Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Sperrfrist; Jahresfrist

Der Senat legt dem Bundesgerichtshof folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vor:

Ist ein gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG gestelltes Mietzinserhöhungsver-langen wirksam, obwohl es dem Mieter vor Ablauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist zugegangen ist?

A. Die Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin hat dem Kammergericht durch Beschluß vom 22. Juni 1992 nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO diese Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt und zur Begründung ausgeführt: "I. Die Kl. sind Vermieter einer 3 1/2-Zimmer-Wohnung, für die das Gesetz zur Regelung der Miethöhe gilt. Die Bekl. ist Mieterin dieser Wohnung. Die Kl. hatten durch ein Schreiben vom 12. Januar 1988 gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG die Zustimmung der Bekl. zu einer Mietzinserhöhung verlangt. Die Bekl. hatte diesem Mietzinserhöhungsverlangen durch Schreiben vom 21. März 1988 zugestimmt und den ab 1. April 1988 fälligen, erhöhten Mietzins bezahlt. Mit einem Schreiben vom 22. Februar 1989 begehrten die Kl. erneut die Zustimmung der Bekl. zu einer Mietzinserhöhung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG. Dieses Mietzinserhöhungsverlangen ging der Bekl. am 28. Februar 1989 zu. Die Bekl. stimmte dem Erhöhungsverlangen nicht zu, woraufhin die Kl. am 16. Juni 1989 die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses einreichten.

II. Das Amtsgericht hat die Bekl. durch Schlußurteil vom 12. November 1991 verurteilt, der Erhöhung des Bruttokaltmietzinses für die von ihr innegehaltene, streitgegenständliche Wohnung auf monatlich 773,80 DM mit Wirkung ab dem 1. Mai 1989 zuzustimmen. Es hat seine Entscheidung im wesentlichen damit begründet, daß es das Gutachten, nach dem der Sachverständige eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,14 DM pro m2 ermittelt hat, für plausibel hält. In dem vorausgegangenen Teilurteil hat das Amtsgericht zur Begründung u. a. ausgeführt, daß die in dem Mietzinserhöhungsverlangen vom 22. Februar 1989 angegebenen Vergleichswohnungen ausreichend identifizierbar seien und daß es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um wiederhergestellten Wohnraum im Sinne des § 16 Abs. 2 II. WoBauG handele. Mit der gegen das Schlußurteil eingelegten Berufung macht die Bekl. geltend, das Zustimmungsbegehren vom 22. Februar 1989 sei, weil verfrüht an sie gestellt, unwirksam, die Klage bereits aus diesem Grunde abzuweisen.

III. 1. Die Kammer vertritt die Auffassung, daß das Mietzinserhöhungsverlangen der Kl. vom 22. Februar 1989 unwirksam ist, weil die Kl. mit diesem Erhöhungsverlangen nicht die Sperrfrist gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG eingehalten haben, und möchte daher unter Änderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abweisen. Die Kammer sieht sich an der Entscheidung aber gehindert durch die Rechtsentscheide des OLG Oldenburg vom 4. Dezember 1981 (WuM 1982, 105), des OLG Hamm vom 30. Dezember 1986 (NJW-RR 1987, 400) und des OLG Frankfurt vom 25. März 1988 (NJW-RR 1988, 722). Nach diesen Rechtsentscheiden ist ein vor Ablauf der Jahresfrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gestelltes Mieterhöhungsverlangen, in dem eine Erhöhung ab einem Zeitpunkt nach Ablauf der Jahresfrist begehrt wird, nicht unwirksam (OLG Hamm a. a. O.; OLG Frankfurt a. a. O.). Jedoch sollen die Fristen des § 2 Abs. 3, 4 MHG nicht früher in Lauf gesetzt werden als bei einer unmittelbar nach Ablauf der Jahresfrist abgegebenen Erklärung (OLG Oldenburg a. a. O.; OLG Hamm a. a. O.).

