Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung der Mieterhöhung

Zu den Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nach dem Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 - BGBl. I S. 1912 - (Fortführung von BVerfGE 53, 352).

A. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Urteil, durch das eine Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anwendung von Art. 3 § 2 des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) in der Fassung von Art. 2 Nr. 1 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl.

I S. 1912) - nachfolgend: MHG - wegen formeller Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens abgewiesen worden ist.

I. Die Beschwerdeführer sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in dem die Bekl. vom 1. Mai 1981 bis zum 31. Januar 1988 eine etwa 60 qm große Wohnung bewohnten. Die monatliche Kaltmiete betrug 292,43 DM zuzüglich pauschalierter Nebenkosten (ohne Heizkosten) von 57,57 DM, insgesamt also 350,- DM. Mit Schreiben vom 4. Oktober 1986 verlangten die Beschwerdeführer von den Bekl. - gestützt auf § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG - die Zustimmung zu einer Mietanhebung um 30 vom Hundert. Einschließlich der Nebenkosten sollte die Miete 455,- DM pro Monat ab 1. Januar 1987 betragen. Zur Begründung verwiesen sie auf folgendermaßen aufgeführte Wohnungen:

"1. Die Wohnung im I. OG der B-straße 18, Kaltmietzins derzeit DM 9,65/qm

2. Die Wohnung O-M 12, EG rechts, Kaltmietzins derzeit DM 8,- DM/qm

3. Die Wohnung in der B-straße 19, 2. OG und DG, Kaltmietzins jeweils ca. 9,- DM/qm."

Die nach verweigerter Zustimmung erhobene Klage hatte keinen Erfolg. Das Amtsgericht wies sie mit der Begründung ab, die unter Nr. 1 benannte Vergleichswohnung sei nicht vermietet. Ein "entsprechendes Entgelt" im Sinne von § 2 Abs. 2 MHG werde hierfür also nicht gezahlt. Mit der Berufung machten die Beschwerdeführer unter Beweisantritt im wesentlichen geltend, diese Wohnung sei bei Abgabe der Erhöhungserklärung lediglich nicht bewohnt, wohl aber vermietet gewesen. Unter dem 13. Juli 1987 schoben sie eine nahezu inhaltsgleiche Erhöhungserklärung nach, in der unter Nr. 3 das Wort "jeweils" weggelassen worden war. Als zu berücksichtigende Erhöhungserklärung wurde dieses Schreiben in das Verfahren nicht eingeführt.

Mit der angegriffenen Entscheidung wies das Landgericht die Berufung der Beschwerdeführer zurück. Es führte aus, beide Mieterhöhungsverlangen entsprächen nicht den Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 MHG und seien deshalb unwirksam. Vergleichbar im Sinne dieser Vorschrift sei eine Wohnung nur dann, wenn sie nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der Wohnung vergleichbar sei, für die der Vermieter einen höheren Mietzins fordere. Welche Kriterien der Vermieter im Erhöhungsverlangen angeben müsse, sei im einzelnen umstritten. Die Anforderungen an das Erhöhungsverlangen dürften nicht überspannt werden. Notwendig sei allerdings, daß der Mieter die angegebenen Vergleichswohnungen identifizieren und sich zumindest einen ungefähren Eindruck verschaffen könne, ob sie vergleichbar seien. Diesen Anforderungen würden beide Erhöhungsverlangen, in denen lediglich die Hausanschrift, das Stockwerk und der derzeit gezahlte Kaltmietzins angegeben worden seien, nicht gerecht. Es ist schon ungewiß, ob die unter Nr. 3 der Schreiben bezeichnete Wohnung hinreichend identifizierbar sei. Eine Würdigung beider Erhöhungsschreiben ergebe Zweifel, ob es sich um eine Wohnung handele, die über zwei Etagen gehe, oder ob damit zwei Wohnungen bezeichnet worden seien, wie die Beschwerdeführer in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hätten. Die Bekl. hätten aufgrund dieser Angaben die benannten Wohnungen mit der ihrigen vergleichen können. Die Erhöhungsverlangen enthielten weder Angaben zur Größe der Vergleichswohnungen noch zu irgendeinem Ausstattungsmerkmal. Letzterem Punkt komme hier deshalb besondere Bedeutung zu, weil die Wohnung der Bekl. eine äußerst einfache Ausstattung bezüglich der Beheizung aufweise, denn sie verfüge lediglich über einen Außenwandgasofen im Wohnzimmer. Angesichts dieses geringen Heizkomforts hätten die Beschwerdeführer zumindest einige Ausstattungsmerkmale angeben müssen. Hiermit würden die Anforderungen nicht überspannt, die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts an die Begründungspflicht des Vermieters gestellt werden dürften. Der Mieter müsse sich zumindest ein ungefähres Bild über die wesentlichen, für den Mietzins bedeutsamen Merkmale machen können. Das gelte insbesondere deshalb, weil zumindest eine der benannten Wohnungen im Eigentum der Beschwerdeführer stehe und diese ohne Schwierigkeiten die nötigen Informationen hätten mitteilen können.

