Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; zutreffender Erhöhungsbetrag; überhöht bezifferte Ausgangsmiete; überhöht bezifferte Endmiete; schwebend unwirksames oder wirksames früheres Mieterhöhungsverlangen; hintereinandergeschaltete Mieterhöhungen; Kürzungsbeträge bei Grundstücksveräußerung; Verpflichtungsmiete

1. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, bei dem zwar der Ausgangsmietzins und der begehrte neue Mietzins überhöht beziffert wurden, der Erhöhungsbetrag jedoch zutreffend wiedergegeben ist, ist nicht unwirksam, wenn die Überhöhungen ihre Ursache in einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung haben, über deren Wirksamkeit im Zeitpunkt des gegenwärtigen Zustimmungsverlangens noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist.

2. Die Verpflichtung aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG trifft nur denjenigen Vermieter, der den Mietzins nach § 3 MHG erhöht hat oder erhöhen könnte. Diese Voraussetzungen liegen bei dem Erwerber eines mit öffentlichen (oder ihnen gleichgestellten) Mitteln modernisierten preisfreien Wohnraums nicht vor. Unberührt bleibt eine rechtsgeschäftlich übernommene Verpflichtung des Erwerbers (oder eine mietvertragliche Verpflichtung des Veräußerers, in die er gemäß § 571 BGB eingetreten ist), den vom Mieter zu fordernden Mietzins in bestimmter Weise zu gestalten (Verpflichtungsmiete).

I. Die Bekl. mieteten im Jahre 1992 von der I. GmbH eine in der M. Straße in Berlin gelegene Altbauwohnung. Der vereinbarte Mietzins betrug 422,12 DM brutto kalt.

Die I. GmbH hatte zuvor umfangreiche Modernisierungs- und lnstandsetzungsarbeiten an dem oben bezeichneten Gebäude durchgeführt. Dafür waren ihr von der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin mit Bescheid vom Dezember 1989 Fördermittel in Form von Baukostenzuschüssen gemäß den Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien 1985 (ModInstRL 85) bewilligt worden. Die I. GmbH hatte sich dabei gegenüber der Bewilligungsstelle verpflichtet, Mietzinsbeschränkungen nach den ModlnstRL 85 einzuhalten und diese Verpflichtung im Falle einer Grundstücksveräußerung dem Erwerber aufzuerlegen.

Die I. GmbH verkaufte das Grundstück im Jahre 1993 an die Kl. Die Kl. haben, bevor sie am 13. Januar 1995 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden, im Juli 1994 gegenüber den Bekl. die Erhöhung der Brutto-Kaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten auf 521,44 DM erklärt. Die Bekl. haben diese Mieterhöhung und eine vorangegangene Betriebskostenumlegung vom November 1992 nicht anerkannt, sondern weiter den vereinbarten Mietzins gezahlt. Durch gerichtliche Entscheidung aus dem Jahre 1995 wurde festgestellt, daß die Mieterhöhung vom Juli 1994 unwirksam war, unter anderem deshalb, weil die Kl. im Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.

Zuvor, und zwar mit Schreiben vom 25. Januar 1995, forderten die Kl. durch ihre Grundbesitzverwaltung die Bekl. vergeblich auf, einer Erhöhung der Miete "von zur Zeit 521,44 DM um 126,64 DM auf 648,08 DM" ab dem 1. April 1995 zuzustimmen. Sie behaupten, ihnen sei bei Erwerb des Grundstücks die öffentliche Förderung der Baumaßnahmen nicht bekannt gewesen.

Zwischenzeitlich hat die Bewilligungsstelle den Förderbescheid vom Dezember 1989 wegen der Nichtweitergabe der Verpflichtung zur Mietzinsbeschränkung widerrufen und von der I. GmbH die Rückzahlung der Fördermittel gefordert.

