Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Wartefrist bei Neuvermietungen von ehemals preisgebundenen Wohnungen im Beitrittsgebiet

Die Wartefrist von einem Jahr gilt auch bei Neuvermietungen von ehemals preisgebundenen Wohnungen in den neuen Bundesländern.

Die Klage ist unbegründet.

I. Die Kl. kann von der Bekl. nicht Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die im Klageantrag näher bezeichnete Wohnung mit Wirkung ab dem 1. August 1995 verlangen. Ein Anspruch aus § 12 in Verbindung mit § 2 MHG steht der Kl. nicht zu, denn das klägerische Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, weil es vor Ablauf der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG zugegangen ist (BGH, GE 1993, 799).

1. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter - bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen - nur dann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn der Mietzins - abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG - seit einem Jahr unverändert ist (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG).

2. § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG ist auch im vorliegenden Fall anwendbar, in dem der Mietzins für die vermietete Wohnung bislang der Preisbindung unterlag (so auch Beuermann, GE 1995, 968 f.; Börstinghaus, WM 1995, 467, 471; Eisenschmidt, WM 1995, 363, 367; Maciejewski, MM 1995, 263, 269; Pfeifer, DtZ 1995, 309, 312).

a) Zwar läßt sich gegen die Anwendung der Jahressperrfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG bei Neuvermietungen von ehemals preisgebundenen Wohnungen in den neuen Bundesländern unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten einwenden, daß der durch die Vermietung der einzelnen Wohnung konkret erzielbare Mietzins auch bei Neuvermietungen wegen der Regelungen der §§ 1 Abs. 1 Satz 3 der Ersten Grundmietenverordnung (I. GrundMV) sowie 5 der Zweiten Grundmietenverordnung (II. GrundMV), wonach der Vermieter auch bei Neuvermietung die preisrechtliche Höchstmiete nicht überschreiten durfte, stets länger als ein Jahr unverändert geblieben ist.

Auch läßt sich ins Feld führen, daß sich die herrschende Auslegung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG zur Jahresfrist bei Neuverträgen gerade daraus herleitet, daß der Vermieter bei Neuvermietung bei der Vereinbarung des Mietzinses frei ist und eine Neuvermietung in aller Regel zu einer Mieterhöhung nutzt, daß die Vermieter von preisgebundenem Wohnraum in den neuen Bundesländern diese Möglichkeit jedoch gerade nicht hatten.

b) Diese Argumente vermögen jedoch eine von der herrschenden Auslegung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG abweichende, allein den Interessen des Vermieters folgende Interpretation dieser zum Schutz des Mieters dienenden Vorschrift aus mehreren Gründen nicht zu rechtfertigen.

aa) Der Auffassung, der durch Vermietung der konkreten Wohnung erzielbare Mietzins sei faktisch auch über wechselnde Vertragsverhältnisse hinweg länger als ein Jahr unverändert geblieben, steht bereits entgegen, daß Mietzins im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG stets der konkrete zwischen den Vertragsparteien geltende Preis für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung ist (Börstinghaus, WM 1995, 471). Daß dieser Preis preisrechtlich reglementiert war und zwischen den Parteien nicht frei vereinbart werden konnte, steht diesem (formalen) Argument grundsätzlich nicht entgegen.

bb) Eine Versagung der Anwendbarkeit des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG auf Neuverträge über preisgebundene Wohnungen in den neuen Bundesländern würde jedoch auch dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift zuwiderlaufen.

Nach dem Sinn und Zweck dieser Regelung soll der Mieter sich darauf einstellen können, ein Jahr lang von Mieterhöhungen verschont zu bleiben (vgl. Sternel, 3. Auflage, Rdnr. III, 607). Er soll für diesen Zeitraum mit einem festen Betrag für die monatliche Mietzinszahlung rechnen können.

