Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zugang während der Preisbindung

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist wirksam, wenn es dem Mieter zwar während der Preisbindung zugeht, die Mieterhöhung aber erst nach deren Ablauf eintreten soll (gegen LG Berlin, GE 1995, 111).

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses mit Wirkung ab Wegfall der Preisbindung. Die Bekl. ist auf der Grundlage des Vertrages vom 14. Januar 1966 Mieterin der am M. Damm in Berlin im 2. Obergeschoß gelegenen Drei-Zimmer-Wohnung Nr. 61 mit einer vertraglichen Wohnfläche von 85,47 qm. Es handelt sich um im Jahre 1965 bezugsfertig gewordenen und bis zum 31. Dezember 1994 preisgebundenen Wohnraum. Mit schriftlicher Erklärung vom 19. Oktober 1994 begehrte die Kl. von der Bekl. unter Berufung auf das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) die Zustimmung zu einer Anhebung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab dem 1. Januar 1995 von bisher 476,68 DM um 143 DM auf 619,68 DM. Zur Begründung wurde auf das angekreuzte Feld G/9 des Berliner Mietspiegels von 1994 verwiesen, von dessen Bruttokaltwert die im Mietspiegel pauschalisierten Betriebskosten von 2,39 DM/qm in Abzug gebracht wurden. Eine Angabe der Quadratmetermiete erfolgte nicht. Die Ausgangsmiete von Nettokalt 476,68 DM resultiert aus einer rückwirkenden Mieterhöhung der Kl. zum 1. August 1992 mit Erklärung vom 16. Februar 1993 unter Berufung auf eine Erhöhung der Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschale sowie der Kapitalkosten um insgesamt 81,89 DM auf die damalige Nettokaltmiete von 394,79 DM. Die Kl. ist der Ansicht, die Kappungsgrenze sei anhand der zuletzt gezahlten zulässigen Kostenmiete zu berechnen, da es sich um die erste Mieterhöhung nach den Vorschriften für preisfreien Wohnraum handele. Zumindest könne die damalige Mieterhöhung vom 16.02.1993 keine Berücksichtigung finden, weil es sich nicht um eine solche gehandelt habe, die mit derjenigen nach § 2 MHG vergleichbar sei. Die Erhöhung der vorgenannten Pauschalbeträge entspreche §§ 4 und 6 MHG und bleibe bei § 2 MHG außer Ansatz. Weiter hilfsweise trägt sie vor, könne allenfalls der damalige Jahresbetrag von 134,35 DM - monatlich von 11,19 DM - an Verwaltungs- und Instandhaltungskostenerhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze Berücksichtigung finden, da Kapitalkostensteigerungen nicht solche nach § 2 MHG seien.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 2 Abs. 1 MHG einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 476,68 DM um 36,55 DM auf 613,23 DM mit Wirkung ab dem 1. Januar 1995. Die Mieterhöhungserklärung konnte rechtswirksam schon während der Preisbindung abgegeben werden. Die Kl. beruft sich zur Begründung ihrer Mietzinserhöhung ab dem 1. Januar 1995 zu Recht auf die Vorschriften des für preisfreien Wohnraum geltenden Miethöhegesetzes, die eine Steigerung des monatlichen Entgelts um bis zu 30 % in drei Jahren zulassen. Sie ist an die aus §§ 8, 10 ff. WoBindG, §§ 1 ff. NMV folgende Begrenzung auf die Kostenmiete nicht gebunden. Zwar handelt es sich bei der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung, welche 1965 bezugsfertig geworden ist, um bis zum 31.12.1994 preisgebundenen Neubauwohnraum. Allerdings finden jene Vorschriften mit Beginn des 1. Januar 1995 auf das Mietverhältnis keine Anwendung mehr, Zeitpunkt zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll. Die Parteien haben diese Rechtslage nicht problematisiert, insbesondere die Bekl. die