In dem vorliegenden Rechtsstreit haben die Kl. ihr Mieterhöhungsverlangen unter Berücksichtigung der Unwirksamkeit der vorangegangenen, auf Betriebskostenerhöhungen gestützten Mieterhöhungserklärungen vermindert. Der Erhöhungsbetrag ist der ursprüngliche geblieben. Sie haben un-ter teilweiser Rücknahme der Klage beantragt, die Bekl. zu verurteilen, ei-ner Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung von bisher 422,12 DM um 126,64 DM auf 548,76 DM mit Wirkung ab dem 1. April 1995 zuzustimmen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die fehlerhafte Angabe des Ausgangsmietzinses sei unschädlich, weil die Bekl. gleichwohl in der Lage gewesen seien, die Berechtigung zur Mieterhöhung zu überprüfen; zur Angabe der Kürzungsbeträge seien die Kl. nicht verpflichtet gewesen, weil sie weder die Baumaßnahmen durchgeführt, noch die Fördermittel erhalten hätten.

Die Bekl. verfolgen mit der Berufung ihren erstinstanzlich gestellten Abweisungsantrag weiter.

Die Kl. haben in der Berufungserwiderung hilfsweise auf ihr Erhöhungsverlangen vom 21. Dezember 1995 abgestellt. In diesem Mieterhöhungsverlangen werden die Bekl. aufgefordert, einer Mieterhöhung von bisher 422,12 DM um 126,64 DM auf nunmehr 548,76 DM mit Wirkung ab dem 1. März 1996 zuzustimmen.

Das mit der Berufung der Bekl. befaßte Landgericht hat am 24. Mai 1996 beschlossen, einen Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgenden Fragen einzuholen:

1. Ist bei preisfreiem Wohnraum eine Mieterhöhungserklärung unwirksam, die zwar den Erhöhungsbetrag zutreffend wiedergibt, die Ausgangsmiete und den zukünftig begehrten Mietzins jedoch gleichermaßen überhöht beziffert?

2. Ist bei preisfreiem Wohnraum eine vom Grundstückserwerber abgegebene Mieterhöhungserklärung, in der Kürzungsbeträge nach § 2 Absatz 1 Satz 2 MHG nicht angegeben werden, obwohl der Grundstücksverkäufer Fördermittel nach dem ModEnG erhalten hat, auch dann insgesamt unwirksam, wenn sich der Grundstückserwerber dem Veräußerer gegenüber nicht zu einer Mietbeschränkung nach Maßgabe des § 14 Absatz 1 ModEnG verpflichtet hat?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt:

Hinsichtlich der ersten Frage gelte, daß das Zustimmungsverlangen unwirksam sei, weil die in dem Mieterhöhungsschreiben enthaltenen Angaben zum Mietzins widersprüchlich seien. Die Widersprüchlichkeit resultiere daraus, daß die Mieter nicht hätten erkennen können, ob es entscheidend auf den Erhöhungsbetrag oder auf den Endbetrag ankomme. Zwar sei es auch für den Vermieter schwierig, den tatsächlich geschuldeten Mietzins zu ermitteln, zumal wenn die Rechtsstreitigkeiten über vorangegangene Mieterhöhungsverlangen nicht innerhalb der Sperrfrist des § 2 Absatz 1 Nr. 1 MHG rechtskräftig abgeschlossen seien. Diese Schwierigkeiten seien jedoch im Hinblick auf § 2 Absatz 2 Satz 1 MHG hinzunehmen.

In bezug auf die zweite Frage ist das Landgericht der Ansicht, daß auch der Vermieter, der nicht Bauherr und nicht Förderungsempfänger gewesen sei, zur Angabe der Kürzungsbeträge nach § 2 Absatz 1 Satz 2 MHG verpflichtet sei. Die Pflicht zur Angabe der Kürzungsbeträge folge aus dieser Vorschrift, ohne daß danach unterschieden werde, ob dem jeweiligen Vermieter die Fördermittel zugeflossen seien. Diese objekt- und nicht personengebundene Regelung diene dem Ziel, die Fördermittel den Mietern, nicht den lnvestoren zugutekommen zu lassen. Sie erscheine zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften erforderlich.

Die Parteien haben zu der Vorlage Stellung genommen.

II. Die Vorlagefragen sind nach § 541 Absatz 1 ZPO zulässig.

Das Landgericht hat die Fragen als Berufungsgericht vorgelegt. Die Fragen ergeben sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum; zu untersuchen ist die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung.

