Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Ermittlung durch Sachverständigengutachten

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Sachverstän digengutachten dem Mietspiegel in der Regel vorzuziehen.

Die Bekl. mieteten durch Vertrag vom 1. Juli 1987 die Woh-nung der Kl. Diese behauptet, die mit Mieterhöhungsverlangen vom 28. Februar 1991 geforderten 1.110,62 DM überstiegen nicht den ortsüblichen Bruttokaltmietzins im Sinne des § 2 MHG für die Wohnung. Die Bekl. stimmten dem Erhöhungsverlangen nicht zu.

1. Der verlangte und ausgeurteilte Mietzins übersteigt nicht den ortsüblichen Mietzins für die Wohnung der Bekl. per 1. Mai 1991. Das ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen L., der sogar ei-nen ortsüblichen Mietzins von 1.143,15 DM feststellt.

Die dagegen von den Bekl. erhobenen Einwände greifen nicht durch.

a) Es bestehen keine Bedenken dagegen, daß der Sachverständige statt des gewichteten Mittelwertes des öffentlichen Mietspiegels bewußt nahezu den Oberwert als erste Grobeinstufung der konkreten Wohnung heranzieht (im Gutachten deshalb nach Abhandlung der wertbestimmenden Kri terien); dies ist schon im Hinblick auf die Veraltung des Materials des Miet-spiegels 1990 (in bezug auf die Wirksamkeit der Mieterhöhung zum 1. Mai 1991) angemessen.

b) Das Gericht teilt nicht die Ansicht der Bekl. zum Mietspiegel, und zwar in Kenntnis der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 24. April 1992 - 63 S 59/92 - (MM 1992, S. 30 f.). Die darin ohne Begründung aufgestellte Behauptung, daß (auch) das Datenmaterial des Sachverständigen nicht stets auf dem neuesten Stand sein könne, widerspricht der Logik. Während die Daten eines erst nach mehreren Jahren überarbeiteten Mietspiegels in der Tat nicht auf dem neuesten Stand sein können (und zwar schon zum Zeitpunkt der Bekanntmachung), ist der Sachverständige (insbesondere wenn er nahezu ausschließlich für Miet- und Grundstücksgutachten arbeitet) sehr wohl in der Lage, aufgrund täglich neu gewonnener Erkenntnisse, durch Austausch mit anderen Sachverständigen, durch Beobachtung des Marktes über Angebote in der Presse auf einem aktuellen Stand zu bleiben.

Soweit das Landgericht Berlin (a. a. O.) ohne Begründung statuiert (und zwar mit einer Formulierung, die die Erkenntnis ausdrückt, daß eine Be-gründung dafür nicht existiert), daß es aus Gründen der Praktikabilität des halb hinzunehmen sei, daß für die Dauer von zwei Jahren von den gleich-bleibenden Daten des Mietspiegels ausgegangen werden müsse, kann das erkennende Gericht dem aus rechtlichen Gründen nicht folgen. Der Mietspiegel ist ein Schriftstück, in dem ein Ministerium - also eine Behörde der Exekutive - als wesentlichen Inhalt Daten veröffentlicht, die ein privates Institut zur Verfügung gestellt hat. Während darin noch einiges dazu zu fin-den ist, wie die erhobenen Daten verarbeitet wurden und wie sie angewandt werden sollen, beschränkt sich die Veröffentlichung hinsichtlich der Erarbeitung der Daten, also der denklogisch wohl viel wichtigeren (weil vorgelagerten) Frage der Art und Weise der Erhebung der Daten, auf den wahrlich knappen Hinweis, sie seien "vom GEWOS-Institut aufgrund einer empirischen Repräsentativerhebung ermittelt worden". Das erkennende Gericht bedauert, im Gegensatz zum Landgericht keinen Weg zu sehen, zunächst einmal über die gesetzliche Regelung in § 2 MHG (und der dieser entsprechenden "Vorbemerkung zum Mietspiegel"), die den Mietspiegel als ein Mittel zur Herstellung eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens im vorprozessualen Bereich zuläßt, insofern hinauszugehen, als er in den prozessualen Bereich herübergenommen wird; es sieht noch weniger einen Weg, in einem weiteren Schritt die Veröffentlichung der von einem privaten Institut auf unbekanntem Weg erhobenen Daten durch eine Exekutivbehörde an die Stelle eines von der Zivilprozeßordnung zugelassenen Beweismittels zu setzen, nämlich des Sachverständigengutachtens.

