Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegelmiete als offenkundige Tatsache

Die Höhe der Vergleichsmiete ist durch den Altbau-Mietspiegel 1990 nach statistisch wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt und veröffentlicht worden und deshalb eine offenkundige Tatsache i.S.d. § 291 ZPO, die keines Beweises bedarf; der Berliner Mietspiegel 1990 kann im Wege des Freibeweises auch für schon 1989 (hier: April 1989) gestellte Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden.

Mit Schreiben vom 26. April 1989 verlangte der Kl. die Zustimmung dafür, die Kaltmiete von 542,05 DM um 27,10 DM auf 569,15 DM (= 6,39 DM/qm) zu erhöhen. Zur Begründung verwies er auf den Berliner Mietpreisspiegel 1987 (bezugsfertig bis 1918, Feld G Spalte 4). Eine Kopie des Mietspiegelfeldes war beigefügt. Der Mieter gab die Zustimmungserklärung nicht ab.

Die Bekl. ist gemäß § 2 MHG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin (GVW) verpflichtet, der verlangten Erhöhung der Kaltmiete zu zustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist hinreichend begründet, da der Spannen-oberwert von 6,67 DM des Berliner Altbaumietspiegels 1987 nicht überschritten wird. Es genügt, wenn sich der verlangte Mietzins innerhalb der zutreffenden Spanne eines geltenden Mietspiegels befindet.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist jedenfalls nicht höher als 569,15 DM (kalt).

Dabei hat das Gericht im Wege des Freibeweises die Berliner Altbaumietspiegel 1987 und 1990 herangezogen.

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine allgemeinkundige Tat-sache. Zu ihrer Ermittlung sind die Gerichte nicht an die Beweismittel der Zivilprozeßordnung gebunden, wenn ein Mietspiegel zur Verfügung steht, dessen Beweiswert zur Schätzung der Vergleichsmiete ausreicht (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, 1988, Rn. III 743 f.m.w.N.).

Diesen Anforderungen entsprach der Berliner Altbaumietspiegel 1987 (vgl. LG Berlin ZivK. 62, GE 1989, 145; LG Berlin ZivK. 64, GE 1989, 509; AG Neukölln, MM 1988, 296; AG Neukölln - 7 C 210/89 -).

Gegen diese Auffassung werden in Rechtsprechung (LG Berlin ZivK 61, GE 1989, 473 f.; LG Berlin ZivK 65, GE 1989, 1231 f.) und Literatur (Oske, GE 1988, 54 ff.; Blümmel, GE 1989, 641) Bedenken insbesondere mit der Begründung erhoben, der Berliner Altbaumietspiegel 1987 sei kein überzeugendes Beweismittel, weil entgegen § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG Mieten von preisgebundenem Wohnraum seinen Daten zugrunde gelegt wurden. Dem vermag das Gericht nicht zu folgen. Die Bedeutung von § 2 Abs. 2 GVW wird verkannt (so bereits AG Neukölln - 7 C 210/89 -). Diese Vor-schrift verdrängt als speziellere in ihrem Anwendungsbereich die allgemeineren Bestimmungen des MHG. Sie sieht ausdrücklich vor, daß in Berlin bei der erstmaligen Aufstellung eines Mietspiegels die Entgelte preisgebundener Wohnungen zugrunde gelegt werden dürfen. Sie verweist aus-drücklich zudem auf § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG, der Legaldefinition für orts-übliche Vergleichsmieten. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber damit im Anwendungsbereich des GVW modifiziert.

Im Ergebnis kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die un-terschiedlichen Auffassungen zum Berliner Altbaumietspiegel 1987 nicht mehr an. Denn maßgebend ist nach dem Klageantrag die ortsübliche Ver gleichsmiete für die Zeit ab 1. August 1989. Für diesen Zeitraum übersteigt die beantragte Mieterhöhung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das Gericht stützt dabei seine Entscheidung im Wege des Freibeweises auf den Berliner Altbaumietspiegel 1990. Auch dieser Mietenspiegel ist seit Dezember 1989 allgemeinkundig im Sinne von § 291 ZPO. Der Berliner Senat hat ihn am 5. Dezember 1989 beschlossen, und die Presse erörterte zuvor und anschließend seinen wesentlichen Inhalt ausführlich (vgl. z. B. GE 1989, 1193 ff.). Danach ist das Niveau der Altbaumieten in Berlin zum Stichtag 1. Mai 1989 nach statistisch-wissenschaftlichen Grundsätzen er mittelt worden. Demgegenüber muß der auslaufende Altbaumietspiegel 1987 weniger repräsentativ sein, da er die neueren Daten nicht berücksichtigen konnte. Im Vergleich ist folglich der neue Mietspiegel bei der Be stimmung der ortsüblichen Miete vorzuziehen.

Nach alledem ist hinsichtlich der streitbefangenen Wohnung gemäß Zeile G Spalte 4 des Berliner Altbaumietspiegels 1990 (GE 1989, 1193 [1196]) pro Quadratmeter von einem Mittelwert von 5,98 DM und einem oberen Spannenwert von 7,59 DM und einem unteren von 4,74 DM auszugehen.

Die konkrete Einordnung innerhalb dieser Spanne hat gemäß § 287 Abs. 2 ZPO durch richterliche Schätzung zu erfolgen, da die Kosten eines Sach-verständigengutachtens von ungefähr 2.000,00 DM in keinem Verhältnis zur Bedeutung des Rechtsstreits stehen. Die Orientierungshilfen zum Mie tenspiegel sind Grundlage der Einordnung. Der Kl. verlangt mit 6,39 DM/qm einen Zuschlag von nicht einmal 26 % des oberen Spannenwertes. Dieser ist gerechtfertigt.