Dabei war die Frage 2. zunächst mit der Aktenlage in Einklang zu bringen, ohne daß ihr Aussagegehalt verändert wurde. Die vorlegende Kammer geht bei ihrer Frage zu Unrecht davon aus, daß die I. GmbH als Voreigentümerin der streitbefangenen Wohnung sich nach § 14 ModEnG verpflichtet habe, nur die, nach dieser Vorschrift zulässige Miete zu verlangen. Aus dem Bewilligungsbescheid der WBK vom Dezember folgt, daß die Fördermittel nach den Modernisierungs- und lnstandsetzungsrichtlinien 1985 vom 6. Juni 1984 (ABl. Berlin S. 858), geändert am 16. Juli 1986 (ABl. Berlin S. 1254) vergeben wurden, so daß die Verpflichtungserklärung der Voreigentümerin nach Nr. 13 ModInstRL 85 abgegeben worden sein muß. An dem Inhalt der vorgelegten Frage ändert sich hierdurch nichts. Es ist ferner nach wie vor davon auszugehen, daß die Voreigentümerin diese Verpflichtung nicht an die hiesigen Kl. weitergegeben hat.

Die Beantwortung der beiden Fragen ist entscheidungserheblich. Bei der Verneinung beider Fragen ist der Klage stattzugeben, bei der Bejahung beider Fragen ist die Klage ebenso abzuweisen wie bei der positiven Beantwortung nur der zweiten Frage, während eine Teilstattgabe wegen des Hilfsantrags bei der positiven Beantwortung nur der ersten Frage erfolgen müßte.

Die vorgelegten Rechtsfragen sind von grundsätzlicher Bedeutung. Sie betreffen beide den notwendigen Inhalt eines Zustimmungsverlangens gemäß § 2 Absatz 1 MHG. Bei der Frage 1 geht es um die Eindeutigkeit des Zustimmungsverlangens, bei der Frage 2 um etwa rechtlich gebotene Abzüge in einem Zustimmungsverlangen.

Es handelt sich also um Rechtsfragen, die sich in verallgemeinerungsfähi-ger Weise klären lassen und deren Beantwortung auch bei der Beurteilung gleichgelagerter Sachverhalte Bedeutung erlangen kann. Für die Beantwortung in der einen oder anderen Weise kommen ernsthaft zu erwägende Argumente in Betracht. Die Auffassung des Landgerichts zur zweiten Fra-ge ist vom 21. Zivilsenat des Kammergerichts in seinem - nicht rechtskräftigen - Urteil vom 1. März 1996 - 21 U 3583/95 - nicht geteilt worden.

Die vorgelegten Fragen sind - soweit ersichtlich - bisher nicht durch Rechtsentscheid entschieden.

III. Die Vorlagefragen sind wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu beantworten.

1. Ein Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Absatz 1 Satz 1 MHG muß unzweideutig ergeben, daß und in welchem Umfang der Vermieter von seinem Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen, Gebrauch machen will. Die erhöhte Miete muß betragsmäßig ausgewiesen sein (vgl. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Auflage RN 64 zu § 2; Soergel-Kummer RN 13; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Auflage, RN C 86; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, RN 639). Das Mieterhöhungsverlangen ist bedingungsfeindlich (Sternel a.a.O. RN 643). Seine Angaben müssen für den Mieter nachprüfbar sein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, Nachforschungen anzustellen, um Unklarheiten und Dunkelheiten in der ihm gegebenen Begründung aufzudecken. Angaben über vorangegangene Mieterhöhungen sind entbehrlich, denn diese sind dem Mieter bekannt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhungen bei preisfreiem Wohnraum, 2. Auflage, § 2 RN 104).

Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung im Ausgangsrechtsstreit. Solange die falschen Ausgangs- und Endzahlen eines Mieterhöhungsverlangens ihre Ursache darin haben, daß über die vorangegangene Mieterhöhung noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist, sind sie für den Mieter nachvollziehbar und nicht widersprüchlich. Gerade das Gegenteil - daß der Vermieter den alten Mietzins einsetzt, obwohl vor Gericht um die vorangegangene Mieterhöhung gestritten wird - wäre verwirrend. Der Mieter weiß, worüber prozessiert wird, er kennt die alten Zahlen und das möglicherweise im Endbetrag überhöhte Mieterhöhungsverlangen. Auf der anderen Seite kann dem Vermieter nicht angesonnen werden, von seinem Rechtsstandpunkt abzurücken und vom Mieter eine im Ergebnis geringere Endmiete zu verlangen als ihm seiner Auffassung nach zusteht. Die Unwirksamkeit eines derartigen Zustimmungsverlangens kann deshalb nicht angenommen werden, ohne daß es noch einer Erörterung der Frage bedarf, ob die Auffassung des Landgerichts mit der Eigentumsgarantie der Verfassung vereinbar wäre, die es verbietet, die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar zu erschweren (vgl. BVerfG in NJW 1992, 1379).

2. Bei der Beantwortung der zweiten Frage ist der Senat von dem Wortlaut der Vorlage abgewichen, ohne deren Sinn zu verändern. Wie der Begründung der Vorlage zu dieser Frage zu entnehmen ist, möchte das Landgericht die Frage entschieden wissen, ob die Verpflichtung aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG jeden Vermieter preisfreien und mit Hilfe öffentlicher Mittel modernisierten Wohnraums trifft oder nur den Vermieter im Sinne von § 3 Abs. 1 MHG, das heißt den Bauherrn und Förderungsempfänger.

Der Auffassung des Landgerichts, die Vorschrift des § 2 Absatz 1 Satz 2 MHG unterscheide nicht, ob der Vermieter den Mietzins erhöhen wolle, der die Fördermittel erhalten habe, oder dessen Rechtsnachfolger, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Die genannte Vorschrift regelt überhaupt nicht, welchen Vermieter die Abzugspflicht treffen soll. Daß nicht jeder Vermieter gemeint ist, der ein Mietzinserhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG stellt - wie Wortlaut und Stellung der Vorschrift im Gesetz nahelegen könnten - liegt auf der Hand. Auch das Landgericht geht davon aus, daß die Vorschrift nicht nur wegen der Höhe der Kürzungsbeträge auf § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG verweist, sondern zumindest auch insoweit, als sich aus jenen Vorschriften ergibt, daß "bauliche Änderungen" am Mietobjekt vorgenommen, und die Kosten dafür ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten (oder ihnen gleichgestellte Mittel) gedeckt worden sein müssen. Da aber die Vorschrift des § 3 Abs. 1 Satz 3 MHG mit den Worten "die baulichen Änderungen" an die Regelung im Absatz 1 Satz 1 anknüpft, aus der erhellt, daß nicht alle baulichen Maßnahmen gemeint sind, die irgendeine Änderung bewirken, sondern nur die dort genannten Modernisierungsmaßnahmen, wird die Verweisung in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG auf die Sätze 3 bis 7 des § 3 Abs. 1 MHG ohne die Einbeziehung des Satzes 1 nicht verständlich. Wenn das aber so ist, dann ist kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, warum § 3 Abs. 1 Satz 1 nur hinsichtlich der Objektbeschreibung einbezogen werden soll, nicht aber auch hinsichtlich dessen, der die baulichen Maßnahmen durchführt, nämlich den Bauherrn und Vermieter. An diesen nämlich wird im § 3 Abs. 1 Satz 3 MHG ebenfalls angeknüpft, wenn es dort heißt: "Werden die Kosten ... gedeckt", denn die Kosten, die gedeckt werden müssen, entstehen dem im Satz 1 genannten Bauherrn und Vermieter. Vom Regelungsgehalt her erfaßt § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG demnach nur den Vermieter, der als Bauherr die Fördermittel erhalten hat, nicht aber dessen Rechtsnachfolger.