Zulässigkeit der Erhöhung nicht aus diesen Erwägungen heraus bestritten. Gleichwohl ist hierauf im Rahmen der rechtlichen Prüfung der Voraussetzungen der Mieterhöhung einzugehen, da die Frage von der Rechtsprechung, insbesondere von den Amtsgerichten, unterschiedlich beantwortet wird. Der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung ist berechtigt, schon vor Ablauf der Preisbindung vom Mieter nach § 2 MHG zu verlangen, einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden soll, zuzustimmen (OLG Hamm, RE vom 9.10.1980, WuM 1980, 262 = NJW 1981, 234, KG, RE vom 29.01.1982, NJW 1982, 2077). Zwar wird vereinzelt die Ansicht vertreten, daß eine während der bestehenden Preisbindung nach dem Miethöhegesetz erklärte Mieterhöhung unwirksam sei (AG Schöneberg, Urteil vom 27. Mai 1993, MM 1993, 325; AG Spandau, Urteil vom 19.4.1994, GE 1994, 1001). Diese Rechtsauffassung kann aber nicht geteilt werden. Das Amtsgericht Spandau hat die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts Schöneberg wörtlich übernommen und jenes die Ausführungen von RiOLG Herpers in seiner Anmerkung (WuM 1980, 262 [263]) zu dem vorgenannten Rechtsentscheid des OLG Hamm ebenfalls wörtlich, ohne ihn zu zitieren, so daß letztlich die Begründung auf eine und dieselbe Argumentation zurückzuführen ist. Danach müsse auf die Rechtslage bei Zugang der Erklärung abgestellt werden, denn eine Willenserklärung werde gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB mit Zugang wirksam. Zu jenem Zeitpunkt sei das Miethöhegesetz aber noch nicht anwendbar gewesen. Zur Begründung wird auf die Regelung in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG verwiesen. Mit jener Rechtsauffassung hat sich das Kammergericht aber bereits auseinandergesetzt. Danach enthält § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG, der die Anwendbarkeit des Miethöhegesetzes für preisgebundenen Wohnraum ausschließt, kein zeitliches Verbot (KG, aaO., NJW 1982, 2077 [2078]). Kernpunkt jener Regelung ist, daß die §§ 1 bis 9 MHG für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten, der von der Preisbindung ausgenommen ist. Wenn der Vermieter den Mietzins aber für die unmittelbar an das Ende der Preisbindung anschließende Zeit erhöhen will, so betrifft sein Begehren eben keinen preisgebundenen Wohnraum mehr, wie ihn § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG erfaßt (KG, aaO., NJW 1982, 2077). §§ 1 bis 9 MHG können daher zur Mietzinserhöhung herangezogen werden. Dem hat das Landgericht Berlin (Urteil der 67. Kammer vom 27.9.1993, GE 1995, 111), das von der Unwirksamkeit einer

chließende Zeit erhöhen will, so betrifft sein Begehren eben keinen preisgebundenen Wohnraum mehr, wie ihn § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG erfaßt (KG, aaO., NJW 1982, 2077). §§ 1 bis 9 MHG können daher zur Mietzinserhöhung herangezogen werden. Dem hat das Landgericht Berlin (Urteil der 67. Kammer vom 27.9.1993, GE 1995, 111), das von der Unwirksamkeit einer Mietzinserhöhung vor Ablauf der Preisbindungsfrist ausgeht, widersprochen. Danach sei die Rechtsauffassung des Kammergerichts deshalb nicht zu halten, weil sie die These voraussetze, daß das an das preisgebundene Mietverhältnis sich anschließende preisfreie Mietverhältnis eine Vorlaufzeit habe, die zwar zeitgleich mit dem preisgebundenen Mietverhältnis stattfinde, aber nicht der Preisbindung unterfalle. Weil aber nur ein Mietverhältnis und nicht mehrere Mietverhältnisse bestünden, müßten die zeitgleichen Mietverhältnisse notwendig identisch