Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begrenzung durch Gemeinnützigkeitsbezugnahme

Durch eine mietvertragliche Bezugnahme auf das Recht über die Ge-meinnützigkeit im Wohnungswesen kann eine sachliche Begrenzung der Erhöhung des Mietzinses im Sinne von § 1 Miethöhegesetz ver-einbart worden sein.

Die Kl. ist ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Die "Allgemeinen Vertragsbestimmungen" enthielten in Nr. 2 folgende Regelung:

(4) Das Wohnungsunternehmen wird die Miete ermäßigen, soweit es auf-grund des Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen oder sonst maßgeblicher gesetzlicher Bestimmungen hierzu verpflichtet ist.

Die Kl. verlangte die Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung des Mietzin-ses.

Die Parteien haben eine sachliche Begrenzung der Erhöhung des Mietzinses im Sinne von § 1 MHG vereinbart. Die Kl. nimmt in ihren Allgemeinen Vertragsbestimmungen in Nr. 2 Ziffer 4 Bezug auf "das Recht über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen", so daß es dahingestellt bleiben kann, ob diese Vorschriften unmittelbar das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien beeinflussen. Eine Einbeziehung dieser Vorschriften durch vertragliche Vereinbarung ist jedenfalls möglich.

Die genannte Klausel legt zwar lediglich eine Pflicht der Kl. zur Ermäßigung des Mietzinses fest, soweit die Vorschriften über die Wohnungsgemeinnützigkeit dies vorschreiben. Eine Auslegung ergibt jedoch, daß auch eine Erhöhung nicht möglich ist, wenn die Gemeinnützigkeitsvorschriften entgegenstehen. Denn eine Erhöhung des Mietzinses über die nach dem Ge meinnützigkeitsrecht zulässige Miete würde gleichzeitig eine Verpflichtung zur Ermäßigung gemäß Nr. 2 Ziffer 4 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen begründen.

Nach § 7 Nr. 1 des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (WGG, Reichsgesetzblatt 1940, Teil I, 438 ff.) in Verbindung mit § 13 der Verordnung zur Durchführung des Wohngemeinnützigkeitsgesetzes vom 24. November 1969 (WGGDV, Bundesgesetzblatt 1969, Teil I, 21421 ff.) legt als angemessenen Mietzins den Betrag fest, der zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, also die Kostenmiete.

Eine ausdrückliche Vereinbarung ist für die Begrenzung des Erhöhungsrechtes des Vermieters im Sinne von § 1 MHG nicht erforderlich, sondern es reicht aus, daß sich die Begrenzung aus den Umständen ergibt, so daß die von der Kl. in Nr. 2 Ziffer 4 ihrer Allgemeinen Vertragsbestimmungen übernommene Verpflichtung den Anforderungen des § 1 MHG genügt. Im übrigen wird teilweise angenommen, daß allein die Eigenschaft als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen einen Umstand im Sinne von § 1 MHG darstellt, der das Erhöhungsrecht auf die Kostenmiete begrenzt (vgl. Sternel, 3. Auflage, Rdnr. III 536 mit weiteren Nachweisen).