Das gleiche Ergebnis folgt aus dem Verhältnis der §§ 2 und 3 MHG zueinander. Ein Vermieter, der Modernisierungsmaßnahmen der im § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG bezeichneten Art durchgeführt hat, hat nach einhelliger Meinung nach der Durchführung dieser Modernisierungsmaßnahmen die Wahl, ob er - als einmalige Erhöhungsmöglichkeit - nach § 3 MHG vorgeht oder nach § 2 MHG, wenn er den Mietzins im Hinblick hierauf erhöhen will. Wählt er den Weg nach § 3 MHG und hat er die Kosten für die baulichen Änderungen ganz oder teilweise durch öffentliche Mittel oder - wie im Ausgangsrechtsstreit - durch ihnen gleichgestellte Mittel eines Finanzierungsinstituts des Landes gedeckt, so muß er die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abziehen, damit auch der Mieter in den Genuß dieser öffentlichen Mittel kommt. Die gleiche Abzugsverpflichtung soll ihn gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG treffen, wenn er den Mietzins im Hinblick auf die Modernisierungsmaßnahmen nach § 2 MHG erhöhen will. Aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MHG folgt jedoch, daß das Mieterhöhungsrecht nur demjenigen Vermieter zusteht, der die Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, denn im Absatz 1 Satz 1 ist von den baulichen Maßnahmen die Rede, die "der Vermieter" durchgeführt hat (h.M., vgl. hierzu Kinne in Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 2. Auflage 1994, Teil B Rz. 45; so auch OLG Hamm RE vom 30.5.82 in NJW 1983, 2331; Sternel Mietrecht aktuell, 2. Auflage RN 654; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, § 3 MHRG Rdnr. 4; LG Berlin in MM 1994, 246; LG Hamburg in WuM 1991, 121; Beuermann, § 3 MHG Rdn. 11; AG Hamburg WuM 1986,140; a.A. Bub/Treier, Handbuch, 2. Auflage, III A RN 553). Wenn aber nur der Vermieter, der die Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, die Mieten nach § 3 MHG erhöhen darf und nicht der Erwerber des Mietobjekts nach einer Veräußerung, dann wäre es widersprüchlich, wenn der Erwerber gleichwohl verpflichtet sein sollte, bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG die Kürzungsbeträge gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG in Abzug zu bringen. Nach Auffassung des Senats liegt es nahe, daß nur der Vermieter, der die Vorteile des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG nutzen darf, auch die Nachteile des § 3 Abs. 1 Sätze 3 ff. MHG hinnehmen muß.

Insoweit kann es keine Rolle spielen, ob der Mietzins nach einer Modernisierung des Objekts nach § 3 MHG erhöht wird oder nach der alternativ zur Verfügung stehenden Regelung im § 2 MHG. Folglich ist der Erwerber des modernisierten Wohnraums im Rahmen seines Zustimmungsverlangens gem. § 2 Abs. 1 MHG zum Abzug von Kürzungsbeträgen nicht verpflichtet.

Die systematische Auslegung des § 2 Absatz 1 Satz 2 MHG führt zu demselben Ergebnis.

Das ergibt zunächst ein Vergleich mit den entsprechenden Regelungen im sozialen Wohnungsbau. Nach § 88 b Absatz 2 II. WoBauG darf der Bau-herr, der Aufwendungszuschüsse und -darlehen erhalten hat, nur die Ko-stenmiete verlangen, wenn er die so errichteten Wohnungen vermietet. Diese Pflicht wird ausdrücklich auf den Erwerber ausgedehnt, wenn es in § 8 WoBindG heißt, der Verfügungsberechtigte - also nicht nur der Eigen-tümer, der die Förderung erhalten hat - dürfe die Wohnung nur zur Kosten-miete überlassen. Vereinbarungen, nach denen ein höheres Entgelt ge schuldet wird, sind gemäß § 8 Absatz 2 Satz 1 WoBindG insoweit unwirk-sam.

Bei diesen Vorschriften handelt es sich um Mietpreisvorschriften. Die Begrenzung auf die Kostenmiete ist kraft Gesetzes Bestandteil des jeweiligen Mietvertrages. Im Anwendungsbereich des MHG fehlt eine dem § 8 WoBindG vergleichbare Regelung. Wird - wie in dem Sachverhalt des Ausgangsrechtsstreits - wegen des pflichtwidrigen Verhaltens des Veräußerers eine entsprechende Verpflichtung nicht rechtsgeschäftlich an den Erwerber weitergegeben, so kann die Pflicht nicht aus dem Gesetz folgen. Die Lücke, die Blank (in Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Kommentar 6. Auflage, § 3 MHG RN C 167 b) für den Fall beschrieben hat, daß der Bauherr/Vermieter die - allerdings nach dem ModEnG gleichermaßen - eingegangenen Verpflichtungen nicht vertraglich seinem Käufer weitergegeben hat, wird durch die Vorschriften des MHG nicht geschlossen.