sein. Ein Mietverhältnis könne aber nicht gleichzeitig der Preisbindung unterfallen und preisfrei sein. Diese Begründung überzeugt deshalb nicht, weil genau mit denselben Argumenten - nur "spiegelverkehrt" - die vom Landgericht vorgenommene Ausdehnung der Preisbindung auf die preisfreie Zeit abgelehnt werden kann und abzulehnen ist. Anstatt von einer "Vorlaufzeit" zu reden, besteht nun eine Nachlaufzeit. Auch hier liegen, der Argumentation folgend, parallele Mietverhältnisse vor, die notwendig identisch sein müssen. Insbesondere geht der Hinweis des Landgerichts fehl, die Deduktion werde durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestätigt. Danach ist ein nach § 2 Abs. 2 S. 1 MHG gestelltes Mietzinserhöhungsverlangen unwirksam, wenn es vor Ablauf der nach § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist zugeht (BGH, Beschluß vom 16.6.1993, GE 1993, 799). Diese Entscheidung stellt darauf ab, daß das Mieterhöhungsverlangen ein Antrag auf Abschluß eines Änderungsvertrages ist, für dessen Wirksamkeit es gemäß § 130 BGB auf den Zugang ankommt. Daher darf dieser Zugang nicht vor Ablauf eines Jahres seit letztmaliger Erhöhung der Miete stattfinden, da andernfalls die Jahressperrfrist aus § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG als materielle Voraussetzung der Mietzinserhöhung nicht eingehalten wird. Die Überlegungsfrist des Mieters nach § 2 Abs. 3 MHG kann nicht vor vollständigem Ablauf der Jahressperrfrist erneut beginnen (BGH, aaO., GE 1993, 799 [801]). Das Landgericht zieht hieraus die Konsequenz, daß wenn die Überlegungsfrist schon nicht einmal vor Ablauf der Jahressperrfrist des § 2 Abs. 1 MHG in Gang gesetzt werden kann, könne sie erst recht nicht In Gang gesetzt werden, wenn das Miethöhegesetz noch keine Anwendung finde. Der Rückschluß ist nicht nachzuvollziehen. Es wird die Gültigkeit einer Fristenregelung mit der eigentlichen Berechnung der Frist, also ihrer materiellen Ausgestaltung vermengt. Entweder eine gesetzliche Vorschrift hat Gültigkeit, dann werden ihre Tatbestandsvoraussetzungen auch geprüft. Oder das Gesetz greift nicht ein, dann kommt es auf die Voraussetzungen nicht an. Das Nichtvorliegen von Tatbestandsvoraussetzungen bewirkt doch nicht die Ungültigkeit der Norm. Natürlich kann eine Frist nur in Gang gesetzt werden, wenn das Gesetz Anwendung findet. Das Landgericht argumentiert in einem Zirkelschluß. Zu Anfang wird die These aufgestellt, vor Ablauf der Preisbindung sei eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht zulässig, weil das Miethöhegesetz keine Anwendung finde. Dieses finde deshalb keine Anwendung, weil unter Verweis auf die Entscheidung des

g gesetzt werden, wenn das Gesetz Anwendung findet. Das Landgericht argumentiert in einem Zirkelschluß. Zu Anfang wird die These aufgestellt, vor Ablauf der Preisbindung sei eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht zulässig, weil das Miethöhegesetz keine Anwendung finde. Dieses finde deshalb keine Anwendung, weil unter Verweis auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Überlegungsfrist nicht in Gang gesetzt werden könne. Diese Frist könne deshalb nicht in Gang gesetzt werden, weil das Miethöhegesetz keine Anwendung finde. Damit ist das Landgericht wieder bei seiner Anfangsthese angelangt. Was fehlt, ist die eigentliche Begründung derselben. Im übrigen galt es bei der höchstrichterlichen Entscheidung lediglich, das bereits unstreitig seit längerer Zeit anwendbare Miethöhegesetz in bezug auf die Begrenzung aufeinander abgegebener