Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kombination mit Modernisierungszuschlag

1. Das Zustimmungsverlangen nach § 2 MHG kann grundsätzlich mit Mieterhöhungsverlangen im Sinne der §§ 3 ff. MHG kombiniert werden. An eine solche Kombination sind allerdings besondere Anforderungen zu stellen.

2. Sonderfall eines selbstverfertigten Zustimmungsverlangens.

Mit Schreiben vom 30. Januar 1988 wandte sich die Kl. wegen einer "Änderung Ihrer Wohnungsmiete ab 1. April 1988" an den Bekl. Das Schreiben hat im wesentlichen folgenden Wortlaut:

"...

Erlauben Sie mir zunächst, Sie als Herrn Gs und meine nunmehr nächsten Nachbarn zu begrüßen und der Hoffnung Ausdruck zu geben, daß wir in gutem gelegentlich noch verbesserungsfähigen Hausfrieden miteinander leben werden. ...

Es wird Sie nach der Veröffentlichung des Mietspiegels ... nicht überraschen, daß wir uns zeitgleich mit der Übernahme der Verwaltung wegen der Mietanpassung an Sie wenden müssen. Diese besteht - dazu zwingt die unverändert unübersichtliche gesetzliche Neuregelung, die keineswegs als Mietpreisfreigabe bezeichnet zu werden verdient - aus zwei Teilen, nämlich einmal aus der Anhebung um 5% der Kaltmiete, die bei Ihnen allen zulässig ist, weil infolge Unterlassung manch einer früher möglich gewesenen Miet anhebung keine Miete auch nur annähernd die Werte des Mietspiegels erreicht und zum zweiten aus der Umlage von Aufwendungen für wohnwertverbessernde Maßnahmen, nämlich den Einbau der Isolierglasfenster, die Verstärkung der Gaszuleitung ... Die Umlage der Kosten für die zuletzt genannte Arbeit, die schon vor acht Jah-ren ausgeführt wurde, ist aus uns unbekanntem Grunde damals unterblieben. ... Mit anderen unterlassenen Anhebungen mag es sein Bewenden haben in der Annahme, daß nun in absehbarer Zeit es zu kostendeckenden Mieten kommen wird. ...

Zu der nachfolgenden Berechnung der Anpassungsbeträge geben wir folgende Er-läuterungen:

Die Aufwendungen für die Gasleitung ...

Der Mittelwert des Mietspiegels für Altbauten von vor 1918 in guter Wohnlage ist für die Wohnungsgrößen von 60 bis 90 qm 4,56 DM, für die größeren 4,42 DM. Er kann wegen der wohnwerterhöhenden Merkmale in den Merkmalgruppen 'Wohnanlage' und 'Wohnumfeld', die Sie auf Seite 10 des Mietspiegels selbst erkennen können, um 40% der Spanne zwischen Mittel- und oberem Tabellenwert, mithin um 0,36 DM bzw. 0,37 DM überschritten werden. Die Rechnung für Ihre Wohnung:

Kaltmiete bisher 292,16 DM

5% hiervon 14,60 DM

62 qm à 0,22 DM 13,64 DM

Kosten Ihrer Fenster 1.678,60 DM

Maurer 376,20 DM 2.054,80 DM

11 % = 226,02 DM, davon 1/12 =

18,83 DM

Neue Kaltmiete ab 1. April 1988

339,23 DM

Warmwasserumlage ...

Zahlbetrag ...

Anmerken möchte ich vorsorglich noch, daß die Erhöhungen wegen wohnwertverbessernder Maßnahmen auch über die Mietspiegelwerte hinausführen dürfen - eine von mehreren Ungereimtheiten des Mietspiegels. Noch eine Empfehlung: Sollte je mand mit der obigen Berechnung nicht konform gehen, wäre erst einmal die wirkliche Wohnungsgröße durch Vermessung festzustellen.

Und noch eine Bitte: Überweisen Sie die Miete vom nächstmöglichen Zeitpunkt an auf das Konto ........."

Ganz am Ende des Briefes vom 30. Januar 1988 findet sich ein Feld für die "Unterschrift des Mieters", in das dieser eintragen kann, ob er "Mit obiger Miete ein-verstanden" sei.

Mit ihrer am 25. Mai 1988 eingereichten und am 2. Juni 1988 zugestellten Klage nimmt die Kl. den Bekl. nunmehr auf Zustimmung zur Anhebung der Kaltmiete um monatlich 14,60 DM ab 1. April 1988 in Anspruch.

Die Klage ist unzulässig.

Eine auf Verurteilung des Mieters zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG i. V. m. den Regelungen des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssi tuation im Land Berlin (GVWBln) gerichtete Klage setzt zu ihrer Zulässigkeit die Ein-haltung der nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG zu beachtenden Zustimmungsfrist voraus (s. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Auflage [1986] § 2 MHG Rn. 47 m. N.). Diese wird nur durch ein wirksames Erhöhungsverlangen in Lauf gesetzt, an dem es hier fehlt. Denn das Schreiben der Kl. vom 30. Januar 1988 erfüllt nicht die an ein Erhö-hungsverlangen im Sinne des Gesetzes gestellten Anforderungen.