Die fehlende Verpflichtung des Erwerbers, die Kürzungsbeträge nach § 3 Absatz 1 Satz 3 bis 7 MHG angeben zu müssen, findet ihre systematische Bestätigung ferner in § 15 ModEnG und der dort geregelten Befreiungsmöglichkeit bei Neuvermietung. Der Erwerber, der die Mittel nicht erhalten hat, weil er nicht modernisiert hat, kann sich auch nicht von der Verpflichtungserklärung betreffend die Höhe des Mietzinses befreien. Das kann nur bedeuten, daß ihn die Bindung hinsichtlich des Erhöhungsverlangens nicht trifft. Ansonsten käme es zu einer Benachteiligung des im Hinblick auf die Förderung gutgläubigen Erwerbers.

Eine regelungssystematische Übereinstimmung ergibt sich schließlich bei dem vom beschließenden Senat vertretenen Verständnis der Verweisung des § 2 Absatz 1 Satz 2 MHG, wenn man die Regelung der Nr. 15 (5) Satz 4 ModInstRL 85 betrachtet. Nach dieser Richtlinienregelung bleibt die Mietpreisbindung auch bestehen, wenn die Förderung wegen Verstoßes gegen eine Verpflichtungserklärung der ModInstRL 85 widerrufen wird. Der Förderungsempfänger muß die Mittel zurückzahlen und hat gleichwohl nur Anspruch auf die sogenannte Verpflichtungsmiete. Der Erwerber ist von dieser Sanktion nicht betroffen, weil er die Verpflichtung nicht übernommen und die Fördermittel nicht erhalten hat. Also muß er auch nicht an der Verpflichtungsmiete festgehalten werden.

Die historische Betrachtung führt zu keinem anderen Ergebnis. Nach Ansicht des Gesetzgebers sollen öffentliche Leistungen den Mietern zugutekommen. Es heißt hierzu in der Begründung des Bundesrates zu seiner Anrufung des Vermittlungsausschusses (Bundestagsdrucksache 8/1861 S.1 ff., Seite 5):

"Durch die Neufassung des § 14 Absatz 2 und die Ergänzung des § 2 Absatz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) - vgl. Änderungsantrag zu Artikel 3 - soll erreicht werden, daß bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 2 MHG Leistungen aus öffentlichen Haushalten und des Mieters, die zur Modernisierung der Wohnung erbracht wurden, in jedem Fall dem Mieter zugute kommen. ..."

Dieses Ziel, daß die Förderung dem Mieter wirtschaftlich dauerhaft zugutekommt, wird bei der vom Senat vertretenen Auslegung erreicht. Zwar kann im Falle des Widerrufs der Förderung die Sanktionsregelung der Nr. 15 (5) Satz 3 und 4 ModInstRL nicht mehr zum Tragen kommen. Nach dieser Regelung bleibt die Mietpreisbindung, zu der sich der Vermieter verpflichtet hat, dem die Förderung gewährt worden ist, ungeachtet des Widerrufs erhalten. Nach der Veräußerung kann der bisherige Vermieter diese Verpflichtung gegenüber den Mietern nicht mehr einhalten. Diese dürften jedoch gegen ihn wegen der Vereitelung der zu ihren Gunsten durch den Vertrag mit der WBK begründeten Einredemöglichkeit einen Schadensersatzanspruch haben. Der Anspruch ist auf Ersatz des Mietzinsbetrages gerichtet, der nicht verlangt werden könnte, soweit der Erwerber Kürzungsbeträge berücksichtigen müßte.

Die Auslegung ist auch im übrigen interessengerecht.

Es ist sichergestellt, daß die Vorteile der öffentlichen Förderung nicht bei dem Vermieter verbleiben, sofern bei der Bemessung der Miete die Kürzungsbeträge nicht zu berücksichtigen sind. Durch den Widerruf des Bewilligungsbescheids wird die Rückforderung der Fördermittel möglich gemacht.