Mieterhöhungserklärungen zu überprüfen (Vorlagebeschluß des Kammergerichts vom 12.2.1993, WuM 1993, 178). Daher hat sich das OLG Hamm nicht veranlaßt gesehen, aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes von seiner Rechtsauffassung abzurücken. Es hat seinen Rechtsentscheid bekräftigt, daß ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG schon während der Preisbindung abgegeben werden kann, wenn die erhöhte Miete erst nach Auslaufen der Preisbindung zu zahlen ist. Der Rechtsentscheid sei durch den Beschluß des BGH nicht überholt (OLG Hamm, Beschluß vom 10.8.1994, GE 1994, 1049 [1051]). Dieser Rechtsentscheid kann auch nicht entsprechend heran gezogen werden (Beuermann, Mieterhöhungen nach § 2 MHG für ehemals preisgebundenen Neubau, GE 1994, 1074 [Anm. 3]). Der Hinweis der Gegenmeinung, der Schutz des Mieters könne in der konsequenten Beachtung von Sperrfristenregelungen erreicht werden (so Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage 1991, § 10 MHG, Rd. 6), was bei Zugrundelegung der Rechtsentscheide der vorgenannten Oberlandesgerichte nicht der Fall sei, rechtfertigt nicht eine andere Beurteilung der rechtlichen Ausgestaltung des Übergangs von der Preisbindung zum preisfreien Wohnraummarkt. Denn § 10 MHG sieht eine Sperrfrist oder ein zeitliches Verbot der Mieterhöhung gerade nicht vor. Bei anderer Auslegung wird ein systemwidriges Ergebnis erzielt, weil die Parteien auch nach Ablauf der Preisbindung an Vorschriften gebunden werden, die das Mietverhältnis nicht mehr erfassen. Die Preisbindung darf aber nach rechtlicher Beendigung nicht mehr das Mietverhältnis weiter faktisch beschränken (OLG Hamm, aaO., WuM 1980, 262; KG, aaO., NJW 1982, 2077 [2078]). Andernfalls wird der Vermieter in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG ohne fortbestehende gesetzliche Grundlage verletzt. Grundrechtseinschränkende Gesetze dürfen aber nicht erweiternd ausgelegt werden. Erst recht ist es mit dem Grundrechtsschutz unvereinbar, unwirksame, weil zeitlich abgelaufene Gesetze in ihrer Wirkung fortbestehen zu lassen. Der Eingriff in die Rechte des Vermieters rechtfertigt sich auch nicht mit der Sozialbindung des Eigentums. Denn der zugunsten des Mieters bestehenden Eigentumsbindung entspricht der gleichfalls durch Art. 14 GG geschützte Anspruch auf Zahlung des ortsüblichen Mietzinses (BGH, RE vom 20.9.1982, RE-Miet Band 2, § 2 MHG Nr. 31). Deshalb ist es unvertretbar, wenn argumentiert wird, daß eine Verzögerung der Mietanpassung beim Übergang von der Preisbindung zur Marktmiete "hinzunehmen" sei (Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage 1988, § 2 MHG, Anm. C.80 = Seite 573). Dies klingt nach Willkür und eine

(BGH, RE vom 20.9.1982, RE-Miet Band 2, § 2 MHG Nr. 31). Deshalb ist es unvertretbar, wenn argumentiert wird, daß eine Verzögerung der Mietanpassung beim Übergang von der Preisbindung zur Marktmiete "hinzunehmen" sei (Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage 1988, § 2 MHG, Anm. C.80 = Seite 573). Dies klingt nach Willkür und eine absolutistische Behauptung ersetzt keine Begründung. Die Rechtsansicht verwundert um so mehr, als erkannt wird, daß es Aufgabe des Gesetzgebers ist, den Übergang von einem Preissystem zum anderen zu gestalten (Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 2 MHG, Anm. C.80). Dies ist mit der bestehenden Regelung erfolgt. Der Gesetzgeber hat im Rahmen der Ausgestaltung des Miethöhegesetzes sich zur Aufgabe gestellt, daß es zu vermeiden gilt, daß die Vermieter der aus den Wohnungsbindungen