Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze für Altbaumieten

Pflicht des Vermieters, im Zustimmungsverlangen zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG (und §§ 1, 2 GVW Bln) u. a. die Wahrung der so genannten Kappungsgrenze darzutun, mit Rücksicht auf den Zweck der vorgerichtlichen Darlegungslast des Vermieters.

Der Vermieter, der die Zustimmung des Mieters zu ei-ner Mieterhöhung nach § 2 Abs. 1 MHG fordert, hat den Anspruch dem Mie ter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen, § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG.

Welche Anforderungen den Vermieter insoweit im einzelnen treffen, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Diese Anforderungen lassen sich aber jedenfalls zum Teil aus dem Zweck der in § 2 Abs. 2 MHG angeordneten vorgerichtlichen Darlegungslast des Vermieters herleiten.

Ihr Zweck richtet sich einmal darauf, den Vermieter dazu anzuhalten, sich über die Rechtfertigung eines Erhöhungsverlangens selbst Rechenschaft zu geben, dient also der Selbstkontrolle (vgl. BT-Drs. VI/2421 S. 4: Verhin-derung u. a. voreiliger Zustimmungsverlangen; s. auch BVerfG, Beschl. v. 10. Okt. 1978, NJW 1979, 31, 32 [lit. II.2]; Schmidt-Futterer, MDR 1975, 1, 2). Er richtet sich zum anderen (und vor allem) darauf, dem Mieter "fundier-te Hinweise über die Berechtigung der begehrten Erhöhung" zu geben (BT-Drs. 9/2079 S. 8; Hervorhebung durch das Gericht), verfolgt also das Ziel, dem Mieter die Grundlage für eine Nachprüfung zu liefern (vgl. zu die-sem Aspekt der Begründungspflicht: BVerfG, Beschl. v. 23. April 1974, NJW 1974, 1499, 1501 [lit. B.II2 a am Ende]; Beschl. v. 12. März 1980, NJW 1980, 1617 f. [lit. B.I.3]); Beschl. v. 14. Juli 1981, WuM 1982, 146; Beschl. v. 14. Mai 1986 GE 1986, 849; BGH, Urt. v. 20. Sept. 1982 NJW 1982, 2867, 2868; BayObLG, Beschl. v. 1. April 1982, GE 1982, 521, 523).

Die vorprozessuale Gelegenheit zur Nachprüfung ist dabei kein Selbstzweck. Wie auch in anderen Fällen, in denen das Gesetz dem Vermieter außergerichtliche Darlegungslasten aufbürdet oder aufgebürdet hat (s. et-wa § 18 Abs. 1 S. 2 I. BMG; § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG; 4 Abs. 2 Satz 2 MHG; § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB), steht dahinter - neben dem Versuch, gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und Interessenkonflikte möglichst sachorientiert auszutragen - das Bemühen, seinem materiellen Regelungskonzept auch in der Mietpraxis Beachtung und tatsächliche Geltung zu verschaffen.

Der Begründungspflicht kommt hierbei die Funktion zu, den Anspruchsteller zur Offenlegung der mietpolitischen Wertungen des Gesetzes, wie sie in den Anspruchsvoraussetzungen zum Ausdruck gebracht sind - abstrakt formuliert: Er soll A erhalten, jedoch nur unter der Voraussetzung von B und im Rahmen von C -, zu zwingen, weil deren so vermittelte Kenntnis auf seiten des Anspruchsadressaten die Kontrolle ihrer Wahrung am ehesten verbürgt.

Das verlangt vom Vermieter im Rahmen der außergerichtlichen Anspruchsstellung, sich selbst wie auch dem Mieter gegenüber Rechenschaft über die Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Rechts abzulegen und die Tatsachen anzugeben, in denen er die Erfüllung dieser Voraussetzungen erblickt. Die immer wieder anzutreffende Annahme, es gehe bei der Begründungspflicht des Vermieters nicht um die "Schlüssigkeit" des erhobenen Anspruchs, verfehlt deshalb die dem Begründungszwang erkennbar zugedachte Funktion.

Im Falle des Erhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 1 S. 1 MHG gehört zu den Anspruchsvoraussetzungen - neben dem Ablauf der Wartefrist (§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG) und der Begrenzung auf die üblichen Entgelte für ver-gleichbaren Wohnraum (Nr. 2 a.a.O.) - auch die Einhaltung der sog. Kap pungsgrenze in § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHG (vgl. insoweit OLG Koblenz, Beschl. v. 6. Jan. 1984, GE 1984, 439, 441). Soll die Begründungspflicht in § 2 Abs. 2 S. 1 MHG also auch insoweit ihren Sinn behalten, so kann kei-nem Zweifel unterliegen, daß der Mieter auch im Erhöhungsverlangen dar-zutun hat, ob der Mietzins sich aufgrund des erhobenen Anspruchs inner-halb eines Zeitraums von drei Jahren, von Erhöhungen für Wertverbesserungen (§ 3 MHG) und Kapitalkostensteigerungen (§ 5 MHG) abgesehen, nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht.

