Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zahlung als Zustimmung; Angaben zur Kappungsgrenze; Mietspiegelfeld; falsches Rasterfeld

1. Eine mehrmonatige Zahlung nach einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist als Zustimmung anzusehen.

2. Angaben zur Kappungsgrenze sind im Mieterhöhungsverlangen jedenfalls dann entbehrlich, wenn offensichtlich die Grenze von 8 DM/qm nettokalt nicht erreicht wird.

3. Der Verweis auf ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels macht das Erhöhungsverlangen nicht unwirksam, wenn der Mieter den Fehler ohne weiteres erkennen konnte.

I. Die Klage ist zulässig gem. § 2 Abs. 3 MHG. Insbesondere ist das Mieterhöhungsverlangen vom 2.11.1995 wirksam gem. § 2 Abs. 2 MHG.

1. Im Mieterhöhungsverlangen ist der Ausgangsmietzins mit 1.093,50 DM bruttokalt zutreffend angegeben. Die nachträgliche Erhöhung der Betriebskosten mit Schreiben vom 17.7.1996 zum 1.9.1996 hat auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 2.11.1995 mit beabsichtigter Wirkung zum 1.2.1996 keinen Einfluß. Soweit der Bekl. erstmals mit Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten vom 15.1.1996 und anschließend in dem anhängigen Rechtsstreit einzelne Positionen zu den gem. § 4 Abs. 2 MHG grundsätzlich zulässigen Betriebskostenerhöhungen vom 9. April 1993 und 8. Februar 1995 gerügt hat, sind diese Einwendungen wegen vorheriger Zustimmung unbeachtlich. Die Zahlung des erhöhten Mietzinses über drei bis sechs Monate ist grundsätzlich als Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 10 Abs. 1 MHG anzusehen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 10 MHG Rz. 15), wobei in diesem Fall auch eine Zustimmung zu einseitigen Erhöhungsverlangen möglich ist (Beuermann, aaO., Rz. 13). Der Bekl. hat auf beide Erhöhungserklärungen bis zum Januar 1996 ohne Beanstandung gezahlt und diesen damit schlüssig zugestimmt.

2. Das Mieterhöhungsverlangen enthält auch ausreichende Angaben über die zu beachtende Kappungsgrenze von 30 % gem. § 2 Abs. 1 Ziff. 3 b) MHG. Die Rechtsprechung, nach der der Vermieter die Kappungsgrenze von 20 % nur dann überschreiten darf, wenn bereits im Mieterhöhungsverlangen die Gründe für die Berechtigung der Überschreitung dieser Kappungsgrenze im einzelnen dargelegt sind (LG Berlin, GE 1996, 267), ist nach zutreffender Ansicht dann nicht anwendbar, wenn offensichtlich die Grenze von 8 DM/qm nettokalt nicht erreicht wird (Beuermann, GE 1996, 369, 373). Hier beträgt der Ausgangsmietzins 1.093,50 DM, d. h. 5,08 DM/qm bruttokalt. Damit muß auch der Nettokaltmietzins gem. § 2 Abs. 1 Ziff. 3 b) MHG zwangsläufig deutlich unter der gesetzlichen Grenze von 8 DM/qm liegen. Weiterhin liegt auch der begehrte Erhöhungsbetrag mit 1.314,92 DM bruttokalt, d. h. 6,11 DM/qm, zwangsläufig deutlich unter der gesetzlichen Obergrenze vom 9,60 DM/qm nettokalt. Die 30 %ige Kappungsgrenze gilt. 3. Das Mieterhöhungsverlangen wäre auch dann nicht unwirksam, wenn die Wohnung nach dem Vortrag des Bekl. bei Vermietung über kein Bad verfügt hätte und somit nicht das Mietspiegelfeld L 3, sondern das Feld L 1 anwendbar wäre. Der Verweis auf ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels macht das Erhöhungsverlangen nicht unwirksam, wenn der Mieter den Fehler ohne weiteres erkennen konnte (Beuermann, aaO., § 2 MHG Rz. 89 a). Hier trägt der Bekl. aus eigenem Wissen vor, daß die Wohnung von Anfang an kein Bad gehabt habe.

Manchmal neigen die Gerichte dazu, eine aufwendige Sachprüfung zu unterlassen und aus formalen Gründen kurzen Prozeß zu machen.

Mit Urteil vom 29. Oktober 1996 ist das Amtsgericht Charlottenburg dieser Tendenz entgegengetreten und hat sämtliche formellen Einwendungen des Mieters gegen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG zurückgewiesen. Streitig war zunächst einmal die Berechnung der Ausgangsmiete, weil der Mieter die Mieterhöhungen nach § 4 Abs. 2 MHG (gestiegene Betriebskosten) nachträglich anzweifelte. Da er jedoch monate- oder gar jahrelang die erhöhte Miete gezahlt hatte, war er mit diesem Einwand ausgeschlossen. Der Vermieter brauchte auch keine Angaben zur Kappungsgrenze von 30 % oder 20 % zu machen, da dies nur dann nötig sein kann, wenn die Grenze von 8 DM/m2 erreicht oder möglicherweise überschritten wird. Schließlich scheiterte das Erhöhungsverlangen auch nicht daran, daß ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels angekreuzt war (ein Bad fehlte). Wenn der Mieter einen solchen Irrtum erkennen und unschwer berichtigen kann, ist nicht deshalb das ganze Mieterhöhungsverlangen nichtig.