Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung; Bezugnahme auf den Mietspiegel in der Anlage; Rasterfeld

1. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel in der Anlage zu einem Mieterhöhungsverlangen entspricht nicht der Schriftform nach § 2 MHG. 2. Die Bezugnahme auf ein falsches Rasterfeld des Mietspiegels ist nur ausnahmsweise unschädlich.

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der im Hause Lweg gelegenen Wohnung. Die Wohnanlage wurde im Jahre 1977 bezugsfertig. Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde im Jahre 1981 geschlossen.

Mit Schreiben der bevollmächtigten Hausverwaltung begehrte die Kl. die Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung des Mietzinses "auf ... DM 14,63 pro qm Wohnfläche" und berechnete den ab 1. Dezember 1993 beanspruchten erhöhten Mietzins mit 1.115,68 DM (zuzüglich 20,14 DM Kabelgebühr und 100 DM für die Garage). Der Erhöhungserklärung als Anlage beigefügt waren eine "Berechnungsgrundlage" mit Bezugnahme auf den "Mietspiegel Stichtag 1.10.1991" und die Angaben: "Wohnung 60 bis 90 qm, einfache Wohnlage Spalte G/13 DM 13,90." Hierzu addiert wurde unter der Bezeichnung "Sondermerkmale: zusätzliche Garage" ein Betrag von 0,73 DM. Weiterhin enthielt die Anlage folgende Angaben: "Bad: Einbauwanne, Wände überwiegend gefliest; Küche: Einbauküche mit Herd, Wandfliesen im Arbeitsbereich; Räume: Isolierverglasung, gut belichtet, großer Balkon; Ausstattung: Kabelanschluß, Gegensprechanlage, verstärkte Elektrosteigeleitung.

Gute Wohnlage, nur 2 bzw. 4 Wohneinheiten, Benutzung der Gartenanlage."

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. kann die Zustimmung der Bekl. zu der geltend gemachten Erhöhung des monatlichen Mietzinses gemäß § 2 Abs. 1 des Miethöhegesetzes (MHG) nicht beanspruchen.

Die Mieterhöhungserklärung vom 14. September 1993 ist unwirksam. Die gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG erforderliche schriftliche Begründung des Erhöhungsverlangens ist formell mangelhaft. Es fehlt insoweit schon an jeglicher Bezugnahme auf den Mietspiegel 1992 in der Erhöhungserklärung selbst. Die bloße Beifügung entsprechender Hinweise in einer Anlage, auf die wiederum in der Erhöhungserklärung nicht Bezug genommen wird, genügt den Schriftformanforderungen (§ 126 BGB) nicht (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 643).

Selbst wenn man die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in der Bezugnahme auf den Mietspiegel in einer Anlage zu der Erhöhungserklärung genügen lassen würde, würde es vorliegend an einer ordnungsgemäßen Erhöhungserklärung fehlen. Das in der Anlage zu der Erhöhungserklärung in bezug genommene Mietspiegelfeld G 13 war, wie die Kl. einräumt, ersichtlich unzutreffend. Zwar soll, anders als bei der Bezugnahme auf ein Leerfeld (LG Berlin, GE 1991, 311), die Angabe eines unrichtigen Rasterfeldes des Mietspiegels dann unschädlich sein, wenn der Mieter den Fehler ohne weiteres erkennen kann (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 288). Davon kann hier aber nicht die Rede sein. Es mag zwar für den Mieter ohne weiteres erkennbar gewesen sein, daß die Baualtersklasse des genannten Mietspiegelfeldes G 13 nicht zutreffen konnte, da der Mietvertrag bereits im Jahre 1981 abgeschlossen worden war. Unschädlich ist die Falschbezeichnung aber nur dann, wenn der Mieter zugleich erkennen kann, was statt dessen richtig sein soll. Dies folgt hier nicht bereits in hinreichender Eindeutigkeit aus der Angabe des Qadratmeter-Preises, da für den Mieter allenfalls Vermutungen dafür sprechen können, die Kl. wolle den oberen Spannenwert des Mietspiegelfeldes G 12 vollständig ausschöpfen. Ein hinreichend eindeutiger Erklärungswert ist der Erhöhungserklärung der Kl. jedoch nicht zu entnehmen.

Selbst wenn man in der vorliegenden Klage eine Neuvornahme der Mieterhöhungserklärung sehen wollte (§ 2 Abs. 3 Satz 2 MHG), so wäre die Klage insoweit derzeit unzulässig, da es an der besonderen Prozeßvoraussetzung des Ablaufs der Überlegungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 und 2, 2. Halbsatz MHG fehlen würde (zur prozessualen Bedeutung der Überlegungsfrist Palandt/Putzo, Bürgerliches Gesetzbuch, 53. Auflage, Rn. 30 zu § 2 MHG).

Das Bundesverfassungsgericht wird nicht müde, die Gerichte zu ermahnen, berechtigte Mieterhöhungsansprüche des Vermieters nicht an überzogenen Formerfordernissen scheitern zu lassen. Die Instanzgerichte nehmen das nicht immer zur Kenntnis, wie das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 9. Februar 1994 zeigt.

Ein Vermieter hatte dem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG eine Anlage beigefügt, die auf den Mietspiegel Bezug nahm.

Das Amtsgericht Neukölln hielt das Mieterhöhungsverlangen schon deshalb für unwirksam, weil die Schriftform damit nicht gewahrt sei, denn in der Erhöhungserklärung selbst müsse auf den Mietspiegel Bezug genommen werden. Auch sei das falsche Mietspiegelfeld erwähnt. Selbst wenn der Mieter aus den Zahlenangaben das richtige Mietspiegelfeld erschließen könne, sei dies nicht ausreichend.

Pikant am Rande: Der Mieter hatte sich auf den Mittelwert des (richtigen) Mietspiegelfeldes bezogen und umfangreiche wohnwertmindernde Merkmale behauptet, die eine Beweisaufnahme erforderlich gemacht hätten.

Und im übrigen: Bei einer ungenügenden schriftlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens ist die spätere Klage des Vermieters nicht unbegründet, wie das Amtsgericht meint, sondern sogar unzulässig.