Die für diese Auslegung der Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG von den Obergerichten angeführten Begründungen hält die Kammer aus folgenden Erwägungen für nicht tragend:

2. Daß ein Mietzinserhöhungsverlangen, das einem Mieter vor Ablauf der Sperrfrist nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG zugeht, unwirksam ist, ergibt sich nach der Auffassung der Kammer bereits aus dem Wortlaut sowie dem systematischen Zusammenhang von § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG und § 2 Abs. 3, 4 MHG. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung erst nach Ablauf von einem Jahr seit der letzten Veränderung der Mietzinshöhe aufgrund einer Mietzinserhöhung nach § 2 MHG verlangen. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG regelt damit die Voraussetzung, ab wann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung verlangen darf. Die Norm bestimmt dagegen nicht, ab wann das Erhöhungsverlangen mithin wirkt. Diese Frage regelt das Gesetz in § 2 Abs. 4 MHG, der allein an den Zugang des Erhöhungsverlangens anknüpft und in keiner Weise darauf abstellt, wann die Zustimmung erteilt oder durch Urteil ersetzt worden ist. Danach ist das Gesetz so zu verstehen, daß der Vermieter die Zustimmung zur Mietzinserhöhung selbst erst nach Ablauf des Sperrjahres verlangen kann. Er "verlangt" die Zustimmung des Mieters aber, wie sich aus § 2 Abs. 3, 4 MHG ergibt, mit seinem Mietzinserhöhungsverlangen. Folglich darf dieses dem Mieter erst nach Ablauf des Sperrjahres zugehen.

3. Ferner stützt die Kammer ihre Auffassung darauf, daß § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG die materiell rechtlichen Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs regelt. Demgegenüber bestimmt § 2 Abs. 4 MHG, ab welchem Zeitpunkt der erhöhte Mietzins fällig ist. Sofern man nun ein Erhöhungsverlangen, das einem Mieter vor Ablauf des Sperrjahres zugeht, für wirksam hält und lediglich darauf abstellt, daß der Mieter den erhöhten Mietzins erst nach Ablauf des Sperrjahres unter Beachtung der Regelung in § 2 Abs. 4 MHG schuldet, wendet man § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG seinerseits wie eine bloße Regelung über die Fälligkeit des erhöhten Mietzinses an, was der Bedeutung des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG als materielles Tatbestandsmerkmal des Zustimmungsanspruchs nicht gerecht würde. Darüber hinaus hätte dann der Gesetzgeber dieselbe Frage, nämlich die, ab wann die erteilte Zustimmung frühestens wirkt, an zwei Stellen im Gesetz unterschiedlich zueinander geregelt. Daß dies dem gesetzgeberischen Willen entsprach, ist weder belegt noch sonst erkennbar noch vom Zweck des Anspruchs auf Zustimmung gefordert.

4. Schließlich stützt die Kammer ihre Auffassung auch darauf, daß, folgte man der bisherigen Auslegung, § 2 MHG nicht mehr in der gebotenen Weise praktikabel ist. Nach der Ansicht der Kammer muß bei der Anwendung und Auslegung von § 2 MHG unter anderem vorrangiges Ziel sein, daß das Gesetz für die Mietvertragsparteien - zumal für den Mieter - möglichst verständlich und damit praktikabel bleibt. Dies ist bei der bislang obergerichtlich vertretenen Ansicht nicht der Fall. Wenn ein vor Ablauf der Sperrfrist gestelltes Erhöhungsverlangen nicht unwirksam sein soll, könnte dies dazu führen, daß der Vermieter quasi "auf Vorrat" Mietzinserhöhungsverlangen abgeben dürfte und sich der Mieter jeweils nach Ablauf seines Sperrjahres an das nunmehr anstehende und etwa wirkende Erhöhungsverlangen erinnern müßte. Das kann aber nicht im Sinne von § 2 MHG liegen. Die Ansicht, daß der Vermieter nach der Lebenserfahrung aufgrund eigener Interessen nur mit geringer Wahrscheinlichkeit ein Erhöhungsverlangen allzu früh abgeben dürfte (OLG Oldenburg, WuM 1982, 105; OLG Hamm, NJW-RR 1987, 400; OLG Frankfurt, NJW-RR 1988, 722, 723), kann nach Erachten der Kammer in diesem Zusammenhang kein tragendes Argument sein. Die Erfahrung der Kammer ist überdies eine andere (vgl. KG, GE 1989, 683).