Auch Mieter von preisgebundenen Wohnungen in den neuen Bundesländern haben hieran ein schutzwürdiges Interesse (vgl. Beuermann, GE 1995, 968).

cc) Schließlich aber hat der Gesetzgeber durch das Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) nicht geregelt, daß § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG auf Neuverträge über preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern keine Anwendung finden soll und dies obwohl die (herrschende) Auslegung dieser Vorschrift im Zusammenhang mit Neuverträgen in den alten Bundesländern bekannt ist und der Gesetzgeber andere Ausnahmen von der Regel des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG durch die Änderung des MHG durch das MÜG selbst, aber auch darüber hinaus ausdrücklich geregelt hat. Dies läßt den Schluß zu, daß ein Ausschluß der Anwendbarkeit des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG auf Neuverträge über preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern durch den Gesetzgeber nicht gewollt war.

§ 12 Abs. 4 Satz 2 regelt ausdrücklich, daß § 2 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 1 MHG (nur) in den Fällen der Mieterhöhungen nach der I. GrundMV und den §§ 1, 2 und 4 der II. GrundMV keine Anwendung findet. Daß dies auch für Neuvermietungen gelten soll, hat der Gesetzgeber nicht geregelt. Dieser Umkehrschluß, aber auch der Wortlaut dieser Regelung ("Erhöhungen" - vgl. hierzu Maciejewski, MM 1995, 263, 269) macht deutlich, daß § 12 Abs. 4 Satz 2 nicht für Mietzinsfestsetzungen bei Neuvertragsabschluß gelten soll.

In § 2 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) dagegen hat der Gesetzgeber für die Überleitung des preisgebundenen Altbauwohnraums in Berlin in das allgemeine Mietrecht ausdrücklich geregelt, daß § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG bei diesen Mieterhöhungen nicht anzuwenden ist, daß die Jahresfrist mithin in diesen Fällen unbeachtlich ist. Eine solche Regelung hat der Gesetzgeber durch das MÜG in das MHG nicht eingeführt (vgl. hierzu auch Beuermann, GE 1995, 968).

Schließlich ist der Neuabschluß eines Mietvertrages bei preisgebundenem Wohnraum in den neuen Bundesländern der Situation bei Neuabschluß eines Vertrages bei preisgebundenem Wohnraum nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) vergleichbar. Auch in diesen Fällen ist die Einhaltung der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG nach einem Neuabschluß Voraussetzung für eine wirksame Mieterhöhung, wenn der Neuvertrag erst kurz vor Ende der Preisbindung geschlossen worden war (Bub/Treier, 2. Auflage, III - A 544 f.; Pfeifer, DtZ 1995, 309, 312).

dd) Auch verfassungsrechtliche Bedenken bestehen nicht.

Die Kl. muß die Beschränkungen des Eigentums im Rahmen ihrer Sozialbindung nach Art. 14 Abs. 2 Satz 1 GG auch im vorliegenden Fall hinnehmen, denn der Gesetzgeber hat bei der notwendigen Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht einerseits und der Sozialbindung des Eigentums andererseits dem Vermieter eine im Verhältnis geringere Beschränkung auferlegt. Der Vermieter muß zwar mit einem Mieterhöhungsverlangen bis zum Ablauf der Jahressperrfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG warten, andererseits bedeutet das MÜG insgesamt jedoch den Einstieg in das Vergleichsmietensystem, eröffnet damit dem Vermieter für die Zukunft Möglichkeiten der Mieterhöhung und wahrt so die verfassungsmäßig geschützten Rechte des Vermieters.

3. Diese Voraussetzung des demnach auch im vorliegenden Fall zur Anwendung kommenden § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG ist nicht erfüllt, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien erst am 1. Mai 1995 begann, mithin der vereinbarte Mietzins erst seit Mai 1995, also noch nicht ein Jahr lang unverändert von der Bekl. zu zahlen war. Diesem Vortrag der Bekl. ist die Kl. nicht entgegengetreten.