Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze nach Wegfall der Preisbindung

Ausgangsmietzins für die Berechnung der Kappungsgrenze ist bei aus der Preisbindung herausgefallenen Wohnungen nicht der gezahlte, sondern der preisrechtlich zulässige Mietzins.

Die Parteien streiten sich über die Frage der Begründetheit eines Miet erhöhungsverlangens nach § 2 MHG. Insoweit ist zwischen den Parteien streitig, ob die Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHG eingehalten worden ist. Ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze haben die Bekl. des Rechtstreites daraus hergeleitet, daß unter Berücksichtigung der ursprünglich preisrechtlich zulässigen Miete die Kappungsgrenze nicht eingehalten worden ist. Demgegenüber sind die Kl. der Auf-fassung, daß es auf die preisrechtlich zulässige Miete vor Mietpreisfreigabe nicht an-komme, sondern alleine die tatsächlich gezahlte Miete im Rückwirkungszeitraum ent scheidend sei. Das Amtsgericht hat sich der Rechtsauffassung der Bekl. angeschlossen.

1. Die Kappungsgrenze ist auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch das eine Mieterhöhung erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WuM - 1984, 48 ff.; BVerfG WuM 1986, 101). Maßgeblicher Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze ist in einem solchen Fall die Kostenmiete, die drei Jahre vor dem Wirksamkeitszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens gegolten hat.

Ob bei der Ermittlung dieser Kostenmiete Mietzinserhöhungen, die materiell auf ver-gleichbaren Gründen wie die der §§ 3 bis 5 MHG beruhen, bei der Berechnung aus-scheiden müssen, wird in Literatur und Rechtsprechung verschieden beurteilt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 Rdnr. 61 m. w. N.; Amtsgericht Bühl, WuM 1985, 329). Darauf kommt es hier jedoch nicht an, da der Mietzins vorliegend in dem maßgeblichen Zeitraum vom 1. April 1984 bis zum 1. April 1987 nicht erhöht wurde; die Mieterhöhung wegen des Einbaues einer Gasetagenheizung und einer Gegensprechanlage in Höhe von insgesamt 135,26 DM ist bereits in den Jahren 1981 und 1982 erfolgt.

2. Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze ist demnach hier - zu-nächst - der von den Bekl. tatsächlich gezahlte Mietzins in Höhe von 491,42 DM. Wie die Bekl. jedoch dargelegt haben und wie unstreitig ist, beruhte dieser Mietzins u. a. auf Mieterhöhungen in Höhe von insgesamt 135,26 DM wegen Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung eine Zustimmung gemäß §§ 8, 8 a Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG - in Verbindung mit § 11 Abs. 7 Satz 1 II. Berechnungsver-ordnung - II. BV - nicht eingeholt worden war. In dieser Höhe stand daher dem Kl. ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses gegen die Bekl. nicht zu, so daß maßgeblicher Ausgangsmietzins für die Berechnung der Kappungsgrenze lediglich ein Mietzins in Höhe von 356,16 DM ist.

Das Gericht ist nicht der Auffassung, daß es für die Berechnung der Kappungsgrenze allein auf den Mietzins ankommt, den der Mieter drei Jahre zuvor gezahlt hat. Richtig ist zwar, daß Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze zunächst der vom Mieter bezahlte Mietzins zu diesem Zeitpunkt sein muß. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der sogenannten Kappungsgrenze, zum Schutze des Mieters zu gro-ße Mietsprünge zu vermeiden. Ließe man aber andererseits Einwendungen des Mie ters hinsichtlich der Wirksamkeit vorangegangener Mieterhöhungserklärungen oder vereinbarungen nicht zu, so hieße dies, daß allein durch die Abgabe eines Mieterhö-hungsverlangens seitens des Vermieters gemäß § 2 MHG vorangegangene, unzulässige Mietzinserklärungen bzw. vereinbarungen sanktioniert würden.

