Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsklage; Rechtsschutzbedürfnis trotz Teilzustimmung durch Zahlung; Rechtsunsicherheit wegen Schriftformklausel

Schriftformklausel und Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Kl. begehren von der Bekl. die Zustimmung zur verlangten Mieter höhung. Mit Schreiben vom 21.1.1988 haben die Kl. die Zustimmung zu einer Miet-erhöhung von 247,13 DM auf 249,45 DM per 1.4.1988 begehrt. Ohne ihre ausdrückliche Zustimmung zu erklären, zahlte die Bekl. ab 1.4.1988 einen Mietzins von 251,03 DM und später von 249,20 DM. Durch Schreiben vom 16.8.1988 verlangten die Kl. erneut die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 259,46 DM. Die Klage hatte Erfolg.

Es mag dahinstehen, ob das Zustimmungsverlangen vom 21.1.1988 rechtswirksam gewesen ist; jedenfalls hindert die Tatsache, daß insoweit die Klagefrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG verstrichen ist, die Kl. nicht daran, erneut ein Zustimmungsverlangen abzugeben. Die ursprünglich in § 2 Abs. 3 MHG alte Fas-sung vorgeschriebene neunmonatige Wartefrist ist zwischenzeitlich vom Gesetzgeber aufgehoben worden. Auch kann sich die Bekl. nicht auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Ziffer 1 MHG berufen, wonach der Mietzins binnen eines Jahres unverändert sein muß. Gemäß § 2 Abs. 1 letzter Satz GVW findet nämlich diese Regelung in Berlin keine Anwendung. Dementsprechend kann ein Vermieter beliebig oft den Mietzins in-nerhalb eines Jahres erhöhen, solange er die sog. Kappungsgrenze von 5 % einhält (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 GVW, Randnummer 9).

Obwohl die Bekl. unstreitig einen Teil der neuen Miete zahlt, bestand nach Auffassung des Gerichts ein Rechtsschutzbedürfnis, die Zustimmung zu der gesamten Mieterhöhung zu verlangen. Dies folgt schon daraus, daß die Parteien im Mietvertrag eine sog. "Schriftformklausel" vereinbart haben und § 566 BGB ebenfalls die Schrift form für alle wesentlichen Vertragsänderungen voraussetzt. Darüber hinaus besteht im vorliegenden Fall auch eine Rechtsunsicherheit, da die Bekl. den Mietzins zwi-schenzeitlich wieder in einer anderen Höhe zahlt. Nach Auffassung des Gerichts wür-de etwas anderes nur dann gelten, wenn ein Mieter durch seine Zahlung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er der Mieterhöhungserklärung zustimmen will. Ein solches eindeutiges Verhalten vermag das Gericht in den Zahlungen des Bekl. nicht zu sehen.

Die Klage ist auch begründet, da der ortsübliche Mietzins für die hier fragliche Woh-nung über dem begehrten Mietzins liegt. Nach Auffassung des Gerichts stellt der all-gemein bekannte sog. Berliner Mietspiegel für Altbauwohnraum trotz der nicht von der Hand zu weisenden "Unstimmigkeiten" ein grundsätzlich geeignetes Mittel dar, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Danach war entsprechend der unstreitigen Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung die Einordnung in das Feld G 3 (be zugsfertig bis 1918) vorzunehmen. Hieraus ergibt sich ein Mietzins für vergleichbaren Wohnraum von 3,78 DM bis 5,31 DM pro qm. Der von den Kl. pro qm begehrte Mietzins von 3,53 DM liegt somit deutlich unter dem ortsüblichen Mietzins.