Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kombination mit Modernisierungszuschlag

Die Frage, ob neben der Mieterhöhung nach § 2 MHG auch eine nach § 3 MHG (Modernisierung) zulässig ist, hängt davon ab, ob die erstere mit oder ohne Berücksichtigung der Modernisierung vorgenommen wurde.

1) Die Kl. können gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbin-dung mit § 3 MHG vom Bekl. die Zahlung des noch offenen Modernisierungszuschlags für den Zeitraum Juni (anteilig) bis Oktober 1989 verlangen. Durch die Mieterhöhungserklärung vom 28. März bzw. 24. Juli 1990 haben die Kl. die Grundmiete in zulässiger Weise um monatlich 121,13 DM erhöht. Hieran waren sie entgegen der Ansicht des Bekl. nicht durch die vorangegangene Mieterhöhung nach § 2 MHG gehindert. Denn bei einer Modernisierung ist der Vermieter nicht etwa verpflichtet, die umlegungsfähigen Modernisierungskosten im Wege des § 2 MHG geltend zu machen. Er hat vielmehr nach ganz herrschender Meinung ein Wahlrecht (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kapitel III Rdnr. 556; Palandt/Putzo, BGB 50. Aufl., MHG § 3 Rdnr. 3; OLG Hamm, NJW 83, 289, 290). Dabei ist der Vermieter auch berechtigt, eine Mieterhöhung nach § 2 MHG mit einer solchen nach § 3 MHG zu kombinieren, wobei es aber nicht zu einer kumulativen Miet-erhöhung kommen darf, bei der die Modernisierung doppelt, nämlich so wohl bei § 2 MHG als auch bei § 3 MHG, berücksichtigt wird. Daher darf bei einem Nebeneinander einer Mieterhöhung nach § 2 MHG und einer gleichzeitigen oder nachfolgenden Mieterhöhung nach § 3 MHG im ersteren Fall nur die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht modernisierten Wohn-raum herangezogen werden (OLG Hamm a.a.O.). Dies haben die Kl. aber getan, obwohl sie für ihr Mieterhöhungsverlangen auf das Mietspiegelfeld L 4 (also mit Sammelheizung) Bezug genommen haben. Entscheidend ist insoweit nicht, ob die Mieterhöhungsbegründung inhaltlich zutraf, sondern ob tatsächlich die Mieterhöhung mit Berücksichtigung der Modernisierung oder ohne sie vorgenommen wurde. Letzteres ist hier der Fall. Die von den Kl. im Mieterhöhungsschreiben vom 22. Januar 1990 verlangte Miete von 3,89 DM/m2 liegt noch deutlich unterhalb der untersten Mietzinsspanne des Feldes L 3 (Wohnung ohne Sammelheizung), die 4,03 DM beträgt. Der Bekl. ist denn auch der klägerischen Behauptung, der Mietzins wäre auch bei Bezugnahme auf das Feld L 3 genauso ausgefallen, weil die vom Bekl. entrichtete Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung in unmodernisiertem Zustand lag, nicht entgegengetreten. Hat aber die Modernisierung bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG tatsächlich keinen Eingang gefunden, besteht keinerlei Anlaß, dem Vermieter die Umlage der Modernisierungskosten nach § 3 MHG zu verwehren. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Parteien mit der übereinstimmenden Erhöhung des Kaltmietzinses nach § 2 MHG die Modernisierung mit abgegolten hätten, somit einen weiteren, gesonderten Modernisierungszuschlag ausschließen wollen.