Dem Erwerber des modernisierten Gebäudes, der im Hinblick auf den guten baulichen Zustand regelmäßig einen erhöhten Kaufpreis gezahlt haben wird, entsteht dadurch, daß er die Kürzungsbeträge nicht abziehen muß, weil die Verpflichtung hierzu auf ihn nicht übergegangen ist und nicht weitergegeben wurde, kein ungerechtfertigter Vorteil. Sinn und Zweck des § 3 MHG (vgl. Palandt-Putzo, BGB 55. Auflage, MHG § 3 RN 14) sind also gewahrt.

Allein die Umgehungsmöglichkeit rechtfertigt keine andere Sicht, da alle Beteiligten in ihren Belangen hinreichend geschützt sind.

Nur zur Klarstellung hat der Senat seiner Entscheidung der vorgelegten zweiten Rechtsfrage hinzugefügt, daß eine etwa rechtsgeschäftlich übernommene Verpflichtung des Erwerbers, den vom Mieter zu fordernden Mietzins in bestimmter Weise zu gestalten, d.h. nur die sogenannte Verpflichtungsmiete geltend zu machen, unberührt bleibt. Das gleiche gilt für eine entsprechende mietvertragliche Verpflichtung des Veräußerers, in die der Erwerber gemäß § 571 BGB eingetreten ist. Ob und wann eine dieser Fallgestaltungen vorliegt, ist nicht Gegenstand der Vorlage.

Der Vermieter hatte ein Wohnhaus gekauft, das vom Voreigentümer mit Mitteln der WBK modernisiert und instand gesetzt worden war.

In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG berief sich der Mieter darauf, daß die Ausgangsmiete nicht zutreffend berechnet sei. Hier seien streitige Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG berücksichtigt worden, weswegen das Mieterhöhungsverlangen auch unwirksam sei. Ferner habe der Vermieter die Kürzungsbeträge nicht angegeben, die bei mit öffentlichen Mitteln modernisierten Wohnungen bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG zu berücksichtigen seien (§ 2 Abs. 1 letzter Satz MHG).

Mit Rechtsentscheid vom 15. September 1997 hielt das Kammergericht diese Einwendungen des Mieters für unzutreffend. Maßgeblich sei bei einem Streit über die Ausgangsmiete des § 2 MHG (auf die sich also das Mieterhöhungsverlangen stützt) nur der Erhöhungsbetrag selber. Wenn dieser rechnerisch richtig sei, genüge es nach dem Sinn des § 2 MHG, wenn das Erhöhungsverlangen nachvollziehbar und nicht widersprüchlich sei. Insbesondere sei nicht eine rechtskräftige Entscheidung über die Ausgangsmiete erforderlich.

Dem ist sicherlich zuzustimmen, denn der Streit im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG geht eben allein um den Erhöhungsbetrag, und es geht nicht an, ein Mieterhöhungsverlangen dann schon für unzulässig zu halten, wenn die Ausgangsmiete streitig ist.

Im Ergebnis sicher vertretbar ist auch die zweite Aussage im Rechtsentscheid. Danach muß ein Vermieter sich nur dann Kürzungsbeträge anrechnen lassen, wenn er selbst die Miete nach § 3 MHG erhöht hat oder hätte erhöhen können. Das Kammergericht meint also, der Vermieter müsse selbst Bauherr gewesen sein, so daß sich bei einer späteren Veräußerung der Erwerber die Kürzungsbeträge niemals anrechnen lassen muß, es sei denn, es besteht eine gesonderte vertragliche Verpflichtung dazu.

Zu kritisieren ist, daß das Kammergericht die neuere Literatur und Rechtsprechung zu eben dieser Frage nicht erwähnt (Beuermann, GE 1996, 1518; Kunze/Tietzsch, WuM 1997, 313; LG Berlin, GE 1997, 238). Der Senat geht denn auch nicht auf die Frage ein, ob nach Beendigung der Laufzeit des Modernisierungsvertrages überhaupt noch Kürzungsbeträge abzuziehen sind (LG Berlin, GE 1997, 240).