c) Einige weitere auf der Hand liegende Argumente, die gegen die direkte Übertragung der Mietspiegelwerte auf jegliche Wohnung sprechen, ergeben sich aus der Grobheit des Rasters hinsichtlich

- der Baualtersklassen: z. B. umfaßt die Baualtersklasse 1965 bis 1983 knapp zwei Jahrzehnte, in denen sich in der Bauweise und Ausstattung von Bauwerken insbesondere in Berlin Erhebliches verändert hat;

- der Wohnlage: Jeder Sachverständige wird ohne jede Schwierigkeit eine Wohnung in einfacher Wohnlage benennen können, die einer guten Wohnlage in nichts nachsteht (und umgekehrt); bereits die Aufteilung des gesamten (westlichen) Stadtgebietes einer Millionenstadt wie Berlin mit derart extrem unterschiedlichen Wohnverhältnissen (nach der Qualifikation gut, mittel und einfach) in insgesamt nur ein knappes Dutzend zusammenhängender Flächen kann kaum als Spiegelung der Verhältnisse be-zeichnet werden;

- der Wohnflächeneinteilung: Dem Gericht ist ein Fall bekannt, in dem ein Vermieter nach Auszug des Mieters das tote Ende des Flurs einer knapp über 40 m2 großen Wohnung auf einer geringen Fläche vermauert und die so verkleinerte Wohnung dann zu einem entsprechend höheren Mietzins (für Wohnungen unter 40 m2) angeboten hat (wobei dahinsteht, ob zu Recht).

d) Es kann in diesem Zusammenhang nicht übersehen werden, daß von 84 möglichen Feldern im Altbaumietspiegel 1992 23 Felder ohne jede An-gabe sind, die Angaben in 4 Feldern auf 10 bis 14 Mietwerten und in 15 Fel-dern auf 15 bis 29 Mietwerten beruhen.

Im Neubaumietspiegel sind von 72 möglichen Feldern 22 Felder ohne jede Angabe, die Angaben in 12 Feldern beruhen auf 10 bis 14 und in 7 Feldern auf 15 bis 20 Mietwerten.

Man kann des weiteren nicht die Augen davor verschließen, daß im Alt-baumietspiegel 1992 in 17 Fällen für eine bessere Wohnlage ein niedrigerer Mietzins angegeben ist als bei der nächst schlechteren (jeweils selbe Baualters-, Ausstattungs- und Wohnflächenklasse); im Neubaumietspiegel sind es 8 Fälle (zuzüglich einer, in dem der Mietzins gleich hoch sein soll).

e) Es kann schließlich nicht übersehen werden, daß beim Vergleich der Alt baumietspiegel 1990 und 1992 in drei von insgesamt 58 Feldern (die in bei-den Mietspiegeln mit Werten versehen sind), die Mietzinsen nach dem neuen Mietspiegel gefallen sein sollen; beim Vergleich der Neubaumietspiegel 1990 und 1992 ist dies in 11 von insgesamt 47 Feldern der Fall. Wird berücksichtigt, daß die Erhebungen für die Altbaumietspiegel im Jah-re 1989 und per 1. Oktober 1991 und für den Neubaumietspiegel per 1. April 1990 und per 1. Oktober 1991 durchgeführt worden sind, d. h. also bei den Mietspiegeln 1990 vor der sogenannten Wende bzw. vor der Wäh-rungs- und Wirtschaftseinheit und für die Mietspiegel 1992 ein Jahr nach der Wiedervereinigung, so kann nur kommentiert werden, daß es geradezu gerichtsbekannt ist, daß in diesem Zeitraum die Mietzinsen gefallen sind.

f) Diese Überlegungen richten sich nicht grundsätzlich gegen die Einrichtung des Mietspiegels an sich. Er ist ein gutes Orientierungsmittel für die Partner eines Mietvertrages, der ihnen helfen kann, es nicht erst zu einem Rechtsstreit kommen zu lassen.

Kommt es jedoch zu einem Rechtsstreit, so bedarf es der Untersuchung der besonderen Umstände des Einzelfalles. Und dies heißt bei einem der-art komplexen Gebiet wie Mietpreisbildung, daß ein Sachverständigengutachten in der Regel erforderlich sein wird. Daß dabei der Sachverständige sinnvollerweise den Mietspiegel zum Ausgangspunkt seiner Bewertungen nehmen sollte, wird dadurch nicht ausgeschlossen.