Ein mehrere Monate zu früh gestelltes und dabei wirksames Erhöhungsverlangen würde darüber hinaus in rechtlicher Hinsicht auch zu der Konsequenz führen, daß der Vermieter wegen § 2 Abs. 3 MHG während des Sperrjahres Klage auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung erheben müßte. Sofern diese Klage im übrigen begründet wäre, könnte man zwar erwägen, die Wirkung der durch Urteil ersetzten Zustimmung und damit die Fälligkeit nach § 2 Abs. 4 MHG an den Zeitpunkt nach Ablauf des Sperrjahres anzupassen. Dennoch bedeutet dies aber, daß der Mieter dem Erhöhungsverlangen während des Laufs des Sperrjahres zustimmen müßte, was aber § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG widerspricht, oder daß er die "Verschiebung der Fälligkeit" selbst zu berechnen hätte. Wenn insoweit die von der Kammer nicht vertretene Gegenansicht dies mit Rücksicht auf die "aus der gesetzlichen Regelung in § 2 Abs. 3 und 4 MHG sich ergebenden Schwierigkeiten" für unerheblich ansieht (vgl. OLG Frankfurt a. a. O.), überzeugt dies die Kammer schon deshalb nicht, weil die allein an den Zugang des Verlangens knüpfende Fälligkeits- und Überlegungsfristregelung (§ 2 Abs. 3 und 4 MHG) bei Anwendung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG im Sinne der Auffassung der Kammer besondere Schwierigkeiten gar nicht aufweist, sondern durchaus praktikabel ist.

Hinzu kommt, daß das Gesetz dem Mieter die Berechnung des Wirkungszeitpunkts (der Fälligkeit des erhöhten Mietzinses) nicht aufgibt, weshalb nach einhelliger Ansicht ein Zustimmungsbegehren - wie auch der Antrag der Zustimmungsklage weder den Wirksamkeitszeitpunkt benennen noch sonst Angaben dazu enthalten muß, um wirksam zu sein. Demgemäß ist ein Mieter auch nicht gehalten, einer Erhöhung zu einem bestimmten Zeitpunkt zuzustimmen.

Weil ein Mieter somit nach dem Gesetz bei der Abwägung der Frage, ob er dem an ihn gerichteten Verlangen zustimmt, ob also der geltend gemachte Anspruch materiell gerechtfertigt ist, allein die in § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG dafür aufgestellten Tatbestandsmerkmale zu prüfen hat, kann es nicht, wie in den Rechtsentscheiden angenommen, darauf ankommen, ob der Gesetzgeber den Zeitpunkt der Fälligkeit des erhöhten Mietzinses im Falle der Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen mehr oder weniger verständlich geregelt hat.

Daß dem Vermieter bei der von der Kammer angestrebten Auslegung die Umsetzung seines Anspruchs auf Zustimmung durch überzogene formale Anforderungen unangemessen erschwert würde, erkennt die Kammer nicht. Denn dafür Sorge zu tragen, ein Zustimmungsverlangen dem Mieter erst nach Ablauf des Sperrjahres zugehen zu lassen, überfordert den Vermieter nicht.

Soweit in den genannten Rechtsentscheiden die vom Gesetzgeber angestrebte Kontinuität der Mietzinsentwicklung als Argument herangezogen wird (OLG Oldenburg, WuM 1982, 105; OLG Hamm, NJW-RR 1987, 400; OLG Frankfurt, NJW-RR 1988, 722, 723), steht diese Erwägung nach Ansicht der Kammer der von ihr beabsichtigten Entscheidung nicht entgegen. Denn auch eine Mietzinsentwicklung im Rhythmus einer Frist von 15 Monaten, die sich aus dem Sperrjahr zuzüglich der 3 Monate nach § 2 Abs. 4 MHG ergäbe, wäre kontinuierlich in Ansehung der für die Veränderung und Entwicklung des Marktmietzinses für Wohnraum anzunehmenden Zeiträume."

Den Parteien ist Gelegenheit gegeben worden, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.