entlassenen Wohnungen unangemessen lange im Bereich unwirtschaftlicher Miethöhe verbleiben müssen (Begründung des Änderungsgesetzes, Bundestagsdrucksache 12/3254, Anm. A.II.3. Seite 8). Bei zeitiger Einleitung der Mieterhöhung wird lediglich ein Mietverhältnis, das nur noch den Regeln des MHG unterliegt, erfaßt. Auf der anderen Seite wird der vom Miethöhegesetz verfolgte Zweck, den Mieter vor überhöhten Mietzinsforderungen zu schützen, nicht in Frage gestellt (OLG Hamm, aaO., WuM 1980, 262; KG, aaO., NJW 1982, 2077 [2078]). In der vielfach zur Verneinung einer Erhöhungsbefugnis unmittelbar nach Ablauf der Preisbindung zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (siehe oben, GE 1993, 799) geht es letztlich darum, die Regelungen und das Schutzkonzept des Miethöhegesetzes, sofern es Anwendung findet, nicht zu umgehen. Demgegenüber gilt es hier zu klären, ob der Mieter, der durch die Preisbindung geschützt ist, parallel hierzu durch das Miethöhegesetz zu schützen ist, obwohl es noch keine Geltung hat, und um die Frage, ob dann, wenn das Miethöhegesetz eingreift, die Preisbindung faktisch zu verlängern ist, obwohl sie dann keine Geltung mehr hat. Dies ist im dargelegten Sinne zu beantworten (so auch Beuermann, aaO., GE 1994, 1074). Der Gesetzgeber hat die zwei unterschiedlichen Systeme der Mietzinsregelung bewußt voneinander abgegrenzt, so daß das parallele Eingreifen beider Systeme, wie vom Landgericht Berlin als Konsequenz der Rechtsauffassung des Kammergerichts unterstellt (GE 1995, 111), nicht gewollt ist (§10 Abs. 3 Nr. 1 MHG). Die Mieterhöhung kann, auch unter Berücksichtigung der gegenseitigen Schutzansprüche der Parteien aus Art. 14 GG, nahtlos erklärt werden (Beuermann, aaO., GE 1994, 1074 [Anm. 3]). Hierfür spricht die Neuregelung in § 2 Abs. 1 a MHG, die dem Vermieter gestattet, die aus der Preisbindung folgende und mit dessen Beendigung entfallende Ausgleichsabgabe auf den Mieter umzulegen. Wäre der nahtlose Übergang - bei gleichmäßiger Belastung des Mieters im Sinne einer Kontinuität der Mietzinsen - vom Gesetzgeber nicht gewollt, hätte er bei Aufnahme von § 2 Abs. 1 a MHG eine entsprechende Sperregelung erlassen. Demgegenüber hat er aber dem Vermieter in § 2 Abs. 1 a Satz 2 MHG sogar das Recht eingeräumt, vier Monate vor Ablauf der Preisbindung von dem Mieter Auskunft über dessen Verpflichtung zur Ausgleichszahlung zu verlangen. Damit hat er zu erkennen gegeben, daß das Mieterhöhungsverfahren bereits vor dem Ablauf der Preisbindung in Gang gesetzt werden kann. Für den unmittelbaren Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nach dem Miethöhegesetz spricht auch das Zusammenspiel von § 2 Abs. 1 a S. 2 und § 2 Abs. 3

über dessen Verpflichtung zur Ausgleichszahlung zu verlangen. Damit hat er zu erkennen gegeben, daß das Mieterhöhungsverfahren bereits vor dem Ablauf der Preisbindung in Gang gesetzt werden kann. Für den unmittelbaren Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nach dem Miethöhegesetz spricht auch das Zusammenspiel von § 2 Abs. 1 a S. 2 und § 2 Abs. 3 oder Abs. 4 MHG. Der Mieter muß binnen eines Monats die Auskunft erteilen. Die verbleibenden drei Monate können mit der Überlegungsfrist des Mieters nach Absatz 3 oder der Zelt bis zum Eingreifen der neuen Miete bei Zustimmung nach Absatz 4 ausgefüllt werden. 