Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Mittelwert

Die Anhebung des Mietzinses über den sogenannten Mittelwert hinaus erfordert keine höhere Substantiierungspflicht, weil dies nicht im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen steht.

Soweit die Parteien darüber streiten, wie groß die Wohnfläche der von dem Bekl. gemieteten Wohnung ist, hat dies zunächst eine gewisse Bedeutung für die Einordnung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel. Der sogenannte Mittelwert würde sich bei der Einordnung der Wohnung nach der Flächenangabe der Kl. auf 5,79 DM belaufen und nach der Flächenangabe des Bekl. auf 5,46 DM. Bei diesen Beträgen handelt es sich im übrigen nicht um die Kappungsgrenze, sondern um den im Mietspiegel herausgestellten Zwischenwert, der Bedeutung hat für die Zu- und Abschläge, die zur genaueren Ermittlung des Mietzinses möglich sind. Die Mietspanne nach dem Mietspiegel beliefe sich im übrigen ersterenfalls auf 4,95 DM bis 6,92 DM und letzterenfalls auf 4,69 DM bis 6,45 DM. Das be-deutet zunächst einmal, daß sich die von den Kl. gewünschte Mietanhebung innerhalb beider Spannen hält. Wenn im übrigen der Quadratmetermietzins, wie er von den Kl. gewünscht wird, mit 5,85 DM den sogenannten Mittelwert in den beiden erörterten Fällen übersteigt, so war von den Kl. dennoch nicht eine zusätzliche Substantiierung zur Schlüssigkeit der Kla-ge zu verlangen. Es wird zwar vielfach vertreten, daß den Vermieter dann erhöhte Substantiierungspflichten treffen, wenn er die Anhebung des Miet-zinses über den sogenannten Mittelwert hinaus verlangt, dies steht jedoch nicht im Einklang mit den gesetzlichen Regelungen, die auf den Mittelwert nicht abstellen. Vielmehr darf der Vermieter den ortsüblichen Vergleichsmietzins verlangen, und wenn dieser die 5%ige Kappungsgrenze übersteigt, den entsprechend geringeren Betrag. Eine darüber hinausgehende Substantiierungspflicht ist zu verneinen, zumal diese lediglich aus der Sy-stematik des Mietspiegels abgeleitet wird, obwohl dem Vermieter auch anderweitige Begründungsmittel zu Verfügung stehen.

So hat sich im vorliegenden Fall unabhängig von der Wohnfläche aufgrund der Beweisaufnahme ergeben, daß der ortsübliche Vergleichsmietzins oh-nehin die verlangte Mieterhöhung weit übersteigt. Der Sachverständige er-mittelt in seinem überzeugenden Gutachten einen Quadratmeterpreis von 6,85 DM.