Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zugang während der Preisbindung

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist unwirksam, wenn es dem Mieter noch während der Preisbindung zugeht.

Der Bekl. ist Mieter einer dem Kl. gehörenden Wohnung. Bei dieser Wohnung handelt es sich um ursprünglich öffentlich geförderten Wohnraum. Die gewährten öffentlichen Mittel sind 1985 vorfristig zurückgezahlt worden, so daß die Preisbindung zum 31. Dezember 1993 endet. Die Miete für die Wohnung beträgt 142,58 DM.

Mit Schreiben vom 29. Oktober 1993 bat die Verwaltung des Kl. den Bekl. um Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete. Zur Begründung be-zog sich die Verwaltung auf den Berliner Mietspiegel. Der Bekl. stimmte dem Mieterhöhungsbegehren trotz Mahnung nicht zu und zahlte auch nicht die erhöhte Miete.

Die Klage ist unbegründet; dem Kl. steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Zahlung der erhöhten Miete gemäß § 2 MHG nicht zu.

Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. ist unwirksam, weil es ihm an einer rechtlichen Anspruchsgrundlage fehlt. Die Vorschrift des § 2 MHG kommt im vorliegenden Fall zugunsten des Kl. angesichts der im Zeitpunkt der Er-höhungserklärung geltenden Preisbindung nicht zum Tragen, so daß der Kl. im Oktober 1993 nicht berechtigt war, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.

Zur Frage, ob schon während der noch laufenden Preisbindung eine Miet-erhöhung nach § 2 MHG verlangt werden kann, hat das Amtsgericht Schö-neberg (MM 1993, 325) ausgeführt:

Das für eine Mieterhöhung vorgesehene Verfahren nach den §§ 1 ff. MHG kann erst nach dem Fortfall der Preisbindung in Lauf gesetzt werden. Nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG gelten nämlich die Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum. Damit ist für den gesamten Zeitraum der Preisbindung auch die Vorschrift des § 2 MHG unanwendbar (vgl. LG Wuppertal, NJW 1977, 1691; LG Köln, WM 1977, 209; LG Hannover, WM 1978, 144; LG Essen, ZMR 1978, 308; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 494; Herpers, WM 1980, 262 [263]). Entgegen diesen grundsätzlichen Erwägungen haben sowohl das KG (NJW 1982, 2077 f.) als auch das OLG Hamm (WM 1980, 262) ein vor dem Ablauf der Preisbindung erklärtes Mieterhöhungsbegehren für die Zeit unmittelbar nach deren Wegfall für wirksam erachtet. Das OLG Hamm stützt seine Ent scheidung im wesentlichen darauf, daß nach dem Zweck des § 2 MHG le-diglich eine Mieterhöhung für die Dauer der Preisbindung ausgeschlossen sei, nicht hingegen solle der Vermieter daran gehindert sein, die ortsübliche Miete nach Ablauf der Preisbindung dadurch zu erzielen, daß er das in § 2 Abs. 2 bis 4 MHG geregelte Zustimmungsverfahren einleite. Nach Ansicht des KG betreffe die Mietzinserhöhung für die unmittelbar an das Ende der Preisbindung anschließende Zeit nicht mehr ein Mietverhältnis für preisgebundenen Raum, infolgedessen fänden die §§ 1 bis 9 MHG un mittelbar Anwendung.

Das Gericht vermag den vorgenannten Auffassungen nicht zu folgen. Sie lassen außer acht, daß das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters seine Wirkungen noch vor dem Wegfall der Preisbindung entfalten soll, nämlich als Willenserklärung dem Mieter gegenüber durch Zugang wirksam zu werden (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB), um dadurch das nach dem MHG vorge-sehene Zustimmungsverfahren in Gang zu setzen. Nur wenn diese Wirkung eintritt, kann es, die Zustimmung des Mieters vorausgesetzt, zu des-sen erhöhter Zahlungspflicht nach dem Ablauf der Frist gemäß § 2 Abs. 4 MHG, gerechnet vom Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an, kommen. Die vom Kl. begehrten Rechtsfolgen werden durch sein Erhöhungsverlangen jedoch nur unter der Voraussetzung ausgelöst, daß eine Rechtsgrundlage hierfür vorhanden ist. Das aber ist für ein Mieterhöhungsbegehren des Vermieters vor Ablauf der Preisbindung nicht der Fall. Rechtsgrundlage für dieses Begehren ist § 2 MHG, der nach § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG nicht gilt, solange die Preisbindung andauert.