B. Die Vorlage durch das Landgericht ist nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig.

Das Landgericht will bei der Entscheidung der Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt, von den im Vorlagebeschluß genannten Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte abweichen. Die Rechtsfrage und die Abweichung sind im Ausgangsrechtsstreit auch entscheidungserheblich. Das Landgericht legt die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG erkennbar - der herrschenden Meinung folgend - dahin aus, daß der bisherige Mietzins seit einem Jahr, rückgerechnet vom Zeitpunkt des Erklärungszugangs, unverändert geblieben sein muß und daß maßgebend für den Beginn der Frist der Zeitpunkt ist, von dem an dieser bisherige Mietzins aufgrund des früheren Mieterhöhungsverfahrens gemäß § 2 MHG erstmals zu zahlen war. Vom 1. April 1988, dem Zahlungsbeginn des bisherigen Mietzinses, bis zum 28. Februar 1989, dem Tag des Zugangs des Mietzinserhöhungsverlangens vom 22. Februar 1989, war noch kein Jahr vergangen. Mit seiner Auffassung, daß das Mietzinserhöhungsverlangen der Kl. vom 22. Februar 1989 aus diesem Grunde unwirksam gewesen sei, weicht das Landgericht von den drei von ihm genannten Rechtsentscheiden ab. Die vom Landgericht beabsichtigte Stattgabe der Berufung und Klageabweisung wäre nur insoweit mit den Rechtsentscheiden vereinbar, als sie die vom Amtsgericht im angefochtenen Urteil ausgesprochene Wirkung der Zustimmung in bezug auf die Mietzinsansprüche für die Monate Mai und Juni 1989 betrifft. Denn nach allen drei Rechtsentscheiden wird die Frist des § 2 Abs. 4 MHG durch ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mietzinserhöhungsverlangen nicht früher in Lauf gesetzt als bei einer unmittelbar nach Ablauf der Jahresfrist abgegebenen Erklärung. Wäre aber das Erhöhungsverlangen unmittelbar nach dem 1. April 1989 abgegeben worden, würde die Bekl. den erhöhten Mietzins gemäß § 2 Abs. 4 MHG aufgrund der durch Urteil ersetzten Zustimmung erst vom 1. Juli 1989 an schulden.

Die Erheblichkeit der Rechtsfrage wird nicht davon berührt, daß das Landgericht bei der Vorlage ersichtlich nicht geprüft hat, ob in der nach Ablauf der Sperrfrist, nämlich am 4. Juli 1989 erfolgten Zustellung der Klageschrift, der das Schreiben der Vermieter vom 22. Februar 1989 beigefügt war, der Zugang eines wirksamen Mietzinserhöhungsverlangens gesehen werden kann. Da dies gegebenenfalls zu einer Mietzinserhöhung erst ab 1. Oktober 1989 geführt hätte, hinge die Entscheidung wenigstens für den Zeitraum von Juli bis September 1989 von der Beantwortung der Rechtsfrage ab.

C. In der Sache schließt sich der Senat der Ansicht des Landgerichts an. Da er ebenfalls von den Rechtsentscheiden des OLG Oldenburg vom 4. Dezember 1981 (RES § 2 MHG Nr. 16; RiM 1, 456), des OLG Hamm vom 30. Dezember 1986 (RES § 2 MHG Nr. 60; RiM 2, 1791) und des OLG Frankfurt/Main vom 25. März 1988 (RES § 2 MHG Nr. 63; RiM 2, 1929) abweichen will, legt er die Rechtsfrage gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

Zur Begründung bezieht sich der Senat auf die Gründe des Vorlagebeschlusses des Landgerichts, denen er sich anschließt. Ein auf § 2 MHG gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es dem Mieter vor Ablauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist zugeht.

Es ist dem Vermieter zwar unbenommen, jederzeit dem Mieter durch Übersendung einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung (Antrag im Sinne des § 145 BGB), die auf eine Mietzinserhöhung gerichtet ist, den Abschluß eines Änderungsvertrages (§ 305 BGB) anzutragen. Ist der verlangte Mietzins nicht unangemessen hoch im Sinne von § 5 WiStG, so wird durch eine (freiwillige) Zustimmung des Mieters der erhöhte Mietzins zu dem vertraglich geschuldeten (vgl. § 10 Abs. 1 MHG). Insoweit möchte auch der beschließende Senat einem vor Ablauf der Sperrfrist gestellten Mietzinserhöhungsverlangen nicht jede Wirksamkeit absprechen (vgl. OLG Hamm [a. a. O.] und OLG Frankfurt/Main [a. a. O.]: nicht "rechtlich völlig unbedeutend und damit unwirksam").

Macht der Vermieter jedoch von dem ihm in § 2 MHG zum Ausgleich für das Verbot der Änderungskündigung eingeräumten Recht Gebrauch, den vertraglichen Mietzins gleichsam einseitig zu erhöhen, das heißt, die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung des Mietzinses zu verlangen, so müssen die in § 2 Abs. 1 MHG geregelten materiellen Voraussetzungen im Zeitpunkt der Geltendmachung dieses Rechts nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG sämtlich vorliegen, wenn das Mietzinserhöhungsverlangen wirksam sein soll. Ist die Sperrfrist nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens bei dem Vermieter noch nicht abgelaufen, so darf der Mieter das Verlangen mit Fug und Recht als unbeachtlich betrachten, weil dem Vermieter der geltend gemachte Anspruch nicht zusteht.

