Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Orientierungshilfe; Badheizung; Doppelkastenfenster; Isolierverglasung in der Küche; Balkon; Fahradkeller

1. Zur Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietpreisspiegels für Altbauwohnungen.

2. Elektrischer Wandstrahler als ausreichende Beheizung des Bades.

3. Isolierverglasung der Küche und Doppelkastenfenster in den Zimmern kein wohnwerterhöhendes Merkmal. Ebenso kein wohnwerterhöhendes Merkmal Balkon von 3,20 m2.

4. Keine Wohnwertminderung, weil Fahrräder nicht abgestellt werden können und die Kosten der Ofenreinigung den Mietern obliegt.

Die Einordnung der Wohnung im Rahmen der vorgenannten Werte war gemäß § 287 Abs. 2 ZPO vorzunehmen, wobei im Rahmen dieser Schätzung die mit dem Mietpreisspiegel veröffentlichte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung heranzuziehen war. Zur Überzeugung des Gerichts kann mit einer für die Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO hinreichenden Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, daß die in der Orientierungshilfe aufgeführten wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale die Höhe der tatsächlich erzielten Mieten in dem genannten Umfang beeinflußt haben. Dabei war allerdings zu berücksichtigen, daß die Aufzählung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale in dieser Orientierungshilfe keineswegs abschließend ist. Unter Anwendung der vorgenannten Orientierungshilfe ergeben sich nach der Auffassung des Gerichts im vorliegenden Fall hinsichtlich der Merkmalsgruppe 1 weder wohnwerterhöhende noch wohnwertmindernde Merkmale. Das Vorliegen eines elektrischen Wandstrahlers stellt nach Auffassung des Gerichts eine hinreichende Beheizbarkeit des Bades sicher. Hinsichtlich der Merkmalsgruppe 3 vermag das Gericht wohnwerterhöhende Merkmale nicht zu erkennen. Das Vorliegen einer Isolierverglasung in der Küche stellt, unabhängig von der Frage, ob eine solche während der Zeit der Mietpreisbindung einen Modernisierungszuschlag gemäß § 11 AMVOB rechtfertigte, für sich allein kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der vorgenannten Orientierungshilfe dar. Gleiches gilt für das Vorliegen von Doppelkastenfenstern in den Zimmern, Doppelkastenfenster in den Zimmern sind vielmehr allgemein üblich. Das Gericht vermag auch das Vorliegen eines großen, geräumigen Balkons im Sinne der Orientierungshilfe im vorliegenden Fall nicht zu bejahen. Wenngleich dieser Balkon immerhin eine Fläche von 3,2 m2 aufweist, kann dieser angesichts der Breite von 0,80 m keineswegs als geräumig bezeichnet werden. Derartige Balkone sind vielmehr bei einem Großteil der Altbauwohnungen zu finden, so daß ein überdurchschnittlicher Mietzins insoweit nicht gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der Merkmalsgruppe 4 überwiegen zur Überzeugung des Gerichts allerdings die wohnwerterhöhenden Merkmale. Insoweit ist unstreitig ein Kabelanschluß, eine verstärkte Elektrosteigeleitung und eine Gegensprechanlage vorhanden. Selbst wenn - wie die Bekl. behaupten - eine Beeinträchtigung durch Geräusche und Gerüche von Gewerbebetrieben gegeben ist, überwiegen insoweit die positiven Merkmale. Hinsichtlich der Merkmalsgruppe 5 überwiegen ebenfalls die positiven Merkmale. So sind unstreitig gute Verkehrsverbindungen gegeben sowie gute Einkaufsmöglichkeiten. Soweit die Parteien darüber streiten, ob eine starke Beeinträchtigung durch Verkehrs- und Fluglärm, oder aber eine ruhige Wohnlage gegeben ist, vermag das Gericht, dem die Wohnlage durchaus bekannt ist, aufgrund eigener Sachkunde hinreichend zu erkennen, daß insoweit normale Verhältnisse gegeben sind, wie sie im innerstädtischen Bereich üblich sind. Gleiches gilt in bezug auf die Frage, ob Grün- oder Erholungsflächen in unmittelbarer Nähe sind. Auch insoweit ist weder ein wohnwertminderndes noch ein wohnwerterhöhendes Merkmal gegeben.

Soweit nach dem Mietvertrag Kleinreparaturen bis zum Betrage von 75 DM von den Bekl. zu tragen sind, Fahrräder nicht abgestellt werden können und die Kosten für die Ofenreinigung den Mietern obliegen, vermag das Gericht hierin Umstände, die eine niedrigere Einschätzung des üblichen Mietzinses rechtfertigen könnten, nicht zu erkennen. Derartige Umstände haben zur Überzeugung des Gerichtes die übliche Mietzinshöhe nicht beeinflußt.