Kann mithin die Vorschrift des § 2 MHG während des Bestehens der Preis-bindung als Rechtsgrund für ein Erhöhungsverlangen nicht herangezogen werden, so erlangt das in dieser Zeit gestellte Zustimmungsverlangen auch nicht nachträglich mit Ablauf der Preisbindung Wirksamkeit (vgl. Ster-nel, aaO., Rdnr. 495). Das gilt beim Übergang von der preisgebundenen Miete zur marktorientierten Vergleichsmiete mangels gesetzlicher Grundlage auch dann, wenn der Vermieter durch die vorzeitige Abgabe einer Er-höhungserklärung erreichen will, daß er unmittelbar nach Beendigung der Preisbindung die höhere Vergleichsmiete erhält. Das Gericht verkennt nicht, daß der Vermieter auf diese Weise daran gehindert wird, unmittelbar im Anschluß an den Ablauf der Preisbindung einen erhöhten Mietzins zu erzielen. Die eintretende Verzögerung von vier Monaten (vgl. § 2 Abs. 4 MHG) erscheint aber zumutbar und muß hingenommen werden, solange der Gesetzgeber keine andere ausdrückliche Regelung schafft (vgl. LG Wuppertal, aaO.).

Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht in jeder Beziehung an.

Zusätzlich sei darauf hingewiesen, daß der Bundesgerichtshof ein gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG gestelltes Mietzinserhöhungsverlangen für unwirksam erklärt hat, wenn es dem Mieter vor Ablauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist zugeht (GE 1993, 799). Zur Begründung hat er ausgeführt, daß das Mieterhöhungsverlangen ein Antrag auf Abschluß eines Änderungsvertrages ist, für dessen Wirksamwerden es auf den Zugang ankommt (§ 130 BGB). Die Einhaltung der einjährigen Warte-frist sei materielle Voraussetzung des Abänderungsverlangens. Nicht an-ders liegt die Situation im vorliegenden Fall. Im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens fehlte angesichts der Preisbindung als materielle Voraussetzung die rechtliche Möglichkeit, den Mietzins seitens des Vermieters zu ändern. Dies zeigt auch schon die Tatsache, daß dem Mieter gemäß § 2 Abs. 3 MHG eine Überlegungsfrist von 2 Monaten zusteht. Die-se Frist kann während der Dauer der Preisbindung nicht laufen, da das Miethöhegesetz in dieser Zeit nicht zur Anwendung kommen kann. Weil aber die Überlegungsfrist mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens nach der ausdrücklichen Regelung im § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG beginnt, würden bei einer Mieterhöhungserklärung während der noch geltenden Preisbindung der Zugang der Erklärung und der Beginn der Überlegungsfrist bis zum Ablauf der Preisbindung auseinanderfallen. Das aber läßt die eindeutige Regelung in § 2 MHG nicht zu, so daß zwangsläufig daraus folgt, daß vor Ablauf der Preisbindung eine vorfristige Geltendmachung von Erhöhungsansprüchen ausgeschlossen ist.

Das Kammergericht und das Oberlandesgericht Hamm hatten schon vor längerer Zeit entschieden, daß der Vermieter noch während der Preisbindung ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG an den Mieter richten kann, so daß mit dem Ende der Preisbindung nahtlos die erhöhte Miete zu zahlen ist.

Ganz unumstritten ist diese Auffassung jedoch nach wie vor nicht, wie das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 19. April 1994 zeigt. Da die Entscheidung von einem Rechtsentscheid abweicht, wäre Berufung möglich, auch wenn der Beschwerdewert von 1.500 DM nicht überschritten wird.

Sachlich ist das Urteil, das sich mit dem Meinungsstand auseinandersetzt, immerhin vertretbar, wenn auch die Klage dann als unzulässig hätte abgewiesen werden müssen und nicht als unbegründet. Zweifelhaft erscheint auch, ob das Gericht dem Vermieter nicht nach rechtlichem Hinweis die Möglichkeit hätte einräumen müssen, das Mieterhöhungsverlangen während des Rechtsstreits nachzuholen, was § 2 Abs. 3 MHG ausdrücklich vorsieht.