Gem. § 2 Abs. 1 MHG kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer nach Maßgabe der Vorschriften in § 2 MHG und §§ 2 ff. GVWBln zulässigen Mieterhöhung verlangen. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG ist der Anspruch dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen, wobei insbesondere auf einen Miet-spiegel Bezug genommen werden kann (Satz 2 der Regelung).

Hier fehlt es bereits an einem Erhöhungsverlangen. Ein Mieterhöhungsverlangen führt im Unterschied zur Mieterhöhungsklärung (etwa nach § 10 Abs. 1 WoBindG, [dem früheren] § 18 Abs. 1 I. BMG oder z. B. auch § 3 Abs. 3 MHG) die vom Vermieter beabsichtigte Rechtsänderung vorbehaltlich ihrer sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen nicht selbst herbei, bedarf hierfür vielmehr einer Zustimmungserklärung des Mieters. Ihm muß daher unzweideutig deutlich gemacht werden, daß der Vermieter von ihm die Zustimmung zu einer Vertragsänderung verlangt, zumal ein Erhöhungsverlangen mit dem Ingangsetzen der vorerwähnten Frist zugleich rechsgestaltende Wirkung äußern soll.

Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Kl. vom 30. Januar 1988 nicht. Im Text selbst findet sich kein Hinweis darauf, daß die Kl. mit der "Anpassung" der Miete eine Vertragsänderung betreibt, die von der Zustimmung des Bekl. abhängig ist. Der ganze Brief wirkt nach Stil und Diktion wie eine Mieterhöhungserklärung, in der der Vermieter dem Mieter Grund und Berechnung einer Mieterhöhung, zu der er einseitig berechtigt ist, mitteilt. Aus ihm wird nicht deutlich, daß dem Adressaten angesonnen wird, einer Vertragsänderung seine Zustimmung zu erteilen, die dieser Zustimmung bedürfte.

Soweit die Kl. am Schluß des Briefes Gelegenheit zur Erklärung des Einverständnisses "mit obiger Miete" gibt, ändert das am Gesamtverständnis ihrer Ausführungen (§§ 133, 157 BGB) nichts. An diesem Punkt des Schreibens hat der Leser sein (Miß-)Verständnis, er erhalte die alljährliche Mieterhöhungsmitteilung, ggf. längst "abgehakt". Das wird noch unterstützt durch den Umstand, daß die Kl. zugleich eine Mieterhöhung wegen Modernisierung geltend macht, die keiner vertraglichen Einigung bedarf, sondern nach § 7 Abs. 2 GVWBln in Verbindung mit § 3 Abs. 3 MHG ein-seitig verfolgt werden kann. Daß hierzu gleichwohl die Möglichkeit gegeben wird, mit "obiger Miete" das Einverständnis zu erklären, bestärkt den Eindruck, daß hier die neue Verwaltung, als die die Kl. Herrn G. zu Beginn des Briefes vom 30. Januar 1988 vorstellt, allenfalls bemüht ist, im Geiste eines "gelegentlich noch verbesserungsfähigen Hausfrieden(s)" (Eingangspassage des Briefes) nach Möglichkeit ein Einverständnis der Mieter auch mit Maßnahmen herzustellen, für die sie auf Einverständnis nicht zwingend angewiesen ist. Als Erhöhungsverlangen im Sinne des Gesetzes stellt sich der Brief der Kl. nach allem jedenfalls nicht dar.

Das Gericht verkennt bei dieser Beurteilung nicht, daß die Verbindung unterschiedlicher Mieterhöhungsziele in einem Schreiben nicht schlechthin ausgeschlossen ist. Auch ein Zustimmungsverlangen nach § 2 MHG kann grundsätzlich mit Mieterhöhungen im Sinne der §§ 3 ff. MHG kombiniert werden (s. Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 2 MHG Rn. 23; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage [1988] Teil III Rn. 641). Das erfordert aber besondere Sorgfalt bei der Begründung. Es muß alles getan werden, um Mißverständnisse auf seiten des Mieters oder Unklarheiten zu vermeiden. Insbe sondere muß die Gestaltung des Anspruchsschreibens dem Mieter die Möglichkeit bieten, die nach § 2 MHG verlangte Mieterhöhung für sich genommen zu prüfen und ihr ggf. gesondert zuzustimmen (s. Sternel, a.a.O). Das alles wird im Schreiben der Kl. vom 30. Januar 1988 vernachlässigt. Sie bietet lediglich an, das Einverständnis "mit obiger Miete" zu bestätigen, die zwischen dem Modernisierungszuschlag - der merkwürdigerweie für dieselben Kosten doppelt geltend gemacht wird (einmal in Höhe von 27,94 DM, einmal in Höhe von 16,30 DM) - und der weiteren Kaltmieterhöhung von 5% nicht unterscheidet.

Es kann der Kl. abgenommen werden, daß sie - wie im Termin durch ihren Bevollmächtigten erklärt - die gewählte Form ihres Erhöhungsanliegens gerade deshalb be-vorzugt hat, um die Mieter möglichst wenig zu verwirren. Es kann ihr aber nicht bescheinigt werden, daß der Versuch gelungen wäre. Ein Erhöhungsverlangen im Sin-ne des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG kann im Brief vom 30. Januar 1988 nach allem nicht erblickt werden. Fehlt es damit mangels Ablaufs der Zustimmungsfrist an einer Pro zeßvoraussetzung für die erhobene Zustimmungsklage, so kann diese nur abgewiesen werden.