Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung; Ausgangsmiete; Mietspiegelfeld; Wohnlage

1. Auch wenn ein falsches Mietspiegelfeld angegeben ist, ist ein Er-höhungsverlangen gem. § 2 Abs. 2 MHG formal wirksam begründet, soweit die unrichtige Angabe nicht vorsätzlich gemacht wurde.

2. Der Wirksamkeit der Erhöhungserklärung steht eine falsche Ausgangsmiete dann nicht entgegen, wenn sich diese auf ein Amtsgerichtsurteil stützt, das jedoch dann in der Berufung abgeändert wird.

3. Auch wenn die streitige Wohnung statt in guter Wohnlage nur in mittlerer Wohnlage einzuordnen ist, führt diese falsche Einordnung nicht zur Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung, wenn die geforderte Miete noch immer unter der ortsüblichen liegt.

Der Kl. kann gemäß § 2 MHG die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die jetzt begehrte Höhe verlangen. Die formalen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen sind gegeben. Zwar hat der Kl. die Klage gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG zu früh erhoben, weil die zweimo natige Überlegungsfrist auch bei Zustellung der Klage am 27. März 1990 nicht abgelaufen war. Dies ist jedoch unschädlich, weil die Überlegungsfrist zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nunmehr bereits abgelaufen war (vgl. Sternel, 3. Aufl., Anm. III 704). Der Kl. hat sein Zustimmungsverlangen schließlich auch gemäß § 2 Abs. 2 MHG durch Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel begründet. Zwar behaupten die Bekl., der Kl. ha-be dort ein falsches Feld angegeben, weil sich die von ihnen gemietete Wohnung jetzt nicht mehr in guter, sondern nur noch in mittlerer Wohnlage befinde. Darauf kommt es jedoch für die formale Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht an. Auch wenn ein falsches Feld angegeben ist, ist das Erhöhungsverlangen formal wirksam begründet, indem der Kl. sich auf den Mietspiegel beruft und auch ein konkretes Feld bezeichnet hat. Die Richtigkeit oder Unrichtigkeit der Begründung selbst hat keinen Einfluß auf die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Kl., wie dies hier aufgrund der Übereinstimmung mit dem Verzeichnis des Grundeigentum-Verlages feststeht, etwaige unrichtige Angaben nicht vorsätzlich gemacht hat (vgl. Sternel, a.a.O., Anm. III 656). Der gegenteili-gen Auffassung des Amtsgerichts Tiergarten (GE 1988, 1001) folgt das Gericht nicht, weil die Frage, ob das Erhöhungsverlangen inhaltlich zutreffend ist, von der Frage der formalen Wirksamkeit zu unterscheiden ist. Es handelt sich hier auch nicht um einen Fall, in dem der Mietspiegel als Be-gründungsmittel an sich ungeeignet wäre, weil es für die Wohnung der Bekl. kein passendes Mietspiegelfeld gäbe (vgl. LG Berlin, GE 1990, 311). Der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens steht es schließlich auch nicht entgegen, daß der Kl. eine falsche Ausgangsmiete angegeben hat. Inwieweit ein solcher Fehler grundsätzlich beachtlich ist, kann hier dahingestellt bleiben. Im vorliegenden Fall war es so, daß der Kl. sich bei der Angabe der Ausgangsmiete auf ein zugrundeliegendes Urteil stützte. Zwar war die-ses noch nicht rechtskräftig. Sicherere Erkenntnisse als dieses Urteil konn-te der Kl. aber, bevor das Urteil des Landgerichts ergangen war, nicht ha-ben. Die Bekl. selbst wußten schließlich auch, daß die Angabe der Miet-höhe durch den Kl. auf diesem Urteil basierte und daß dieses Urteil ange-fochten war. Es muß aber einem Vermieter möglich sein, auch während ei-nes laufenden Rechtsstreits über eine frühere Mieterhöhung bereits ein neues Erhöhungsverlangen geltend zu machen.

Auch inhaltlich ist das Erhöhungsverlangen gerechtfertigt. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin (GVW) ist mit der jetzt geltend ge machten Höhe eingehalten. Ausgehend von einer Miete von 675,79 DM er-gibt sich zuzüglich 5 % der nunmehr beanspruchte Betrag von 709,58 DM monatlich. Die damit geltend gemachte Miethöhe übersteigt auch nicht die üblichen Entgelte, die in Berlin für nicht preisgebundenen Wohnraum ver gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart worden sind. Zu dieser Bewertung gelangt das Gericht aufgrund des Berliner Mietspiegels, in dem repräsentativ die Höhe der Mietzinsen für ehemals preisgebundene Altbauwohnungen in Berlin dargestellt ist. Durch diesen Mietspiegel ist das entsprechende Miet-preisgefüge für Altbauwohnungen in Berlin allgemein bekannt. Daraus er-gibt sich, daß auch dann, wenn sich die Wohhung nur in mittlerer Wohnlage befinden sollte, so daß das Feld K 3 des Berliner Mietspiegels einschlägig wäre, für solche Wohnungen, die eine der Wohnung der Bekl. entsprechende Größe, Ausstattung und Lage haben, ein Mietzins von 4,69 DM pro Quadratmeter mit einer Spanne bis 5,85 DM nach oben und 3,91 DM nach unten ortsüblich ist. Da hier irgendwelche wertmindernden Merkmale nicht dargetan sind, ist davon auszugehen, daß der Mittelwert derjenige ist, der für die Wohnung der Bekl. anzusetzen ist. Da die Wohnung der Bekl. eine Größe von 178,75 m2 hat, wäre hier jedenfalls eine Miete von ca. 838 DM ortsüblich. Damit liegt die vom Kl. beanspruchte Miete noch unter der ortsüblichen Miete