Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung; Vergleichswohnungen

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist unwirksam, wenn es sich auf die Mieten von Vergleichswohnungen stützt, die erst in der Zukunft geschuldet werden.

Mit Schreiben vom 31.1.1995 forderte die Kl. die Bekl. auf, einer Mieterhöhung auf 1.380,83 DM mit Wirkung ab 1. April 1995 zuzustimmen; zur Begründung verwies sie auf fünf Vergleichswohnungen aus ihrem Bestand, für die ab 1. April 1995 jeweils 8,79 DM/m2 als Kaltmiete vereinbart war, und hält diesen m2-Preis als angemessene Miete für gerechtfertigt.

Die Bekl. vertreten die Auffassung, die von ihnen gezahlte Miete liege bereits jetzt über der unter Berücksichtigung der für das Mietverhältnis geltenden Richtlinien geschuldeten Miete. Das Gericht hat Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten vom 18. Juni 1996 sowie die Ergänzungen zum Gutachten vom 25. November 1996 und 25. Februar 1997 des Sachverständigen I. L. verwiesen.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kl. hat nach § 2 Abs. 1 Miethöhegesetz (MHG) keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterhöhung.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 31.1.1995 ist formell unwirksam. Denn es enthält nur eine Begründung, die das Mieterhöhungsverlangen nicht zu rechtfertigen vermag. Die Kl. begründet ihr Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf fünf Vergleichswohnungen aus ihrem Bestand, für die die begehrte Miethöhe ab 1.4.1995 bereits wirksam vereinbart war. Sie stützt sich dabei auf Mieten, die erst in der Zukunft geschuldet werden. Nach § 2 Abs. 1 MHG richtet sich der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung jedoch nur auf das "jetzt" gegebene Mietenniveau, nicht aber auf ein künftiges Mietenniveau (siehe hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, Rdnr. 624). Eine Begründung dafür, weshalb die verlangte Miete bereits mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens, der nach § 130 BGB für das Wirksamwerden der Willenserklärung entscheidend ist, begründet ist, enthält das Mieterhöhungsverlangen nicht. Dem Schreiben kann daher nicht entnommen werden, daß die von der Kl. verlangte Miete der örtlichen Vergleichsmiete entspricht. Die Kl. konnte ihr Zustimmungsverlangen nicht unter Bezugnahme auf künftige Mieten aus ihrem Bestand wirksam begründen, sondern hätte sich eines anderen Begründungsmittels bedienen müssen, wenn sie meint, daß ihr Verlangen sachlich gerechtfertigt ist.

Auf die Frage, wie hoch die neue ortsübliche Vergleichsmiete ist und welche Miete unter Berücksichtigung der das Mietverhältnis bestimmenden Richtlinien verlangt werden kann, kommt es daher nicht an.

Der Vermieter hatte sein Erhöhungsverlangen vom 31. Januar 1995 mit Mieten von Vergleichswohnungen aus seinem Bestand begründet, die dort am 1. April 1995 zahlbar waren. Dies war auch der Wirksamkeitszeitpunkt für das Erhöhungsverlangen.

Mit Urteil vom 21. August 1997 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage ab und meinte, man könne sich nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf zukünftige Mieten berufen.

In der Tat ist nach der Rechtsprechung der entscheidende Zeitpunkt der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter. So weit, so gut. Unrichtig ist allerdings die Auffassung des Amtsgerichts, die Klage sei in einem solchen Falle nicht begründet. Wenn das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, ist die spätere Klage nach einhelliger Auffassung vielmehr unzulässig. Schlimmer noch: Das Gericht hatte hier umfangreich durch Sachverständigengutachten Beweis erhoben über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei auch das Gutachten mehrfach ergänzt wurde. Diese Kosten hat nunmehr auch der Vermieter als der Unterlegene zu tragen, obwohl die Beweisaufnahme nach Auffassung des Gerichts unnötig war. Man kann eigentlich verlangen, daß in solchen Fällen das Gericht sich schon vor dem ersten Termin eine Meinung bildet und danach verfährt; anderenfalls sollte die Praxis eine großzügigere Handhabung des § 8 GKG in Betracht ziehen, wonach bei einer unrichtigen Sachbehandlung durch das Gericht die Kosten niederzuschlagen sind.