Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel für Neubauwohnungen; Spanneneinordnung

Die Spannenausfüllung beim Mietspiegel für Neubauwohnungen in Berlin kann auch in Anlehnung an die Orientierungshilfe des Altbau-Mietspiegels erfolgen.

Mit dem Landgericht Berlin, Zivilkammer 62, ist davon auszugehen, daß der Neubaumietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt und einem Sachverständigengutachten überlegen ist, weshalb auf dessen Einholung auch verzichtet werden kann.

Erforderlich ist aber, die jeweiligen Mietpreisspannen der ausgewiesenen Mietspiegelfelder den jeweiligen örtlichen Besonderheiten der Wohnung und seiner Umgebung anzupassen. Hierzu bietet der Neubaumietspiegel auch selbst schon einige (gegenüber dem Altbaumietspiegel aber nur wenige) Vorgaben. Zu diesen gehören die Lage an einer verkehrsreichen Straße und das Vorhandensein einer Garage, welche Werte vermieterseits bereits berücksichtigt worden sind und zu einem von der Kl. für an gemessen erachteten monatlichen Mietzins von 14,14 DM/m2, einem bereits geringfügig unter dem Mittelwert liegenden Quadratmeterpreis, geführt haben.

Unzutreffend ist aber die Auffassung der Kl., bei den wenigen in einer Tabelle aufgelisteten Punkten mit der Überschrift "Auswirkungen besonderer Merkmale" habe es sein Bewenden. Daß dies nicht richtig sein kann, liegt auf der Hand, da zum Beispiel die Lage neben einem Rangierbahnhof oder einem Eisenwalzwerk, weil in der Tabelle kein anderer Lärm als Verkehrslärm enthalten ist, überhaupt nicht berücksichtigt werden dürfte, obwohl auch die Kl. nicht ernstlich bezweifeln wird, daß eine solche Lage durchaus erheblichen Einfluß auf die Mietzinsbildung haben dürfte.

Der richtige Ansatz ist vielmehr die an anderer Stelle des Neubaumietspiegels enthaltene Vorgabe, die besonderen Nachteile und Vorteile einer Wohnung im Rahmen der Spannen des Mietspiegels zu berücksichtigen, deren Ausgleich gerade die ausgewiesene Spanne bezweckt.

Hieraus folgt, daß gegebenenfalls durchaus auch in Anlehnung an Merkmale des Altbaumietspiegels der besondere Stellenwert einer Wohnung im Rahmen der vorgegebenen Spanne ermittelt werden kann.

Das Amtsgericht Schöneberg hat in einer Entscheidung vom 7. April 1992 die Auffassung vertreten, daß zur Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Neubauwohnungen auch die Orientierungshilfe des Altbau-Mietspiegels mit herangezogen werden könne. Begründung: Der Neubaumietspiegel gebe nur ganz wenige zusätzliche Merkmale vor, während die Orientierungshilfe des Altbau-Mietspiegels mehr Merkmale aufliste.