Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungsmerkmale; Laminat; Ventilator im Entlüftungsschacht des Badezimmers; Bad ohne Fenster

1. Laminat ist kein höherwertiger Bodenbelag i.S.d. Berliner Mietspiegels 2011.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal der modernen, gesteuerten Entlüftung des innenliegenden Badezimmers ist nicht erfüllt, wenn der automatische Entlüfter über den Entlüftungsschacht sich lediglich automatisch mit Betätigung des Lichtschalters einschaltet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung. Die Bekl. sind Mieter, der Kl. Vermieter der Wohnung in der K.straße in Berlin. Die Wohnung ist 78,68 m2 groß, das Haus wurde zwischen den Jahren 1950 und 1955 bezugsfertig. Die Wohnung ist mit einer Sammelheizung, einem Bad und einem Innen-WC ausgestattet. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt derzeit 520,51 € bzw. 6,62 €/m2. Seit dem Mietbeginn am 1. April 2010 ist die Miete unverändert. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2011 begehrte der Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete um 38,12 € auf 558,63 € monatlich ab dem 1. Januar 2012. Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

In der Wohnung der Bekl. ist in den Wohnräumen sowie im Flur Laminat verlegt. Sie ist mit einem Bad ausgestattet, welches die Kriterien für das Sondermerkmal „modernes Bad" des Mietspiegels erfüllt. Das Bad mit WC verfügt nicht über ein Fenster. Die Entlüftung erfolgt über einen automatisch betriebenen Ventilator durch einen Entlüftungsschacht.

Der Kl. behauptet, dass es sich bei dem Laminat um ein höherwertiges, strukturveredeltes Laminat handelt. Er meint, dass dies ein hochwertiger Bodenbelag sei und der automatische Ventilator im Bad eine moderne Entlüftungsanlage im Sinne des Mietspiegels sei.

1. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. [...]

Die Kl. können die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nur bis zur Höhe der üblichen Entgelte verlangen. Das Gericht zieht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2011 heran. Der Mietspiegel kann dabei, auch wenn er in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen ist, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Gesetzgeber selbst sieht ausweislich von §§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, 558 c, 558 d BGB den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (vgl. BVerfG, Beschluss v. 3.4.1990, 1 BvR 268/90 = GE 1992, 609). Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann für den Rechtsstreit ebenfalls herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 3.6.2003, 65 S 17/03, GE 2003, 1022).

Ausgehend von dem für die Wohnung einschlägigen Feld des Mietspiegels I 5., unter Erhöhung der Werte aufgrund des unstreitig vorliegenden Sondermerkmals „modernes Bad" um 0,11 €/m2, liegt der Mittelwert bei 5,65 €/m2, der Unterwert bei 4,79 €/m2 und der Oberwert bei 7,21 €/m2. Die monatliche Nettokaltmiete des Bekl. beträgt 6,62 €/m2.

Das Sondermerkmal eines hochwertigen Bodenbelages liegt entgegen der Ansicht des Kl. nicht vor. Laminat stellt keinen hochwertigen Bodenbelag dar. Ein Bodenbelag muss zur Erfüllung des Kriteriums hochwertig sein. Dabei ist im Vergleich mit den genannten Beispielen wie Parkett oder Naturstein eine entsprechende Hochwertigkeit zu fordern. Gerade im Hinblick auf die Langlebigkeit von Parkett und Naturstein ist Laminat kein gleichwertiger Bodenbelag. Im Gegensatz zu Parkett lässt sich dieses nicht nach einer Zeit abschleifen und wieder aufbereiten. Die seitens des Kl. zitierte Rechtsprechung hinsichtlich der Einordnung von Laminat als hochwertigem Bodenbelag bezieht sich auf Rechtsprechung zum Mietspiegel 2007 bzw. 2005. Der Mietspiegel hat sich jedoch in Hinsicht auf das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag" verändert. Im Rahmen des Mietspiegels 2007 war Laminat ausdrücklich als hochwertiger Bodenbelag ausgewiesen. Zudem war bereits „hochwertiger Teppichboden (besser als Nadelfilz)" als hochwertiger Bodenbelag anzusehen. Im Mietspiegel 2011 ist jedoch weder Laminat noch Teppichboden, welcher „besser" als Nadelfilz ist, als ein hochwertiger Bodenbelag anzusehen. Die im Mietspiegel genannten Beispiele stellen auf einen höherwertigen Bodenbelag als Laminat ab, welches auch aufgrund geänderter Anschauung nicht mehr als hochwertiger Bodenbelag zu qualifizieren ist.

