Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Unterschrift

1. Auch eine automatisch gefertigte Vermietererklärung nach § 8 MHG bedarf der Unterschrift; diese muß nur nicht eigenhändig sein.

2. Die Unterschrift muß den Text räumlich abschließen; eine "Überschrift" oder "Seitenschrift" reicht nicht.

Die Kl. begehrt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. ist Mieter einer Wohnung der Kl. im Hause P.-Straße. Mit Schreiben vom 25. Januar 1996 begehrte die Kl. von dem Bekl. unter Bezeichnung des Mietspiegelfeldes J 3 des Berliner Mietspiegels die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 1.071,83 DM auf 1.234,38 DM ab dem 1. April 1996. Das Schreiben der Kl. besteht aus zwei DIN-A-3-Blättern im Querformat, die jeweils mit einem linksseitigen und einem rechtsseitigen Block beschrieben sind.

Der linksseitige Block enthält nur den Briefkopf der Kl., er ist als Mieterhöhungsverlangen bezeichnet und enthält Datum und Anrede sowie die Mitteilung, unter welchen Voraussetzungen eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt werden kann und in welches Mietspiegelfach die Wohnung falle. Unterzeichnet ist er mit einer Grußformel, dem Namen der Kl. und faksimilierten Unterschriften der beiden Vorstandsmitglieder der Kl.

Im rechtsseitigen Block der ersten Seite wird konkret zur Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung aufgefordert.

Auf Blatt 2 wird im einzelnen begründet, wie sich die verlangte Miete rechtfertigt.

Die Klage ist unzulässig.

Voraussetzung einer Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist, daß ein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Anm. III 701; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., Rdnr. 106 zu § 2 MHG; Emmerich/Sonnenschein, Kommentar, Rdnr. 47 zu § 2 MHG). Daran fehlt es hier, weil die gemäß § 2 Abs. 2 MHG vorgeschriebene Schriftform auch unter Berücksichtigung von § 8 MHG nicht eingehalten ist.

Ist Schriftform vorgeschrieben, muß nämlich gemäß § 126 BGB das Schriftstück vom Aussteller "unterzeichnet" sein. Das bedeutet, daß die Unterschrift den Text räumlich abschließen muß (vgl. Palandt-Heinrichs, 55. Aufl., Rdnr. 5 zu § 126 BGB). Im vorliegenden Fall decken die faksimilierten Unterschriften ersichtlich nur den rechten Block auf Blatt 1 des Zustimmungsverlangens ab. Das ergibt sich daraus, daß sie auf der linken Seite unterhalb des linksseitigen Textes angeordnet sind. Sie bilden also den letzten Teil des linksseitigen Textes. Danach erst folgt ein weiterer Text auf der rechten Seite. Da der Text auf der rechten Seite so weit nach unten reicht, daß die Unterschriften der Höhe nach nicht tiefer, sondern daneben stehen, kommt auch eine Interpretation in der Weise, daß die Unterschriften statt dessen für beide Seiten einen allumfassenden Abschluß bilden, nicht in Betracht.

Damit ist für den erforderlichen Teil des Erhöhungsverlangens die Schriftform nicht eingehalten. Zwar ist hinsichtlich der Begründung des Erhöhungsverlangens eine Bezugnahme bzw. Verweisung zulässig. Das eigentliche Erhöhungsverlangen, in dem aufgeführt ist, was der Vermieter vom Mieter beansprucht, muß aber in vollem Umfang dem Schriftformerfordernis entsprechen (vgl. Sternel, aaO., Anm. II 646 und 647). Diesen Inhalt hat der unterschriebene Teil des Zustimmungsverlangens der Kl. nicht. Aus der Bezeichnung als Mieterhöhungsverlangen ist zwar erkennbar, daß die Kl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung geltend machen will. Von welchem Betrag um welchen Betrag oder auf welchen Betrag die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangt wird, steht da aber nicht.