Das Gericht ist überzeugt, daß dies bei jeder anderen Rechtsfrage, die so-zialpolitisch nicht ähnlich brisant ist und bei der deshalb auch nicht ein er-kenntnisleitendes Interesse den Blick verstellt, einhellige Ansicht wäre. 2. Es liegt in der Natur der Sache, daß jeder Sachverständige bei jedem Gutachten nach Abwägung der Vor- und Nachteile einer Wohnung und ih-rer Lage sich für einen bestimmten Wert entscheiden muß und diese Ent-scheidung letztlich nur mit dem Sachverstand begründen kann, d. h. mit dem in jahrelanger Arbeit gewonnenen Überblick.

Insofern hat das Gericht gegen das Gutachten des Sachverständigen und den darin entwickelten Mietzins keine Bedenken. (...)

Der von ihm festgestellte Mietzins ist in erster Linie als Ergebnis der Abwä-gung zwischen den hauptsächlichen Kriterien der bevorzugten Citylage ei-nerseits und der Einstufung als nur mittlere Wohnlage andererseits zu se-hen und gerechtfertigt. Über die Citylage kann angesichts von etwas mehr als 1000 m Entfernung zum Breitscheidplatz nicht ernsthaft diskutiert wer den. Die Gegenüberstellung der mit 10 bis 20 DM pro m2 bezahlten Wohnungen an der benachbarten Potsdamer Straße (die nach bloßem Au-genschein vom Verkehr schon aufgrund ihrer Enge wesentlich mehr bela-stet ist als der Bereich Nollendorfplatz) und der als gute Wohnlage einge-stuften Wilmersdorfer Straße in Charlottenburg zeigt, daß der Sachverständige mit Recht von einer bevorzugten Citylage spricht, wobei Umstände wie Weitläufigkeit der Bebauung am Nollendorfplatz, Geschlossenheit und Gesamtzustand der Wohnanlage mit ihrem begrünten Innenhof mit einfließen. Es ist nachvollziehbar, wenn der Sachverständige mit der Ein-stufung dieser bevorzugten Citylage als nur mittlere Wohnlage die mit der exponierten Lage in einer Millionenstadt notwendig verbundenen Nachteile als abgegolten ansieht. Das betrifft sämtliche von den bekl. Mietparteien genannten Mängel, soweit sie nicht sogar behebbar sind (z. B. durch die Firma H. verursachter Lärm).

Das Gericht verkennt nicht, daß es für die Bewertung des einzigen kri-tischen Punktes des Rechtsstreits, nämlich des Umfanges und der Belastung durch die Drogenszene, keinen verbindlichen Maßstab gibt. Auch in-soweit hält das Gericht aufgrund der Ausführungen der bekl. Mietparteien und des Sachverständigen im Termin am 30. September 1992 und der ei-genen Kenntnis die von der Kl. begehrten 14 DM/m2 für angemessen. Es sieht eine - rechtlich unerhebliche - Bestätigung auch darin, daß bei einer von der Kl. unbestritten vorgetragenen Zahl von ursprünglich über 200 Mieterhöhungsverlangen nur etwas über 50 zu Gericht gekommen sind und davon wiederum weniger als 10 durch Urteil entschieden werden müs-sen. Möglicherweise hat die weitaus überwiegende Zahl der Mieter die 14 DM/m2 in der Erkenntnis akzeptiert, die schon Tucholsky in seinem wieder aktuellen Gedicht "Das Ideal" formuliert hat ("Ja, das möchste/Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse/vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße ..."), daß nämlich selten nur Positives vereinbart ist.

Nicht nur beim Landgericht Berlin, sondern auch bei den Amtsgerichten besteht die Kontroverse Mietspiegel contra Sachverständigengutachten.

Das Amtsgericht Schöneberg gab in seiner Entscheidung vom 30. Oktober 1992 der Mieterhöhungsklage des Vermieters statt, wobei es sich auf ein während des Rechtsstreits eingeholtes Sachverständigengutachten stützte. Ein Sachverständiger könne die ortsübliche Vergleichsmiete aktueller und genauer als ein Mietspiegel ermitteln.