Die Auffassung des OLG Oldenburg (a. a. O.) - und ihm folgend der Oberlandesgerichte Hamm und Frankfurt/Main -, § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG könne dahin ausgelegt werden, daß ein Mietzinserhöhungsverlangen wirksam sei, mit dem der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses zu einem Zeitpunkt beansprucht, der innerhalb der dort genannten Jahresfrist liegt, vermag der beschließende Senat nicht zu teilen. § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG gibt dem Vermieter keinen Anspruch auf eine künftige Leistung, die er schon vor Fälligkeit geltend machen könnte. "Der Anspruch nach Absatz 1", den der Vermieter nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen hat, entsteht vielmehr gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG erst dann, wenn der Mietzins seit einem Jahr unverändert ist. Der Ablauf der Jahresfrist nach Nr. 1 ist - ebenso wie die Erfüllung der Voraussetzungen der Nrn. 2 und 3 des Satzes 1 - eine materielle Voraussetzung des Anspruchs (vgl. auch BayObLG, Rechtsentscheid vom 27. Oktober 1992 in BayObLGE 1992, 1267 unter II. 5. b). Entsteht aber das Recht des Vermieters, die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses zu verlangen (der Anspruch nach Absatz 1) erst dann, wenn der bisherige Mietzins seit einem Jahr unverändert ist, dann kann der Anspruch nach Absatz 1 vor Ablauf der Jahresfrist nicht im Sinne von § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG geltend gemacht werden. Nur ein bestehender Anspruch kann wirksam, das heißt mit Rechtswirkung, geltend gemacht werden. Weil sich das von selbst versteht, brauchte der Gesetzgeber über den Zeitpunkt der schriftlichen Geltendmachung keine Aussage zu treffen. Die Rechtswirkungen, die der Gesetzgeber im § 2 MHG an die Geltendmachung des Anspruchs nach Absatz 1 knüpft, nämlich das Inlaufsetzen der Überlegungs- und Zustimmungsfrist und gegebenenfalls der Klagefrist nach Absatz 3 Satz 1 und der Frist für den Beginn der Zahlungspflicht nach Absatz 4, sowie das Inlaufsetzen der Frist für das Kündigungsrecht des Mieters nach § 9 Abs. 1 Satz 1 MHG, treten bei einem verfrühten Erhöhungsverlangen nicht ein. Davon gehen auch die genannten Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte Oldenburg, Hamm und Frankfurt/Main aus; auch sie halten ein vor Ablauf der Sperrfrist geltend gemachtes Zustimmungsverlangen (jedenfalls insoweit?) für unwirksam, als sein Zugang die daran geknüpften gesetzlichen Fristen nicht in Lauf setzen kann (so ausdrücklich OLG Oldenburg a. a. O.).

Soweit in den genannten Rechtsentscheiden - zur Kompensation dieser festgestellten (Teil-) Unwirksamkeit - der Zugang eines vor Ablauf der Sperrfrist geltend gemachten Mietzinserhöhungsverlangens auf einen Zeitpunkt "unmittelbar nach Ablauf der Jahresfrist" fingiert wird, fehlt der richterlichen Rechtsfortbildung nach Auffassung des beschließenden Senats die Grundlage. Die vom OLG Frankfurt/Main am Ende seines Rechtsentscheids (a. a. O.) genannten Fälle sind entgegen seiner Auffassung mit der hier zu beurteilenden Fallgestaltung nicht sämtlich vergleichbar. Da das Miethöhegesetz für die Fälle des Ablaufs einer vertraglich vereinbarten Zeit mit festem Mietzins und der Beendigung einer gesetzlichen Preisbindung keine Regelungen enthält, waren die Gerichte insoweit zur Lükkenfüllung im Wege richterlicher Rechtsfortbildung befugt. An einer solchen Gesetzeslücke fehlt es hier. Es besteht kein Anlaß, einem nach dem Gesetz materiell unwirksamen Mietzinserhöhungsverlangen durch die Fiktion eines von dem tatsächlichen Zugang abweichenden Zugangszeitpunktes zur Wirksamkeit zu verhelfen. Der vom OLG Hamm (a. a. O.) angeführte Gesichtspunkt, die Gegenmeinung verhindere den sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ergebenden Anspruch des Vermieters auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete, greift nicht ein. Die seit einem Jahr unveränderte Höhe des Mietzinses (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG) gehört nicht zum Verfahren der Geltendmachung, sondern - wie bereits ausgeführt - zum Entstehungstatbestand des Anspruchs, so daß ein Mieterhöhungsverlangen, das vor Ablauf eines Jahres seit der letzten Erhöhung des Mietzinses vom Vermieter an den Mieter gerichtet wird, entgegen der Ansicht des OLG Hamm (a. a. O.) nicht materiell begründet, sondern unbegründet ist. Diese Feststellung beruht nicht auf einer restriktiven Handhabung des (im § 2 Abs. 2 MHG geregelten) Verfahrensrechts, sondern darauf, daß nicht sämtliche Tatbestandsmerkmale für die Entstehung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung erfüllt sind. Durch die hier vertretene Auffassung wird das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG nicht verletzt, weil ihm ein Anspruch, den er durchsetzen könnte, im Zeitpunkt der Geltendmachung gesetzlich nicht zugestanden hat.