Der Mangel ist auch nicht deshalb unschädlich, weil gemäß § 8 MHG bei Fertigung des Mieterhöhungsverlangens mit automatischen Einrichtungen, wie es hier offensichtlich der Fall ist, ohnehin keine eigenhändige Unterschrift erforderlich ist. Die Unterschriften auf der linken Seite des 1. Blattes sind demgemäß auch offensichtlich keine Originalunterschriften. Diese Bestimmung des § 8 MHG befreit aber allein von dem Erfordernis, daß es eine eigenhändige Unterschrift sein muß. Alle anderen Bestimmungen über Willenserklärungen sind anwendbar (vgl. Beuermann, aaO., Rdnr. 6 zu § 8 MHG; Sternel, aaO., Anm. III 649, wenn auch nachfolgend wohl mit Einschränkung). Streitig ist vor allem, ob bei einer juristischen Person die Firmenbezeichnung ausreicht, was hier nicht das Problem ist. Wenn aber nur von dem Erfordernis der Eigenhändigkeit entbunden werden soll, dann ist nichts dafür erkennbar, daß auch von dem Erfordernis, daß die nicht eigenhändige Unterschrift den Text räumlich abschließen müsse, abgesehen werden könnte. Davon wird im Rahmen der Erörterung anderer Zweifelsfragen auch offenbar überwiegend ausgegangen (vgl. LG Berlin, GE 1983, 917, 919; AG Charlottenburg, GE 1991, 787; LG Essen, MDR 1979, 57; LG München I, WuM 1994, 335; ausdrücklich so AG Tempelhof Kreuzberg, MM 1996, 252). Zwar meint Schade-Schubarth (Wohn- und Mietrecht, Bd. 1, Anm. 1 zu § 8 MHG), da keine "Unterschrift" erforderlich sei, dürfte es auch ausreichen, wenn auf andere Weise erkennbar sei, wer der Aussteller ist, z. B. durch Angabe des Vermieters im Kopf der Erklärung. Gegen diese Begründung und damit diese Auffassung bestehen Bedenken, weil durch die Formulierung "eigenhändigen Unterschrift" offenbar nur auf die Eigenhändigkeit, wie bereits ausgeführt, nicht aber auf die Unterschrift verzichtet werden sollte. Sonst hätte es schlicht heißen können, daß es keiner Unterschrift bedürfe. Zum Begriff der Unterschrift gehört es aber, daß sie sich unter dem Text befindet (vgl. dazu auch BGH, JZ 1991, 406, 408). Entsprechende Bedenken bestehen gegen die Auffassung von Sternel (aaO., Anm. III 649), wenn dieser ausführt, es reiche nicht, wenn der Absender nur im Briefkopf enthalten sei, ohne daß zu ersehen sei, ob die Erklärung auch von seinem Willen gedeckt sei oder er sie sich wegen Verwendung der vereinfachten Form des § 8 MHG zurechnen lassen müsse. Schließlich führt Sternel selbst aus, daß die Vorschrift als Ausnahmevorschrift eng auszulegen sei und andererseits lediglich ihrem Rationalisierungszweck entsprechend anzuwenden sei (aaO., Anm. III 648). Entsprechend ist auf die Begründung der Bundesregierung (Drucksache 7/2011) zu verweisen, wonach die Regelung den Bedürfnissen neuzeitlicher Bürotechnik Rechnung trage. Es ist aber nicht ersichtlich, daß es für den Rationalisierungszweck notwendig wäre, auf das Erfordernis des räumlichen Abschlusses zu verzichten. Die Frage mag sein, ob bei einem mit automatischen Einrichtungen gefertigten Text noch die Notwendigkeit einer räumlichen Abschließung des Textes durch die Unterschriften, wie sich dies traditionell entwickelt hat, gegeben ist oder ob eine solche Notwendigkeit gewissermaßen nebenbei entfallen und damit entbehrlich ist. Dem muß entgegengehalten werden, daß durch den Umstand, daß ein Text traditionell am Ende unterschrieben wird, die Bewertung und Zuordnung eines Textes von seinem Leser gewohnheitsmäßig bezogen auf die Unterschrift vorgenommen wird. Auch objektiv gesehen ist es aber eindeutiger, welchen Text der

