen, Urteil vom 6. Juni 2008, 4 C 100/08, GE 2008, 1628: Eine Müllstandsfläche ist auch dann „abschließbar", wenn die Schließanlage von Unbefugten mittels eines Hilfsmittels geöffnet werden kann.