Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Doppelhaushälfte

Der Mietspiegel 1994 ist auf Doppelhaushälften anwendbar.

Der Kl. ist Mieter einer Doppelhaushälfte im Hause aufgrund eines mit dem Bekl. abgeschlossenen Mietvertrages vom 27. August 1992. Der monatliche Mietzins betrug bis 31. August 1994 3.400,00 DM, von September 1994 bis August 1995 3.600,00 DM und soll ab 1. September 1995 3.800,00 DM zuzüglich Betriebskosten betragen. Der Kl. ist der Auffassung, der vereinbarte Mietzins sei überhöht. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage zuzüglich eines 20%igen Wesentlichkeitszuschlages lediglich 1.512,00 DM.

Der Kl. hat ein Feststellungsinteresse bezüglich des für die von ihm innegehaltene Doppelhaushälfte von Rechts wegen zu zahlenden Mietzinses. Der Mietspiegel 1994 ist auf Doppelhaushälften anwendbar. Ausgenommen von der Anwendung des Mietspiegels sind Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Eine Doppelhaushälfte ist aber kein Ein- oder Zweifamilienhaus. Es wäre den Herausgebern des Berliner Mietspiegels ohne weiteres möglich gewesen, auch Doppelhaushälften ausdrücklich von der Anwendung des Mietspiegels auszunehmen, wenn sie dies denn gewollt hätten. An der Verlautbarung einer entsprechenden Absicht fehlt es indessen.

Der Mietspiegel ist auch in hervorragender Weise geeignet, die ortsübliche Miete zu ermitteln und einem Sachverständigengutachten überlegen (LG Berlin, GE 90, 827; GE 92, 209, MM 92, 282; MM 92, 99.100; MM 92, 171; MM 95, 67 und öfter). Das gilt auch zur Feststellung einer nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz relevanten Mietpreisüberhöhung (LG Berlin, GE 94, 1265; GE 95, 369; MM 95, 187; MM 92, 313; MM 92, 355; MM 94, 66). Unzutreffend ist allerdings, daß der Kl. sogleich von dem Berliner Mietspiegel 1994 ausgeht. Denn bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1992 galt noch der Mietspiegel (1992). Es ist also sachgerecht, für die Zeit bei Abschluß des Mietvertrages von diesem auszugehen.

Nach dem Mietspiegel 1992 ist für das Feld L 7 von einem Höchstwert von 8,81 DM auszugehen. Hinzuzurechnen ist ein Zuschlag von 1,55 DM für Teppichboden, von 0,73 DM für die Garage sowie ein Zuschlag von 1,65 DM für die Lage in einer Villengegend. Abzuziehen sind 1,93 DM Betriebskosten. Danach ergibt sich ein ortsüblicher Vergleichsmietzins von 10,81 DM zuzüglich eines 20%igen Wesentlichkeitszuschlages, so daß der zugrunde zu legende monatliche Mietzins insgesamt 12,97 DM beträgt, was für die 120 qm-Wohnung einen ortsüblichen Vergleichsmietzins zuzüglich Wesentlichkeitszuschlag von 1.556, 40 DM pro Monat netto kalt ergibt. Bei Vertragsschluß war die Vereinbarung eines Mietzinses in der vorbezeichneten Höhe zulässig, so daß antragsgemäß festzustellen ist, daß die Vereinbarung eines darüber hinausgehenden Mietzinses unwirksam ist.

Das Erscheinen des Mietspiegels 1994 hat hieran nichts geändert. Denn rechnet man die insoweit zugrunde zu legende Miete nach dem Mietspiegel 1994 aus, so ergibt sich lediglich ein Mietzins von 1.323,60 DM. Ausgehend von dem Höchstwert des Feldes L 5 von 10,08 DM, einem Zuschlag von 0,62 DM für den Teppichboden, von 0,40 DM für die Garage und einem Abzug von 1,91 DM für die Betriebskosten ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 9,19 DM zuzüglich eines 20%igen Wesentlichkeitszuschlages, mithin von 11,03 DM, so daß sich bei 120 qm für den Mietspiegel 1994 ein Preis von 1.323,60 DM ergibt. Nach dem Mietspiegel 1994 ist die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich Wesentlichkeitszuschlag mithin gesunken, was darauf beruht, daß als Sondermerkmal im Mietspiegel 1992 noch die villenartige Gegend vorgesehen gewesen ist, nach dem Mietspiegel 1994 es sich jedoch um eine Lage in einem villenartigen Mehrfamilienhaus handeln muß. Ersteres Merkmal (1992) hält das Gericht für erfüllt, das zweitgenannte Merkmal (1994) indessen nicht. Außerdem werden die Zuschläge für die Sondermerkmale unterschiedlich bewertet. Bei Mietvertragsabschluß war eine Miete von 1.556,40 DM zulässig. Dabei hat es dann auch sein Bewenden, da eine insoweit wirksame vertragliche Vereinbarung nicht durch das Erscheinen eines späteren Mietspiegels, der zu einer niedrigeren Vergleichsmiete führt, geändert werden kann. Daraus folgt, daß der Kl. auf die Widerklage über den für die Monate Februar bis Juni 1995 geleisteten Mietzins von 1.512,00 DM hinaus noch weitere 44,40 DM an den Bekl. zahlen muß und entsprechend zu verurteilen ist.

Der Mietspiegel gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Mieter einer Doppelhaushälfte in Berlin-Zehlendorf meinte, dies treffe auf ihn nicht zu und berechnete nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete. Er verlangte Feststellung, daß die vertraglich vereinbarte Miete zum Teil gegen § 5 WiStG verstößt.

Das AG Schöneberg gab mit Urteil vom 25. Juli 1995 dem Mieter recht und meinte, die Mietspiegelwerte träfen auch hier zu.

Wir halten das Urteil für falsch. Nach dem Bewertungsgesetz vom 8. Juni 1985 (BGBl. I, 861) sind Einfamilienhäuser Wohngrundstücke, die nur eine Wohnung enthalten. Das ist bei einem Doppelhaus wie auch bei einem Reihenhaus der Fall (vgl. Beuermann, MüG S. 72). Schließlich ist auch der Wohnwert in einer Doppelhaushälfte eher dem eines Einfamilienhauses angenähert als dem einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.