II. 1. Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer in erster Linie einen Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Die Entscheidung verletze sie in ihrem Eigentumsrecht, weil sie überspannte Anforderungen an die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stelle und sie so in der Nutzung ihres Eigentums beeinträchtige. Ein Erhöhungsverlangen sei bereits dann wirksam, wenn es dem Mieter ermögliche, die Berechtigung des Begehres nachzuprüfen und sich - gegebenenfalls nach Durch führung eigener Erkundigungen - darüber schlüssig zu werden, ob er zustimme. Diesen Anforderungen würden beide Schreiben gerecht. Dies müsse hier insbesondere deshalb gelten, weil sämtliche Wohnungen den Bekl. offenbar gut bekannt gewesen seien. Denn nur so sei ihr Vortrag zu erklären, eine der Vergleichswohnungen sei unbewohnt, im übrigen seien sie nicht vergleichbar.

Das Urteil verletze sie darüber hinaus in ihrem Verfahrensgrundrecht aus Art. 103 Abs. 1 GG. Es handele sich um eine Überraschungsentscheidung. Zu keinem Zeitpunkt sei ein Hinweis dahin erfolgt, die Erhöhungsverlangen könnten aus anderen Gründen formell unwirksam sein. Das Landgericht habe sie in dieser Einschätzung dadurch bestärkt, daß es Frau W. prozeßleitend als Zeugin zur Frage geladen habe, ob die unter Nr. 1 aufgeführte Wohnung bewohnt sei. Von der Durchführung der Beweisaufnahme habe das Gericht erst in der Besetzung abgesehen, in der es dann getagt habe. Bei einem entsprechenden Hinweis hätten sie ein - auch nach Auffassung des Landgerichts - wirksames Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG nachgeschoben. 2. Der Niedersächsische Minister der Justiz hält Art. 103 Abs. 1 GG nicht für verletzt. Ob die Entscheidung gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verstoße, erscheine zweifelhaft.

Die Bekl. halten die Verfassungsbeschwerde für unzulässig, weil sie am 31. Januar 1988 ausgezogen seien.

B. Die Verfassungsbeschwerde ist hinsichtlich der Rüge aus Art. 103 Abs. 1 GG unzulässig, im übrigen ist sie nicht begründet.

I. Die auf die Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG gestützte Rüge läßt nicht - wie erforderlich (BVerfGE 28, 17 [20]) - erkennen, was die Beschwerdeführer nach dem vermißten Hinweis des Landgerichts im einzelnen vorgetragen hätten, und ist daher unzulässig. Ihr Beschwerdevorbringen, sie hätten dann "ein wirksames Erhöhungsverlangen 'nachschieben' können", ist unzureichend. Im übrigen haben die Beschwerdeführer nicht alle prozessual zulässigen Mittel ausgeschöpft, sich bereits vor dem Landgericht ausreichend rechtliches Gehör zu verschaffen (§ 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG; vgl. BVerfGE 1, 13 [14]; 16, 124 [127]). Spätestens nachdem sie von der Abladung der Zeugin W. erfahren hatten, hätten sie sich nach dem Grund für diese Maßnahme erkundigen müssen und auf dem Boden dieser Auskunft bereits vor dem

Landgericht ausreichend vortragen können.

