Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zurückbehaltungsrecht wegen behebbarer Mängel

1. Der Mieter hat wegen behebbarer Mängel kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG.

2. Fehlt es an einem besonderen Klageantrag, ist der Mieter zur Zustimmung erst ab Klagezustellung zu verurteilen.

Die auf § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW Bln. gestützte Klage ist begründet.

Die Bekl. sind verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen vom 16. November 1993 zuzustimmen.

Das Gericht vertritt die Auffassung, daß zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch im Rechtsstreit der Mietspiegel herangezogen werden kann, soweit nicht die Parteien Merkmale der Wohnung vortragen, die mit den Mitteln des Mietspiegels nicht berücksichtigt werden können. Das ist hier nicht der Fall. Die von den Bekl. vorgetragenen Mängel der Wohnung können dem Erhöhungsverlangen nicht entgegengehalten werden. Unabhängig davon, ob die Mängel alle in dem behaupteten Umfang bestehen, sind diese als behebbare Mängel gegenüber dem Erhöhungsverlangen aus § 2 MHG nicht zu berücksichtigen (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1981, 365; LG Berlin, WM 1985, 331; AG Kassel, WM 1992, 137; AG Hamburg-Altona, WM 1991, 279). Dieser Auffassung schließt sich das Gericht an. Denn die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG beinhaltet gerade nicht auch die Durchsetzung der Zahlungsklage des Vermieters über die neue Miete. Hier soll nur die Anpassung an die ortsübliche Miete erfolgen. Wegen etwaiger behebbarer Mängel bleibt den Bekl. die Möglichkeit, dem Zahlungsanspruch der Kl. die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gem. §§ 320, 536 BGB entgegenzuhalten und die Miete entsprechend der Schwere der Mängel nach § 537 BGB zu mindern.

Einer parallelen Anwendung dieser beiden Rechtsinstitute stehen keine Bedenken entgegen (BGHZ 84, 42). Ein Zurückbehaltungsrecht an der Verpflichtung zur Zustimmung der Bekl. gem. § 320 BGB scheitert an der Gleichartigkeit dieses Anspruchs mit dem Recht auf Mietminderung. Auch die Vorschrift des § 273 BGB kommt nicht zur Anwendung, weil es an dem für § 273 erforderlichen besonderen Interesse fehlt. Hier steht den Bekl. ein anderer ausreichender Schutz gegen den Zahlungsanspruch der Kl. zu.

Bei den seitens der Bekl. geltend gemachten Mängeln der Wohnung handelt es sich durchweg um behebbare Mängel. Vor allem der besonders hervorgehobene Mangel, daß Zigarettenrauch von der darunter liegenden Wohnung in nicht unerheblichem Umfang in die Wohnung der Bekl. eindringen soll, muß wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung unbedingt behoben werden. Aber auch die übrigen Mängel, die Be-schädigungen an den Fliesen in Küche und Bad und das nicht ordnungsgemäße Schließen der Küchentür können ohne weiteres vollständig beseitigt werden. Dem Zustimmungsverlangen war damit in vollem Umfang stattzugeben, wobei mangels eines besonderen Antrages der Kl. die Verpflichtung zur Zustimmung erst zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage auszusprechen war.

Nach § 2 MHG hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Durch einige Gerichtsurteile war zweifelhaft geworden, ob der Mieter dem Erhöhungsverlangen ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln der Wohnung entgegenhalten kann.

In seinem Urteil vom 24. Juni 1994 hat sich das Amtsgericht Charlottenburg der herrschenden Auffassung angeschlossen, wonach ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht besteht. Nur bei (mit zumutbaren Mitteln) nicht behebbaren Mängeln kommt ein solches Zurückbehaltungsrecht in Betracht.

Hat der Vermieter entgegen § 2 MHG nicht Zustimmung zur Mieterhöhung zu einem bestimmten Zeitpunkt mit der Klage geltend gemacht, hindert das die Verurteilung des Mieters nicht. Als Zeitpunkt der Mieterhöhung ist dann die Rechtshängigkeit (Zustellung der Klage) anzusehen. Allerdings dürfte in solchen Fällen das Gericht verpflichtet sein, den Vermieter auf den offensichtlich unvollständigen Klageantrag hinzuweisen.