3. Allerdings ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG eine unzulässige Vereinbarung über den Mietzins nur insoweit unwirksam, als sie die Kostenmiete übersteigt. Diese Vorschrift ist dahin auszulegen, daß - ebenso wie im Bereich des Altbaumietenrechts gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 des I. BMG - die Vereinbarung auch nur so lange unwirk-sam ist, als die Vereinbarung dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegt und damit die Kostenmiete gemäß §§ 8, 8 a WoBindG gilt. Hätten die Parteien die von den Bekl. gezahlte Miete demnach vereinbart, so wäre nach dem Wegfall der Preisbindung zum 31. Dezember 1984 die Vereinbarung wirksam geworden. Demzufolge könnte man vertreten, daß der maßgebliche Ausgangsmietzins vorliegend der von den Bekl. ge-zahlte und demgemäß auch die Kappungsgrenze eingehalten ist. Hiergegen sprechen jedoch zwei Gesichtspunkte: a) Bei der Berechnung der Kappungsgrenze müßte dann - um dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze gerecht zu werden - die durch den Wegfall der Preisbindung verursachte Erhöhung des Mietzinses ab dem 1. Januar 1985 um 135,26 DM berück sichtigt werden. Da sich dann aber innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren der Miet-zins um diesen Betrag erhöht hätte, wäre aus diesem Grunde die Kappungsgrenze schon deshalb nicht eingehalten, vielmehr bereits voll ausgeschöpft bis zum Ablauf des 31. Dezember 1987.

b) Die Besonderheiten des vorliegenden Falles sprechen allerdings bereits dagegen, allein aus der Tatsache der jahrelangen Zahlung des monatlichen Mietzinses in Höhe von 491,42 DM durch die Bekl., deren Zustimmung zur Höhe dieses Mietzinses und damit eine Vereinbarung der Parteien über diesen Mietzins abzuleiten. Denn aufgrund der von seiten des Kl.

und seiner Rechtsvorgänger ausgesprochenen einseiti-gen Mieterhöhungserklärungen glaubten sich die Bekl. zur Zahlung der jeweils er-höhten Miete verpflichtet. Wäre das Altbaumietenrecht anwendbar gewesen, so wäre es auf ihre Zustimmung auch nicht angekommen, da die Miete nach diesen Vorschriften einseitig erhöht werden durfte. In der Zahlung der erhöhten Miete in einem sol-chen Fall eine konkludente Zustimmung des Mieters zu sehen, bestehen jedenfalls erhebliche Bedenken.

Aufgrund des hier von seiten der Vermieter bei den Bekl. hervorgerufenen Irrtums über die Geltung des Altbaumietenrechts und damit die Zulässigkeit der nach Altbau mietenrecht abgegebenen einseitigen Mieterhöhungserklärungen waren die Bekl. hier aber jedenfalls zu einer Anfechtung ihrer Zustimmungserklärung berechtigt, wenn man in der Zahlung eine solche sehen sollte. Diese Anfechtungserklärung kann auch konkludent abgegeben werden und ist hier zumindest in der weiteren Verteidigung gegen die Klage zu sehen, nachdem sich herausgestellt hat, daß es sich bei der von ihnen angemieteten Wohnung nicht um eine Altbauwohnung handelt.

4. Die Geltendmachung der Unwirksamkeit durch die Bekl. verstößt auch nicht - wie der Kl. meint - gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Denn wie die Bekl. zu Recht vortragen, haben nicht sie, sondern der Kl. und seine Rechtsvorgänger die Verwirrung hervorgerufen und die Unwirksamkeit der jahrelang nach Altbaumietenrecht ab-gegebenen Mieterhöhungserklärungen zu vertreten. Soweit der Kl. behauptet, die Bekl. hätten den Einbau der Gasetagenheizung gewünscht, ist dies zum einen nicht näher dargelegt, und zudem von den Bekl. bestritten worden. In der Geltendmachung der Unwirksamkeit durch die Bekl. ist daher kein widersprüchliches und rechtsmißbräuchliches Verhalten zu sehen. Soweit der Kl. weiter zur Unterstützung seiner Ansicht vorträgt, die Einholung der Zustimmung durch die Wohnungsbau-Kreditanstalt zu den vorgenommenen Modernisierungen könne nunmehr nicht mehr nachgeholt werden, so ist dies zwar richtig. Dies nimmt dem Kl. jedoch nicht das Recht, eine Miet-erhöhung nach dem nunmehr geltenden Recht nachzuholen.