Unter Zugrundelegung dessen war eine Erhöhung der Miete nur zulässig, wenn im Saldo mindestens 4 Merkmalsgruppen als wohnwerterhöhend zu bewerten sind. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Bereits die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) ist vorliegend als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Unstreitig liegt das wohnwertmindernde Merkmal eines Bads mit WC ohne Fenster vor. Entgegen der Ansicht des Kl. ist das wohnwerterhöhende Merkmal des innenliegenden Badezimmers mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z. B. mittels Feuchtigkeitssensor) nicht gegeben. Unstreitig erfolgt die Entlüftung lediglich durch einen automatischen Ventilator durch den Entlüftungsschacht. Dies stellt jedoch keine moderne gesteuerte Entlüftung dar, die mit einer solchen durch Steuerung mittels eines Feuchtigkeitssensors vergleichbar wäre. Dies ist jedoch erforderlich, da ein solcher oder vergleichbarer Sensor dem wohnwerterhöhenden Merkmal zugrunde liegt. Eine einfache automatische Entlüftung mittels Ventilators, welche bereits seit über 30 Jahren eine übliche bzw. durchschnittliche Entlüftungsmethode innenliegender Bäder darstellt, ist keine moderne Entlüftung. Für eine solche bedarf es, ähnlich der beispielhaft angegebenen Vergleichsentlüftung des Feuchtigkeitssensors, einer höheren technischen Anforderungen genügenden Entlüftung.

Aufgrund der als negativ zu bewertenden Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) kann dahinstehen, ob die übrigen Merkmalsgruppen, so wie von dem Kl. vorgetragen, wohnwerterhöhend sind. Selbst wenn dies der Fall wäre, woran hinsichtlich des unsubstantiierten Vortrags zur Hochwertigkeit des Bodenbelags in der Küche Zweifel bestehen, wäre der Mittelwert unter Berücksichtigung der Merkmalsgruppe 1 maximal um 3/5 der Differenz des mittleren zum oberen Spannenwert, mithin um 0,94 €/m2 auf 6,59 €/m2 zu erhöhen. Die dadurch erreichte Vergleichsmiete von 6,59 €/m2 liegt jedoch unterhalb der von den Bekl. gezahlten Miete von 6,62 €/m2.

Laminat und ein Ventilator im innenliegenden Bad, der beim Einschalten des Lichtschalters automatisch eingeschaltet wird, sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens darüber, ob Laminat ein „hochwertiger Bodenbelag" sei und ob eine „moderne, gesteuerte Entlüftung des innenliegenden Bades" schon dann angenommen werden könne, wenn sich die Entlüftung des Bades automatisch mit Betätigung des Lichtschalters einschalte.

Das AG Charlottenburg verneinte beides. Laminat sei nicht wohnwerterhöhend, weil diesem Bodenbelag die im Hinblick auf die Vergleichsbeispiele Parkett und Naturstein erforderliche Langlebigkeit fehle. Die automatische Entlüftung des innenliegenden Bades durch einen Ventilator, der sich automatisch mit Betätigung des Lichtschalters einschalte, sei keine moderne, gesteuerte Entlüftung im Sinne des Mietspiegels 2011.

Richtig ist, dass die im Mietspiegel aufgeführten Beispielsfälle für einen hochwertigen Bodenbelag für eine gewisse Langlebigkeit und Strapazierfähigkeit sprechen. Dennoch können Laminat nicht generell diese Eigenschaften abgesprochen werden. Vielmehr kommt es auf die jeweilige Qualität an.

Hinsichtlich der Entlüftung ist die Auffassung des AG Charlottenburg vertretbar. Zumindest ist die automatische Entlüftung, die über den Entlüftungsschacht mit Betätigung des Lichtschalters einsetzt, keine moderne Entlüftung i. S. d. Mietspiegels 2011; anders wäre es, wenn eine zusätzliche Entlüftung durch den Mieter schaltbar wäre.