II. Die auf die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gestützte Klage ist zulässig. Insbesondere ist durch die zwischenzeitliche Beendigung des Mietverhältnisses das Rechtsschutzbedürfnis nicht entfallen. Die Beschwerdeführer wären nach wie vor nicht gehindert, aus einer antragsgemäßen Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde positive Rechtsfolgen abzuleiten und von den Bekl. für den dazwischen liegenden, etwa 13 Monate umfassenden Zeitraum den erhöhten Mietzins zu beanspruchen.

Insoweit ist die Verfassungsbeschwerde jedoch unbegründet.

1. Die Zivilgerichte haben bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam ist, den Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes (Art. 19 Abs. 4 GG) zu beachten (vgl. BVerfGE 37, 132 [141 f.]; 49, 244 [247 ff.]; 53, 352 [357 f.]). Dieser verbiete es, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die Beschränkungen übermäßig zu verstärken, welche das Erste und Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz den Eigentümer-Verwertungsbefugnissen auferlegen, und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Sie verpflichten die Fachgerichte zugleich, den geltend gemachten Anspruch gerichtlich nachzuprüfen und den Rechtsschutz nicht zu Lasten des Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen abhängig zu machen. Diese in BVerfGE 37, 132 [141 ff.] sowie 49, 244 [248 ff.] zu Art. 1 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (vom 25. November 1971, BGBl. I S. 1839) entwickelten und in BVerfGE 53, 352 [356] auf das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz übertragenen Grundsätze beruhen auf Erwägungen, welche auch für den jetzigen Rechtszustand Geltung beanspruchen. Sie lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Das Begründungserfordernis - des Art. 1 § 3 Abs. 2 1. WKSchG, jetzt: § 2 Abs. 2 MHG - darf nicht isoliert betrachtet werden.- Es bildet vielmehr einen Teil des von der Verfassung geforderten Ausgleichs zwischen den Belangen des Mieters und des Vermieters (vgl. BVerfGE 37, 132 [141]). Einerseits darf der Vermieter sein Erhöhungsverlangen weder mittels einer Kündigung verfolgen noch an der höchstmöglichen Miete orientieren, welche sich bei einer Neuvermietung der Wohnung nach der jeweiligen Marktlage erzielen ließe. Andererseits soll er aber die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen und diesen Anspruch in einem geeigneten Verfahren durchsetzen können. Die mietrechtlichen Verfahrensvorschriften dienen daher zum Ausgleich für die Beschränkungen, die dem Vermieter im Mieterinteresse auferlegt sind, und dürfen infolgedessen, wie das Bundesverfassungsgericht mehrfach betont hat (vgl. BVerfGE 37, 132 [141, 143]; 53, 352 [358]), nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert. Dabei ist zu berücksichtigen, daß das Gesetz die zulässige Miethöhe an einen objektiven Maßstab knüpft, dessen Ausfüllung nicht nur Fachgerichte, sondern vor allem auch Vermieter vor erhebliche praktische Schwierigkeiten stellt. Das muß sich namentlich bei den Anforderungen an die Begründung des Erhöhungsverlangens auswirken. Den Belangen des Mieters ist ausreichend Rechnung getragen, wenn er sich anhand der mitgeteilten Daten darüber schlüssig werden kann, ob er zustimmen will oder nicht. Dazu hat es das Bundesverfassungsgericht genügen lassen, daß der Mieter Informationen über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis erhält (BVerfGE 49, 244 [250 f.]; vgl. auch 53, 352 [359 f.]. In der Mitteilung dieser Daten liegt zugleich die stillschweigende Erklärung des Vermieters, daß er die benannten Wohnungen hinsichtlich sämtlicher vom Gesetz aufgeführter Merkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) für vergleichbar hält.