2. Die Mietzinserhöhung der Kl. mit der Erklärung vom 19. Oktober 1994 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 1994 ist auch im übrigen - unter Beachtung der im Tenor aufgenommenen Begrenzung - wirksam nach § 2 MHG abgegeben worden. Formelle Bedenken bestehen nicht. Zwar wird in der Erklärung der auf den Quadratmeter entfallende Mietzins ebensowenig wie die Wohnfläche der Wohnung mitgeteilt, so daß für den Mieter ein Vergleich des begehrten Wertes mit dem des Mietspiegels nicht unmittelbar ersichtlich wird. Teilweise wird vertreten, daß allein dadurch das Erhöhungsverlangen rechtsunwirksam wird und dem Vermieter kein Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhung zusteht (Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Kommentar, 4. Auflage 1990, § 2 MHG, Rd. 12 und 67). Dem ist aber nicht zu folgen, da hierdurch die formellen Anforderungen an die Begründung der Mieterhöhungserklärung überspannt werden. Eine Ungenauigkeit schadet dann nicht, wenn dem Mieter die Gegebenheiten der Wohnung bekannt sind oder er sich ohne größere Schwierigkeit die Daten erschließen kann. Denn der materielle Anspruch darf' nicht durch eine restriktive Handhabung der Verfahrensregeln verkürzt werden. Auch die formellen Anforderungen müssen die praktische Durchsetzbarkeit der Erhöhungsansprüche gewährleisten. Dem Mieter ist die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich schlüssig werden kann, ob er dem Verlangen zustimmen will oder nicht (BVerfG, NJW 1987, 313; BVerfGE 37, 140 = NJW 1974, 1499; NJW 1979, 31 m. w. N.). Dies ist hier der Fall. Der Bekl. ist aus dem Mietvertrag die Wohnfläche bekannt. Die Umrechnung des absoluten Erhöhungsbetrages auf die Quadratmetermiete ist zumutbar. Die Angabe des Quadratmeterpreises ist daher entbehrlich (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Auflage 1994, § 2 MHG, Rd. 104). Der verlangte Endbetrag oder der Erhöhungsbetrag ist anzugeben (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage 1994, Rd. III/386). Die Zustimmungs- und Klagefrist nach § 2 Abs. 3 MHG wurde gewahrt. Gleichwohl ist das Verlangen um Zustimmung zu einer Erhöhung um 143 DM lediglich in Hohe von 36,55 DM begründet, im übrigen unbegründet, denn der darüber hinausgehende Betrag widerspricht der aus § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG folgenden Kappungsgrenze der Mieterhöhung von 30 % in drei Jahren. Die Kl. hat zu Unrecht den Ausgangsbetrag von 476,68 DM ihrer Berechnung zugrunde gelegt. Aufgrund der zum 1. August 1992 erfolgten Mieterhöhung mit Erklärung vom 16. Februar 1993 ist vielmehr für die Kappungsgrenze der Wert von 394,79 DM zu berücksichtigen. Soweit die Kl. die Ansicht vertritt, bei dem Übergang von der Preisbindung zur Marktmiete sei die Kappungsgrenze nicht anzuwenden, kann ihr nicht gefolgt werden. Nicht nur, daß die von ihr zitierte Fundstelle in der Literatur ihre

hung mit Erklärung vom 16. Februar 1993 ist vielmehr für die Kappungsgrenze der Wert von 394,79 DM zu berücksichtigen. Soweit die Kl. die Ansicht vertritt, bei dem Übergang von der Preisbindung zur Marktmiete sei die Kappungsgrenze nicht anzuwenden, kann ihr nicht gefolgt werden. Nicht nur, daß die von ihr zitierte Fundstelle in der Literatur ihre Rechtsansicht nicht belegt. Schmidt Futterer/Blank (Wohnraumschutzgesetze, 8. Auflage 1988) nimmt dort (Rd. C 80) allein zur Frage der "Sperrfrist", nicht aber zur "Kappungsgrenze" Stellung. Er wendet darüber hinaus eindeutig die Kappungsgrenze an (ebenda, § 2 MHG, Rd. C 80a ff.). Seine Ausführungen konzentrieren sich darauf festzustellen, daß die Kappungsgrenze sogar auch dann Anwendung findet, wenn die bisherige Mietpreisbindung nicht gesetzlich, sondern (nur) vertraglich bestand. Sondern das Zitat besagt, daß