Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel 2011; Orientierungshilfe; bevorzugte Citylage; Vorwegabzug für Gewerberäume

1. Die Lage der Wohnung in der Schillerstraße in Charlottenburg reicht für die Annahme einer bevorzugten Citylage aus, weil sie nahe einem entsprechenden Gebiet (Kurfürstendamm) liegt; eine Lage in dem Gebiet ist nach dem Berliner Mietspiegel 2011 nicht mehr erforderlich.

2. Der Mieter ist dafür darlegungspflichtig, dass bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab ein Vorwegabzug für das Gewerbe notwendig ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung Schillerstraße. Die Bekl. ist bereits seit 1.6.1986 Mieterin. Es ist eine Bruttokaltmiete vereinbart. Zum 1.1.2009 betrug diese 244,17 €.

Mit Schreiben vom 17.10.2011 bat die Kl. die Bekl. um Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um 48,83 € auf 293 € ab dem 1.1.2012. Eine Zustimmung wurde nicht erklärt.

Die Wohnung hat eine Fläche von 38,58 m2. Sie ist in das Mietspiegelfeld C2 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen. Die Merkmalsgruppen 1 - Bad - und 3 - Wohnung - der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2011 sind negativ. Die Merkmalsgruppen 2 - Küche - und 4 - Gebäude - sind neutral.

Die Kl. behauptet, die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten würden 1,57 €/m2 betragen, sowie dass die Wohnung in bevorzugter Citylage liege. [...]

Die Klage ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß §§ 558, 558 b BGB auf 287,42 € ab dem 1.1.2012.

Denn die von der Kl. noch begehrte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, sondern entspricht dieser vielmehr. Die verlangte Miete entspricht einer solchen von 20 % unter dem Mittelwert des unstreitig einschlägigen Mietspiegelfeldes C2. Zwei Merkmalsgruppen sind unstreitig negativ, zwei Merkmalsgruppen unstreitig neutral, streitig ist allein die Merkmalsgruppe 5 - Wohnumfeld -. Insoweit liegt aber das Positivmerkmal der bevorzugten Citylage gemäß der Definition der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2011 vor. Dort heißt es ausdrücklich, eine bevorzugte Citylage liege dann vor, wenn eine Lage „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten" gegeben ist. Für die bevorzugte Citylage ist daher nicht eine Lage direkt in diesen Standorten notwendig, sondern nur nahe den genannten Standorten. Diese Einschränkung gab es im Mietspiegel 2009 noch nicht. Daher sind nach hiesiger Auffassung die von der Bekl. zitierte Entscheidung des AG Mitte (Urteil vom 29.11.2011, 8 C 226/11, zitiert nach juris) und auch die ganz ähnlich lautende des LG Berlin vom 24.1.2012 (63 S 239/11, GE 2012, 488) angesichts der ausdrücklichen Änderung der Formulierung schlicht falsch, zumal das Landgericht Berlin eigene Rechtsprechung fortführt, welche sich auf die älteren Mietspiegel bezieht und daher eine Lage in den genannten Bereichen fordert. Nach dem neuen Mietspiegel reicht aber gerade eine Lage nahe diesen. Ohne Zweifel befindet sich die Wohnung der Bekl. aber, wenn auch nicht in, so doch nahe einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben, nämlich dem Kurfürstendamm und den um diesen herum gelegenen Straßen. Auch der von der Kl. in der Erhöhungserklärung angegebene Betriebskostenanteil ist der Entscheidung zugrunde zu legen. Dass die Kl. bei der Berechnung nicht von der von der Bekl. angesetzten reinen Wohnfläche, also einer geringeren Fläche ausgegangen ist, sondern die gesamte, auch die gewerblich genutzte Fläche angesetzt hat, ist, wie die Kl. zutreffend vorträgt, zunächst für die Bekl. günstig, da sich aus einer geringeren angesetzten Gesamtfläche ein höherer Quadratmeteranteil ergäbe und damit eine geringere fiktive Nettomiete.

Die Behauptung der Bekl., es hätte für das im Haus vorhandene Gewerbe ein Vorwegabzug erfolgen müssen, ist zwar verspätet, führt aber nicht zu einer Verzögerung des Rechtsstreits, so dass nicht nach § 296 Abs. 1 ZPO zu entscheiden war, denn dieser Vortrag ist unzureichend und damit nicht erheblich. Die Bekl. behauptet nur ins Blaue hinein, dass ein Vorwegabzug nötig sei. Sie führt weder im Einzelnen aus, welches Gewerbe vorhanden ist, noch auf welche Positionen der Betriebskostenabrechnung sich der von ihr geforderte Vorwegabzug bezüglich welchen Gewerbes beziehen soll. Die Mieterin ist aber darlegungspflichtig für die Notwendigkeit des Vorwegabzugs (stRspr. vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13.10.2010, VIII ZR 46/10, zitiert nach juris). Hiervon mag es Ausnahmen geben, wenn dies ganz ausnahmsweise (z. B. bei einem Schnellrestaurant hinsichtlich des Wasserverbrauchs und Mülls) auf der Hand liegt. Hierzu fehlt aber jeglicher Vortrag der Bekl.

Eine Wohnung in der Schillerstraße in Charlottenburg weist eine bevorzugte Citylage auf, weil sie nahe einem entsprechenden Gebiet liegt; eine Lage in dem Gebiet ist nach dem Berliner Mietspiegel 2011 nicht mehr erforderlich.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen einer Mieterhöhung darum, ob die Lage der Wohnung in der Schillerstraße in Charlottenburg wohnwerterhöhend und bei der Betriebskostenabrechnung über das gemischt genutzte Gebäude ein Vorwegabzug für die auf das Gewerbe entfallenden Kosten notwendig gewesen sei.

Das AG Charlottenburg bejahte eine bevorzugte Citylage, weil die Wohnung nahe einem zentral gelegenen Gebiet der Großstadt Berlin liege, das sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichne, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen habe. Nach dem Berliner Mietspiegel 2011 reiche im Gegensatz zu dem voran­ge­gan­genen Mietspiegel diese Nähe aus. Die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs bei den Betriebskosten habe der Mieter nicht dargelegt.

Wie so oft, ergibt sich erst aus dem genaueren Vergleich der Mietspie­gel, ob sich auch bei den Orientierungsmerkmalen etwas geändert hat. In der Tat ist auffällig, dass sich bei dem wohnwerterhöhenden Merkmal „bevorzugte Citylage" im Berliner Mietspiegel 2011 ein Klam­mer­zusatz befindet, wonach die Lage der Wohnung „nahe" eines bevorzugten Gebietes ausreicht, der im Berliner Mietspiegel 2009 nicht enthalten war. Daher ist jetzt die Einordnung als „bevorzugte Citylage" eher gerechtfertigt.

Die vom AG Charlottenburg kritisierte Entscheidung der ZK 63 (LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2012, 63 S 239/11, GE 2012, 488) betraf allerdings noch den Mietspiegel 2009. Die Entscheidung über die Darlegungslast des Mieters für den Vorwegabzug entspricht der – auch zitierten – ständigen Rechtsprechung des BGH.