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die fragliche Wohnung eine so ins Auge fallende Besonderheit aufweist, daß der Mieter an der Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen füglich zweifeln und schriftlichen Aufschluß über das Vorhandensein dieses ganz speziellen wertbestimmenden Faktors erwarten kann, der über die Angabe von Lage und Quadratmeterpreis hinausgeht. Dementsprechende inhaltliche Anforderungen an die Erhöhungserklärung sind nicht unverhältnismäßig und verstoßen nicht gegen das Gebot zur grundrechtskonformen Auslegung und Anwendung des § 2 Abs. 2 MHG. Denn der Vermieter ist kraft eigener Anschauung über diesen Umstand unterrichtet. Er kann - gerade wegen der Evidenz dieses Gesichtspunktes - mit hinreichender Verläßlichkeit vorhersehen, daß der Mieter und das Fachgericht über diesen Gesichtspunkt schriftlichen Aufschluß in der Erhöhungserklärung verlangen werden.

2. In Anwendung dieser Grundsätze muß die Verfassungsbeschwerde ohne Erfolg bleiben. Der erste Teil der Urteilsgründe steht zwar im Widerspruch zur verfassungsrechtlich gebotenen Handhabung der Verfahrensregelung. Da mindestens drei Vergleichswohnungen benannt worden waren und etwa verbliebenen Zweifeln über das Vorhandensein einer vierten Wohnung durch eine von den Bekl. tatsächlich auch vorgenommene Ortsbesichtigung nachgegangen werden konnte, bestand für das Landgericht kein vernünftiger Anlaß, diesen Gesichtspunkt zu vertiefen.

Die Verfassungsbeschwerde bleibt jedoch ohne Erfolg, weil die zweite selbständig tragende Erwägung des Landgerichts von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden ist. Nach den vorstehend entwickelten Grundsätzen dürfen die Fachgerichte in Ausnahmefällen Angaben verlangen, welche über die Benennung von Adresse, Lage, Name des Wohnungsinhabers und Quadratmeterpreis hinausgehen. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn die fragliche Wohnung eine oder mehrere Besonderheiten aufweist, die einen maßgeblichen wertbildenden Faktor darstellen und beim Mieter Zweifel darüber wecken, ob auch die bezeichneten Vergleichswohnungen so beschaffen sind. Diese Besonderheiten müssen allerdings evident sein. Denn fast jede Wohnung weist ein oder mehrere Merkmale auf, die sie von anderen Wohnungen unterscheidet; anderes dürfte wohl nur für Wohnblocks gelten. Das ist auch der innere Grund dafür, daß das Bundesverfassungsgericht die Benennung von Adresse, Lage, Name des Wohnungsinhabers und des (entscheidenden) Quadratmeterpreises hat ausreichen lassen.

Das Landgericht hat ohne Verfassungsverstoß einen solchen Ausnahmefall angenommen. Seine Annahme, auch bei einer im übrigen schlichten Wohnungsausstattung sei die Beheizbarkeit der Wohnung über einen einzigen Außenwandgasofen eine derart herausragende Besonderheit, stellt eine auf der Würdigung eines Einzelfalles beruhende Anwendung des § 2 Abs. 2 MHG dar. Sie läßt keinen Auslegungsfehler erkennen, der auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG im Rahmen des § 2 Abs. 2 MHG beruhte. Mit dieser Anwendung im Einzelfall hat das Landgericht auch nicht gleichsam künstliche Barrieren zu Lasten des Eigentümers aufgetürmt, ohne daß dies in den konkreten Wohnverhältnissen eine hinreichende tatsächliche Stütze fände.