Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Verwirkung des Zahlungsanspruchs; Altbaumieterhöhung; Beschaffenheitsabschlag

1. Ein Beschaffenheitsabschlag war nach der II. Grundmietenverordnung für ein Einfamilienhaus nicht zu machen, wenn kein Treppenhaus vorhanden war.

2. Ein Zahlungsanspruch aus einer Mieterhöhung ist nicht allein deshalb verwirkt, weil der Vermieter ihn ca. 20 Monate lang nicht geltend gemacht hat.

Die Kl. begehrt von den Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung sowie die Zahlung eines Erhöhungsbetrages nach der 2. Grundmietenverordnung. Die Bekl. sind Mieter der gesamten in dem Einfamilienhaus in Rostock vorhandenen Wohnfläche, deren Vermieterin die Kl. ist. Mit Schreiben vom 30.11.1993 erhöhte die Kl. die Nettomiete insgesamt um DM 73,05, dabei in Höhe von DM 16,40 wegen Fehlens erheblicher Schäden am Hausflur. Auf die zur Akte gereichte Kopie des Schreibens wird Bezug genommen. Aufgrund eines weiteren Schreibens wurde den Bekl. nachgelassen, die erhöhte Miete erst ab dem 1.2.1994 zu zahlen. Die Bekl. zahlten den Zuschlag wegen Fehlens erheblicher Schäden am Hausflur nicht. Mit Schreiben vom 15.6.1995, das am 8.8.1995 in den Postbriefkasten des Bevollmächtigten der Bekl. eingeworfen wurde, verlangte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gem. §§ 2, 12 MHG um 20 %.

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung aus §§ 2, 12 MHG ab dem 1.11.1995 in voller Höhe zu.

Das Mieterhöhungsschreiben vom Juni 1995 ist wirksam. Die Angabe des Zeitpunktes, von dem an der Vermieter die erhöhte Miete verlangen kann, gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 2, 12 MHG, da dieser Zeitpunkt unmittelbar aus dem Gesetz folgt (vgl. OLG Koblenz, NJW 1983, 1861).

Der Ausgangsmietzins für die Mieterhöhung gem. § 12 MHG beträgt zum Stichtag 11.6.1995 vorliegend DM 281,50. Die nach der 2. Grundmietenverordnung erfolgte Mieterhöhung ist wirksam. Der Erhöhungsbetrag war nicht gem. § 2 Abs. 3 2. GrundMVO um DM 0,30 DM/qm zu verringern. Das Merkmal "Hausflure oder Treppenräume ohne erhebliche Schäden" ist auch gegeben, wenn es in dem von den Bekl. bewohnten Einfamilienhaus gar kein Treppenhaus gibt. Durch die Regelung sollen nur erheblich instandsetzungsbedürftige Gebäude von Mieterhöhungen ausgenommen werden. Wenn ein Merkmal nicht vorhanden ist, dann kann auch kein Instandsetzungsbedarf bestehen. Die negative Tatsache "erhebliche Schäden an Hausfluren oder Treppenräumen" kann also nur vorliegen, wenn das Merkmal überhaupt vorhanden ist. Deshalb ist die Bezeichnung "Beschaffenheitsabschlag" zutreffender als der üblicherweise verwendete Begriff des "Beschaffenheitszuschlages" (vgl. Beuermann, MietenüberleitungsG und MiethöheG, S. 67). Einer Zustimmung der Bekl. bedurfte es nach der 2. GrundMVO nicht.

Der Prozentsatz von 15 % war auch um weitere 5 % zu erhöhen, da die Wohnung in einem Einfamilienhaus liegt. Daß keine erheblich über dem komplexen Wohnungsbau liegende Ausstattung gegeben ist, ist unerheblich, da die Nummern 1 und 2 des Absatzes 3 des § 12 MHG nicht kumulativ, sondern alternativ vorliegen müssen.

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Zahlungsanspruch in Höhe von DM 363,- aus § 535 BGB zu. Die Mieterhöhung war wirksam. Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat - sog. Zeitmoment - und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, daß dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde - sog. Umstandsmoment (Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., Rn. 87 zu § 242). Ein solches Zeitmoment setzt z. B. bei einer Minderung im Rahmen eines andauernden Mietverhältnisses voraus, daß der Vermieter die geminderte Mietpreiszahlung über 2 Jahre hingenommen hat. Die Bekl. sollten die erhöhte Miete nach der 2. GrundMVO ab dem 2.1.1994 zahlen. Mit Schreiben vom Juni 1995, zugegangen im August 1995, mithin innerhalb von einer Frist von 2 Jahren, mußte ihnen deutlich werden, daß die Kl. auf der gesamten erfolgten Mieterhöhung nach der 2. GrundMVO weiterhin beharrt.

Es ist noch immer streitig, ob die volle Mieterhöhung nach der 2. GrundmietVO und nach dem MüG verlangt werden kann, wenn ein Einfamilienhaus vermietet ist, bei dem das Merkmal "Hausflure oder Treppenräume ohne erhebliche Schäden" nicht vorliegt.

Mit Urteil vom 13. Mai 1996 schloß sich das AG Rostock der wohl herrschenden Rechtsprechung an, wonach ein nicht vorhandenes Merkmal auch keine Schäden aufweisen könne, weswegen in diesen Fällen die volle Mieterhöhung möglich ist. Der Vermieter konnte den Erhöhungsbetrag auch jetzt noch verlangen, obwohl er zunächst knapp zwei Jahre den Mieter nicht gemahnt hatte. Für eine Verwirkung müssen besondere Umstände vorliegen; der bloße Ablauf dieses Zeitraums reichte nicht. Anders wäre es z. B. gewesen, wenn der Vermieter in weiteren Schreiben oder Mieterhöhungen von der nicht erhöhten Miete ausgegangen wäre und sich erst später eines Besseren besonnen hätte.