Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 MHG ist unabhängig von der im Mietvertrag vereinbarten Mietzinsstruktur von der Nettokaltmiete auszugehen.

1) Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen gemäß § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO zu entscheiden. (...)

c) Die Kl. konnten nur Zustimmung für eine Mieterhöhung um 38,09 DM auf eine Bruttokaltmiete von 479,93 DM verlangen, weil die Mieterhöhung im übrigen die Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) nicht berücksichtigt. Denn nach dieser Vorschrift durfte die Nettokaltmiete nur um 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöht werden, weil die Wohnung vor 1981 fertiggestellt wurde und die Nettokaltmiete über 8 DM/qm lag. Daß allgemein für die Berechnung der Kappungsgrenze von der im Mietvertrag vereinbarten Mietzinsstruktur auszugehen ist (so z. B. LG München I, WuM 1985, 330; LG Hamburg, WuM 1991, 593; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 579 m. w. N.), die hier eine Bruttokaltmiete ist, steht dem nicht entgegen. Denn die genannte Norm ordnet an, daß für die Berechnung der 20 %igen Kappungsgrenze der Nettokaltmietzins zugrunde zu legen ist (ebenso Sternel, aaO.; Blank, WuM 1993, 503, 505). Daß der Gesetzgeber die Nettokaltmiete nur als Voraussetzung für die Anwendung der Kappungsgrenze genannt hat, es im übrigen aber bei der genannten Berechnungsweise belassen wollte, ist nicht ersichtlich. Dem stünde vielmehr auch entgegen, daß für den Fall, daß die Miete vor der Erhöhung unter 8 DM/qm netto kalt liegt, eine Erhöhung maximal auf 9,60 DM/qm netto kalt zulässig ist (vgl. dazu auch Blank, aaO.). Aus diesem Grund ist im vorliegenden Fall zum 1. Oktober 1992 von einer Nettokaltmiete in Höhe von 340,45 DM (unstreitig vereinbarter Bruttokaltmietzins in Höhe von 406,08 DM abzgl. Betriebskosten in Höhe von 38,38 qm x 1,71 DM = 65,63 DM), so daß zum 1. Oktober 1995 eine maximale Nettokaltmiete von 408,54 DM möglich war. Dies ergibt, ausgehend von der zuletzt gezahlten Bruttokaltmiete in Höhe von 441,84 DM unter Berücksichtigung der Betriebskostenerhöhung vom 14. Oktober 1994 in Höhe von 5,76 DM, eine zulässige Mieterhöhung um 38,09 DM auf 479,93 DM. Für die Berechnung der Betriebskosten, die sich nicht aus Angaben der Kl. ergaben, ist das Gericht zum Zeitpunkt des 1. Oktober 1992 entsprechend § 287 ZPO von einem Betrag in Höhe von 1,71 DM/qm ausgegangen, wie er sich als monatlicher Durchschnittsbetrag für eine Wohnung wie die in der P.straße mit den Ausstattungsmerkmalen Bad und Sammelheizung aus dem Berliner Mietspiegel 1994 ergibt.

Der "Kappungsgrenzen-Dschungel" ist mehrfach beklagt worden; in dieser Zeitschrift etwa von Voelskow (GE 1995, 386). Neuester Beleg dafür ist der Beschluß des AG Charlottenburg vom 23. Februar 1996. Bisher entsprach es einhelliger Auffassung, daß Ausgangsmiete für die Berechnung der Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG die Bruttokaltmiete sein müsse, wenn dies die vertraglich vereinbarte Mietzinsstruktur ist. Lediglich bei der Frage, ob die verringerte Kappungsgrenze von 20 % gilt, weil die Nettomiete schon 8 DM/m2 übersteigt, kommt es auf die Miete ohne Betriebskosten an.

Das AG Charlottenburg meinte demgegenüber, auch nach Ermittlung des anzuwendenden Prozentsatzes (20 % oder 30 %) müsse die weitere Berechnung von der Nettomiete ausgehen. Ob dies aus dem 4. Mietrechtsänderungsgesetz abzuleiten ist, mit dem die neue Kappungsgrenze von 20 % eingeführt wurde, kann bezweifelt werden. Immerhin ist der Text von § 2 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 MHG nicht verändert worden, wonach Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet werden.