vor Ablauf der Preisbindung eine Mieterhöhung vollkommen ausgeschlossen, weil unzulässig ist, so daß die Heranführung der Fundstelle (ebenda, § 2 MHG, Rd. C 80) sogar eindeutig zu Lasten der Kl. als Vermieterin ginge. Allein deshalb kommt es auf die Kappungsgrenze in jenem speziellen Fall nicht an. Die Frage der Mieterhöhung mit Wirkung unmittelbar mit Ablauf der Preisbindung wurde hier bereits erörtert (zu Ziffer 1.). Auch für den Übergang von der gesetzlichen Mietpreisbindung zur Marktmiete gilt daher nach absolut herrschender Meinung und gefestigter Rechtsprechung die Kappungsgrenze (BayOb LG, RE vom 23.1. 1984, GE 1984, 281; Beuermann, aaO., GE 1994, 1074 (1076 zu Ziffer 9.); Kinne, Der Wohnraum Mietvertrag, 2. Auflage 1994, Rd. 60; Schultz in Bub/Treier; aaO., Rd. III. A ./343) . Ebensowenig kann der Kl. in ihrer hilfsweise geäußerten Rechtsansicht gefolgt werden, bei der Berechnung der Kappungsgrenze sei von der zuletzt gezahlten Kostenmiete auszugehen. Die in bezug genommene Entscheidung des Landgerichts München (LG München I, Urteil vom 19.7.1989, WM 1989, 634) überzeugt nicht. Jenes Gericht legt den Begriff "Erhöhung des Mietzinses" unterschiedlich je nach dem geltenden Mietpreissystem anders aus. Dies ist nicht nachzuvollziehen, denn das Gericht ist jede Begründung für seine Behauptung schuldig geblieben. Zudem wird sie dem Schutzzweck der gesetzlichen Regelung, den Anstieg der Miete zu begrenzen, nicht gerecht (vgl. auch AG Schöneberg, Urteil vom 6.12.1994, GE 1995, 117). Deshalb blieb jene Entscheidung isoliert. Ohnehin widerspricht sie der soeben aufgezeigten Geltung der Kappungsgrenze, weil sie sie faktisch außer Kraft setzt. Die 30 %-Grenze kann nicht ab einem bestimmten Stichtag ohne Rücksicht auf die bisherige Mietzinsentwicklung neu festgelegt werden, denn sie bezieht sich immer auf die letzten drei Jahre des Mietverhältnisses. Im Rahmen der Berechnung der Kappungsgrenze sind also Erhöhungen der Grundmiete zu berücksichtigen, die noch während der Zeit der Preisbindung erfolgten (Schultz in Bub/Treier, aaO., Rd. III.

A./466 und 343). Die Nichtbeachtung der Kappungsgrenze führt entgegen der Ansicht der Bekl. aber nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung (BayObLG, RE vom 10.3.1988, NJW-RR 1988, 721 = WuM 1988, 117 Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Rd. C 87; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, Rd. III/630). Mithin ist, ausgehend von der monatlichen Nettokaltmlete von 394,79 DM und unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 30 %, eine maximale Erhöhung der Miete um 118,44 DM zulässig. Hiervon ist die in dem Dreijahreszeitraum durchgeführte Erhöhung der Kostenmiete um 81,89 DM unter Berufung auf gestiegene Instandsetzungs- und Verwaltungskostenpauschalen sowie Kapitalkosten vollständig in Ansatz zu bringen. Die Kl. beruft sich ohne Erfolg darauf, daß beide erstgenannten Kostenarten solche i. S. v. §§ 4, 6 MHG seien und daher nach § 2 MHG bei der Berechnung außer Ansatz zu bleiben hätten. Vielmehr gelten sie als Grundmietenerhöhung analog der Regelung in § 2 MHG und müssen berücksichtigt werden (Beuermann, aaO., GE 1994, 1074; derselbe, aaO., § 2 MHG, Rd. 15 a; AG Schöneberg, aaO., GE 1995, 117). Auch können die während der Preisbindung wegen Kapitalkostensteigerungen vorgenommenen Mietzinserhöhungen angerechnet werden (OLG Hamm, RE vom 27.6.1990, RES Band 9, § 2 MHG Nr. 65; Schultz in Bub/Treier, aaO., Rd. III/343). Insoweit muß sich die Kl. zurechnen lassen, daß seinerzeit in der Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend zwischen den diversen Kostenarten unterschieden, sondern nur ein Gesamtbetrag ausgewiesen wurde, und eine Erläuterung der Kapitalkostenerhöhung bereits im Ansatz nicht stattgefunden hatte. An dem Gesamtbetrag muß sie sich nunmehr festhalten lassen und kann nicht im nachhinein die Erklärung substantiieren wollen, auch wenn vertreten wird, eine Änderung der Kapitalkosten nach § 23 II. BV könne bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Ansatz bleiben (vgl. Beuermann, aaO., § 2 MHG, Rd. 61 und 15 a). Wenn die Mietzuschläge i. S. v. §§ 3-5 MHG nicht ordnungsgemäß angefordert, vom Vermieter aber akzeptiert werden, bleiben sie als eine Art vertragliche Vereinbarung zur Erhöhung der Grundmiete berücksichtigungsfähig (Sternel, aaO., Rd. III/627, 629 mit Hinweis auf Rd. III/610). Dies gilt um so mehr, als der Vortrag der Kl. ohnehin nicht schlüssig ist, denn die genannten Beträge nehmen Bezug auf einen Komplex - Bauteil B - mit angegebenem Baujahr 1977, während die Wohnung der Bekl. nach dem eigenen Vortrag im Jahre 1966 bezugsfertig geworden ist. Es wurde zudem nicht dargelegt, worauf die Kostensteigerung und insbesondere die Entlassung aus der Preisbindung zurückzuführen sind, also ob eine vorzeitige Rückzahlung der Kredite stattfand. Die begehrte Miete ist, soweit die Erhöhung zugesprochen wird, ortsüblich i. S. v. § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG. Denn der Mittelwert des unstreitig maßgeblichen Mietspiegelfeldes G/9 von bruttokalt 12,20 DM/qm, von dem grundsätzlich bei jeder Mieterhöhung zunächst auszugehen ist, wird nicht überschritten. Die Nettokaltmlete steigt von 476,68 DM um 36,56 DM auf 613,23 DM. Hinzu kommen die effektiven kalten Betriebskosten von 118,21 DM und die Aufzugskosten, welche ebenfalls kalte Betriebskosten darstellen, von 25,64 DM, so daß sich eine Bruttokaltmiete von 657,08 DM, errechnet. Bei einer 85,47 qm großen Wohnung bedeutet dies eine Bruttokaltmiete von 7,69 DM/qm. Unter Heranziehung der Pauschalbeträge aus dem Mietspiegel von 2,39 DM/qm an kalten Betriebskosten und einer Nettomiete von 6,01 DM/qm,

sten, welche ebenfalls kalte Betriebskosten darstellen, von 25,64 DM, so daß sich eine Bruttokaltmiete von 657,08 DM, errechnet. Bei einer 85,47 qm großen Wohnung bedeutet dies eine Bruttokaltmiete von 7,69 DM/qm. Unter Heranziehung der Pauschalbeträge aus dem Mietspiegel von 2,39 DM/qm an kalten Betriebskosten und einer Nettomiete von 6,01 DM/qm, ergibt sich ein Wert von 8,40 DM/qm bruttokalt. Beide genannten Quadratmeterpreise liegen unterhalb des Mittelwertes, so daß es unerheblich ist, ob auf die konkrete Schuld oder auf die Pauschale bei der Bewertung der Ortsüblichkeit abzustellen ist.

Es entspricht herrschender Auffassung, daß der Vermieter auch während der Preisbindung ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG dem Mieter zustellen kann, wenn der sogenannte Wirksamkeitszeitpunkt erst nach dem Auslaufen der Preisbindung liegt. Unumstritten war diese Rechtsprechung zur sogenannten Vorauswirkung jedoch nicht, und erst kürzlich hat das LG Berlin sich der Mindermeinung angeschlossen.

Mit Urteil vom 14. Juni 1995 hat das AG Tempelhof-Kreuzberg die Argumente beider Seiten abgewogen und die Vorauswirkung bejaht. Die sorgfältig begründete Entscheidung ist auch in anderer Hinsicht lesenswert, da sie zutreffende Ausführungen zur Kappungsgrenze, zu den anzurechnenden früheren Mieterhöhungen und zu den Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG enthält.