Es ist auch nicht etwa nach dem Grundsatz von Treu und Glauben geboten, Vermieter und Mieter rechtlich so zu stellen, als sei das verfrüht gestellte, und damit unwirksame Mietzinserhöhungsverlangen erst unmittelbar nach Ablauf der Jahresfrist zugegangen und deshalb wirksam. Der Mieter hat den verfrühten Zugang nicht veranlaßt, und dem Vermieter ist es - worauf das Landgericht im Vorlagebeschluß zutreffend hinweist - ohne weiteres zuzumuten, dafür Sorge zu tragen, daß das Zustimmungsverlangen dem Mieter erst nach Ablauf des Sperrjahres zugeht. Dazu genügt regelmäßig die Führung eines einfachen Fristenkalenders, wie er in jeder Hausverwaltung gebräuchlich ist, und auch große Hausverwaltungen können mit Hilfe der Datenverarbeitung sicherstellen, daß - gegebenenfalls bereits vorbereitete - Mietzinserhöhungserklärungen den Mietern nicht vorfristig zugesandt werden, zumal die an den Zugang anknüpfenden gesetzlichen Fristen sämtlich nicht mit dem Zugang selbst zu laufen beginnen, sondern erst mit dem Beginn des Folgemonats, so daß es regelmäßig auf einen taggenauen Zugang des Mietzinserhöhungsverlangens unmittelbar nach Ablauf der Sperrfrist nicht ankommt.

Im Prozeß wird der Vermieter an der Durchsetzung eines nach § 2 Abs. 1 MHG materiell begründeten Anspruchs auf Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung durch die vom beschließenden Senat vertretene Auffassung der Unwirksamkeit eines vor Ablauf der Sperrfrist gestellten Mietzinserhöhungsverlangens nicht gehindert. Der Gesetzgeber hat diesen Fall ausdrücklich geregelt: Ist die Klage erhoben worden, jedoch kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen, so kann der Vermieter das Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG (sogar noch) im Rechtsstreit nachholen.

Nach § 2 MHG kann der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert geblieben ist. Ein vor Ablauf dieser Sperrfrist, die in der Literatur auch Wartefrist genannt wird, dem Mieter zugegangenes Erhöhungsverlangen sollte nach Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Oldenburg, Hamm und Frankfurt nicht schlechthin nichtig sein, sondern in seinen Wirkungen nur hinausgeschoben (sogenannte Vorauswirkung).

Dieser Auffassung ist das Kammergericht in seinem Beschluß vom 12. Februar 1993 nicht gefolgt. Es hat sich vielmehr der Auffassung des vorlegenden Landgerichts Berlin angeschlossen, wonach der Mieterhöhungsanspruch des Vermieters erst nach Ablauf der Wartefrist entstehen könne. Im übrigen sei dem Vermieter auch zuzumuten, durch Führung eines einfachen Fristenkalenders die Einhaltung der Wartefrist zu überwachen. Da das Kammergericht damit von den Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte abweichen wollte, mußte es die Sache dem Bundesgerichtshof vorlegen.

Übrigens: Für ehemals preisgebundenen Altbau in Berlin gilt diese Entscheidung nicht, denn § 2 GVW enthält eine Sonderregelung, die auch mehrfache Mieterhöhungen innerhalb eines Jahres zuläßt, sofern nur insgesamt die Kappungsgrenze von 5 % nicht überschritten wird.