Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Abweichung von vereinbarter Mietstruktur

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen, wenn es nicht aus sich heraus verständlich ist (hier: Mieterhöhungsverlangen weicht von vereinbarter Mietzinsstruktur ab).

Der Mietvertrag zwischen den Parteien von 1971 enthielt keine Vereinbarung über die Mietzinsstruktur. Im Verlauf des Mietverhältnisses war von "Grundmiete", "Gesamtmiete", "Nettokaltmiete" die Rede, und schließlich war 1988 auch eine Betriebskostenabrechnung erstellt und von der Kl. (Vermieterin) ein Nachzahlungsbetrag gefordert worden. Vor-liegend verlangt die Kl. eine Mieterhöhung nach § 2 MHG und legt dabei die insgesamt zu zahlende Kaltmiete (Bruttokaltmiete) zugrunde. Die Bekl. meinen, es sei eine Nettokaltmiete zzgl. Betriebskostenvorschuß vereinbart, die verlangte Miete übersteigt deshalb die Kappungsgrenze, weil die Kappung auf der Basis der niedrigeren Nettokaltmiete berechnet werden müsse. Das AG hielt das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam.

Ein solches Verlangen muß aus sich heraus verständlich sein und dem Mieter wenigstens eine grobe Nachprüfung ermöglichen, ob die geforderte Mieterhöhung berechtigt ist (LG Hamburg, WuM 1985, 314). Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. erfüllt diese Voraussetzungen nicht.

Das Verlangen entspricht nicht der zwischen den Parteien vereinbarten Mietstruktur. Zwar fehlt es in dem Mietvertrag von 1971 an einer ausdrücklichen Abrede über die Zusammensetzung und Struktur des Mietzinses, je-doch ist aufgrund der Entwicklung der Miete in den Jahren bis 1989 davon auszugehen, daß die Parteien stillschweigend eine sogenannte Nettokaltmiete zuzüglich eines gesondert abgerechneten Betriebskostenanteils, nicht aber, wie die Kl. behauptet, eine "Bruttokaltmiete" ohne Betriebskostenabrechnung vereinbart haben.

Die Kl. ist mit ihrem Verlangen vom 6. April 1990 von dieser Mietstruktur ohne nähere Erläuterungen abgewichen. In den vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen hat die Kl. stets eine "Miete" geltend gemacht, die sich aus einer sogenannten "Grundmiete" und einem Betrag ergab, der sich der Höhe nach in der Fortschreibung etwa als der jetzige Differenzbetrag zwi-schen 283,40 DM und 358,28 DM (= 74,88 DM) erkennen läßt. Dabei han-delte es sich entgegen der Darstellung der Kl. nicht um Mehrbelastungszu-schläge; die Kl. konnte dies jedenfalls nicht ausreichend darlegen. Nach der von ihr überreichten Aufstellung zur Mietentwicklung seit 1972 wurde ein Mehrbelastungszuschlag erhoben, der sich aber jeweils auf einen weit-aus niedrigeren Betrag beläuft als der Differenzbetrag zwischen "Grundmiete" und "Gesamtmiete", nämlich zwischen Pfennigbeträgen und 10,56 DM. Bereits aus der der Fortschreibung der Mietentwicklung zugrunde lie-genden ersten Rubrik - "Grundmiete: 141,87 DM, Gesamtmiete 199,45 DM" ist nicht erkennbar, worauf sich der Differenzbetrag bezieht und wel-che Kosten damit abgegolten sein sollen. Das Gericht geht davon aus, daß es sich dabei um Betriebskosten handelt, die bis zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 6. April 1990 stets gesondert abgerechnet wurden. Die Kl. hat 1987/88 mehrfach Betriebskostenabrechnungen erstellt. In der Aufstellung "Anlage zur Neuberechnung Ihrer Mieten..." ist zu erkennen, daß die Kl. selbst von einer "Nettokaltmiete" ausging. Der Betrag von 80,29 DM entspricht betragsmäßig einem - bereits durch die Kl. erhöhten - Differenzbetrag zwischen der "Grund"- und der "Gesamtmiete", heute noch 74,88 DM.

Betriebskosten, die zusätzlich zu einer Nettokaltmiete gesondert abgerechnet werden, sind nicht Bestandteil des Mietzinses im Sinne des § 2 MHG, sondern gemäß § 4 MHG unabhängig von dem Mietzins zu erhöhen.

Wenn die Kl. die bis dahin aufrechterhaltene Trennung der Nettokaltmiete und der Betriebskosten in dem Mieterhöhungsverlagen vom 6. April 1990 ohne nähere Erläuterung aufgibt, beide Beträge zusammenrechnet und erhöht, so ist dieses Vorhaben für die Bekl. schon nicht ohne weiteres durchschaubar und im Hinblick auf die Einhaltung der Kappungsgrenze des § 2 GVW nicht nachprüfbar.