rmaßen nebenbei entfallen und damit entbehrlich ist. Dem muß entgegengehalten werden, daß durch den Umstand, daß ein Text traditionell am Ende unterschrieben wird, die Bewertung und Zuordnung eines Textes von seinem Leser gewohnheitsmäßig bezogen auf die Unterschrift vorgenommen wird. Auch objektiv gesehen ist es aber eindeutiger, welchen Text der Aussteller sich in welcher Weise wie zurechnen lassen will, wenn eine Unterschrift, sei sie auch nicht eigenhändig, den Text abschließt. Im übrigen kann, da § 2 Abs. 2 MHG die Schriftform vorschreibt, von diesem Erfordernis nur in dem Umfang abgewichen werden, wie dies § 8 MHG gestattet. Dem ist aber auch im Wege der Interpretation, da die Zwecke der neuzeitlichen Bürotechnik einer Unterschrift unter dem Text nicht entgegenstehen, nicht mehr als ein Verzicht auf die Eigenhändigkeit der Unterschrift zu entnehmen (vgl. LG Berlin 1995, 1419). Letztlich kann aber diese Frage dahingestellt bleiben. Selbst wenn man es ausreichen läßt, daß der Vermieter sich an anderer Stelle seines Schreibens als Aussteller zu erkennen gibt, ist die Schriftform hier jedenfalls nicht gewahrt. Die Kl. setzt in ihrem Schreiben, das mit dem Briefkopf beginnt, nämlich durch die Grußformel mit anschließenden faksimilierten Unterschriften selbst einen Schlußpunkt für ihre Erklärung. Damit decken die faksimilierten Unterschriften (und auch der Briefkopf) ausdrücklich nur die linke Hälfte auf Blatt 1 des Erhöhungsverlangens ab. Die Kl. läßt durch diese Gestaltung die Unterschriften nur hinsichtlich der linken Seite des 1. Blattes wirken, soweit damit die Funktion einer eigenhändigen Unterschrift ersetzt werden soll. Dem weiteren Text auf der rechten Seite und auf Blatt 2 gibt sie statt dessen die Qualität einer Anlage. Auf diesem weiteren Text erscheint der Name der Kl. auch nicht mehr. Auch wenn man "weiß", daß die Kl. die Erklärung insgesamt abgeben will, so ändert dies doch nichts daran, daß der weitere Teil des Textes keinerlei Form von Unterschrift aufweist. Allein das Wissen, daß die Kl. es anders gemeint hat, kann nicht genügen, weil für die Frage, ob ein Text eine Unterschrift aufweist, auf die äußere Gestaltung und Anordnung abgestellt werden muß. Was eine Unterschrift abdeckt, kann sich, auch wenn man die Anforderungen nicht so streng sieht, nicht erst aus dem Lesen des Textes selbst ergeben.

Nach § 8 MHG bedarf eine Mieterhöhungserklärung nicht der eigenhändigen Unterschrift des Vermieters, wenn sie mit Hilfe automatischer Einrichtungen, also im wesentlichen einer EDV-Anlage, gefertigt wurde. Die Betonung liegt auf dem Wort "eigenhändig", alle anderen Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Eine maschinengefertigte Unterschrift ist also auch hier nötig, aus der sich die Person des Ausstellers ergibt.

Daran scheiterte ein Vermieter beim Amtsgericht Schöneberg, der eine solche faksimilierte Unterschrift zwar auf der ersten Seite eines Mieterhöhungsverlangens verwandt hatte, nicht aber auf der eigentlichen Berechnung der Mieterhöhung.

In seinem Urteil vom 5. Juli 1996 führte das Gericht aus, daß auch die maschinelle Unterschrift einen Text abschließen müsse und nicht an einer anderen Stelle im Schreiben stehen dürfe. Mit der Begründung, daß eine Überschrift keine Unterschrift ist, hatte der Bundesgerichtshof schon vor einiger Zeit die bis dahin üblichen Banküberweisungsformulare für unwirksam erklärt, die eine Unterschrift des Kunden rechts oben vorsahen.