Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsklage; Rechtsschutzbedürfnis; Mietermehrheit; Zustimmung nur eines Mieters

Bei einer Mieterhöhung gegenüber zwei Ehepartnern, die beide Miet-vertragspartei sind, besteht für eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nur gegenüber demjenigen Ehepartner ein Rechtsschutzbedürfnis, der zur Zeit der Rechtshängigkeit der Klage noch nicht dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat.

Der Vermieter verlangt Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG. Die Ehefrau des Mieters, der sich im Prozeß nicht geäußert hat, war schon längere Zeit vorher aus der Wohnung ausgezogen, ohne formell aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Sie hat dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, wurde jedoch gleichwohl vom Vermieter zusammen mit dem Ehemann verklagt.

Die Klage ist begründet, soweit sie sich gegen den Bekl. zu 1 richtet. Der Bekl. zu 1 hat sich in dem Verfahren zwar nicht ge äußert, er wurde aber im Termin nach § 62 Abs. 1 ZPO von der Bekl. zu 2 vertreten.

Die Kl. begehrt zu Recht seine Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Vor-aussetzungen von § 2 Abs. 1 MHG liegen vor. Der Mietzins war seit einem Jahr unverändert. Die Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete, die das Gericht nach Maßgabe des Berliner Mietspiegels 1992 ermittelt hat, nicht. Auch die Kappungsgrenze nach § 2 GVW wurde eingehalten. Die Überlegungsfrist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG ist nach dem insoweit un bestrittenen Vortrag der Kl. dem Bekl. zu 1 eingeräumt worden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 100 ZPO. Soweit der Bekl. zu 1 den Rechtsstreit verloren hat, waren ihm die Kosten nach § 91 ZPO aufzuerlegen.

Hinsichtlich der Bekl. zu 2 haben diese und die Kl. den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Insoweit war daher nur noch gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die Kosten zu entscheiden. Das führt zur Auferlegung dieser Kosten auf die Kl. Die Kl. hat der Behaup-tung der Bekl. zu 2, sie habe bereits am 15. September 1992 die Zustim mung zur Mieterhöhung erklärt, nicht widersprochen, so daß die Behauptung nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen ist. Die Klage wä-re daher gegen die Bekl. zu 2 unbegründet, sie hätte nicht mitverklagt zu werden brauchen (vgl. LG Kiel, WuM 1989, 429; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 51. Aufl., § 62 Rz. 21, 24).

Die Mieterhöhung nach § 2 MHG wird bekanntlich als Angebot des Vermieters auf Abschluß eines Mietänderungsvertrages angesehen, das der Mieter unter bestimmten Umständen annehmen muß. Tut er dies nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Bei mehreren Mietern müssen alle gemeinsam verklagt werden, da sie notwendige Streitgenossen nach § 62 ZPO sind (Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses). In der Praxis ergibt sich immer wieder dann das Problem, wie zu verfahren ist, wenn einer von mehreren Mitmietern schon längere Zeit aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne formell aus dem Mietvertrag entlassen zu sein. Nach Treu und Glauben kann dies dazu führen, daß weder er noch der andere Mitmieter sich auf die formelle Mietereigenschaft berufen darf (OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1991, 459). Ähnliche Überlegungen gelten dann, wenn einer von beiden notwendigen Streitgenossen schon vor dem Prozeß erklärt hat, er sei zur Erfüllung bereit, also einer der beiden Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung schon erteilt hat. Es wäre dann eine "unnötige und kostenverursachende Formalität", den Vermieter zu zwingen, ihn dennoch mitzuverklagen, wie der Bundesgerichtshof schon vor über dreißig Jahren entschieden hat (BGH, NJW 1962, 1722).

In diesem Sinne auch die neuere Entscheidung des AG Neukölln vom 23. März 1993. Unzutreffend sind allerdings die Ausführungen des Amtsgerichts dazu, daß eine solche Klage gegen den zur Mieterhöhung bereiten Mitmieter unbegründet sei; richtigerweise wäre eine solche Klage unzulässig wegen mangelnden Rechtsschutzinteresses.