Trotz der hier dargelegten und für die Auslegung des § 2 Abs. 2 S. 1 MHG maßgeblichen (s. BVerfG, Beschl. v. 12. März 1980, NJW 1980, 1617, 1618) Zusammenhänge von Begründungspflicht und materiellen Anspruchsvoraussetzungen in § 2 Abs. 1 MHG, und obwohl dem Problem in der Praxis schon deshalb kaum Bedeutung zukommt, weil die Textgestalter der von Vermietern verwandten Formularvordrucke diesen Begründungsobliegenheiten Rechnung zu tragen pflegen, wird dem Merkmal der Kappungsgrenze im Blick auf die Anforderungen an ein wirksames Erhöhungsverlangen in der mietrechtlichen Literatur (s. Barthelmess, Zweites Wohnraummkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 3. Auflage [1984] § 2 MHG Rn. 57; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage [1988] Teil C Rn. 87; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage [1988] Teil III Rn. 630; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Auflage [1989] Art. 3 WKSchG § 2 MHRG Rn. 18 d); Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1887, § 2 MHG Rnrn. 62, 104) und in der Rechtsprechung (BayObLG, Beschl. v. 10. März 1988 WuM 1988, 117, 118) eine Sonderrol-le zugesprochen und angenommen, Darlegungen zur Wahrung der Kappungsgrenze seien im Erhöhungsverlangen entbehrlich.

Begründet wird das mit der Erwägung, es sei wie bei der Einhaltung der Wartefrist auch dem Mieter unschwer möglich, "die Berechnung und Über-prüfung selbst vorzunehmen" (Beuermann a.a.O.; Barthelmess a.a.O; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O; BayObLG a.a.O.). Das bleibt vordergründig, die Skepsis von Beuermann a.a.O. ("zweifelhaft") also vollauf berechtigt. Abgesehen davon, daß die angestellte Vermutung zur Kenntnis des Mieters völlig die gewollte Selbstkontrolle des Vermieters bei der Erhebung von Zustimmungsansprüchen außer acht läßt, kommt es wegen der der Begründungspflicht zugedachten und oben näher beschriebenen Auf-gabe, das mietpolitische Konzept des Gesetzes auch in der Rechtswirklichkeit möglichst greifen zu lassen, gerade auch darauf an, die im Gesetz gezogenen Schranken - Wartefrist, Vergleichsmiete als allgemeine, Kappungsgrenze als spezielle Erhöhungsobergrenze - für den Mieter sichtbar zu machen, damit (auch) er ihre Einhaltung kontrollieren kann. Im übrigen geht es auch hier - wie etwa im Zusammenhang mit der grundsätzlich obli gatorischen Angabe des Mietspiegelfeldes bei Heranziehung eines Mietspiegels als Begründungsmittel für die ortsübliche Vergleichsmiete (so z. B. AG Schöneberg, Urt. v. 30. Sept. 1988, MM 1989, 195) weniger dar-um, von welchen Annahmen der Mieter möglicherweise ausgeht. Es geht auch hier vielmehr darum, für den Mieter aufzudecken, von welchen An-nahmen der Vermieter ausgeht. Den Vermieter im Einklang mit den gesetzlichen Zwecken des § 2 Abs. 2 S. 1 MHG hierzu anzuhalten, wird auch durch die Eigentumsgewährleistung in Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG nicht in Frage gestellt. Soweit das BVerfG in der Vergangenheit Veranlassung gesehen hat, unter Berufung auf die Eigentumsgarantie Gerichtsentscheidungen zur Begründungspflicht des Vermieters zu beanstanden, betraf das - soweit ersichtlich - durchweg fachgerichtliche Entscheidungen zur vorprozessualen Darlegung der orts üblichen Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG), und auch hier wie-derum nur solche, die die Anforderungen an die Beschreibung von Ver-gleichswohnungen (§ 2 Abs. 2 S. 4 MHG) behandelten. Hauptproblem wa-ren jeweils Schwierigkeiten, die nötigen Daten regelmäßig fremder Wohnungen zusammenzutragen. Abgesehen davon, daß das Gesetz selbst in-zwischen die Anforderungen an den Vermieter wesentlich herabgesetzt hat, könnte auch - was nicht näher ausgeführt werden muß - keine Rede davon sein, daß es die Durchsetzung materiell berechtigter Zustimmungsansprüche des Vermieters beeinträchtigen könnte, ihn daran festzuhalten, den bisherigen Betrag jenes Mietbestandteils, den er erhöhen will, im Zu stimmungsverlangen anzugeben.

Seine Angabe im Erhöhungsverlangen bleibt nach allem im Interesse der Nachprüfbarkeit des Begehrens unerläßlich (so wohl auch AG Schöneberg, Urt. v. 3. Aug. 1989, MM 1990, 130 f.), sein Fehlen hindert die Wirksamkeit des Verlangens.

Anmerkung: Das Urteil wird in der Berufungsinstanz wohl kaum Bestand haben. Es ergeht gegen die ganz herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur. schreibung von Ver-gleichswohnungen (§ 2 Abs. 2 S. 4 MHG) behandelten.