Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kürzungsbeträge; Mietspiegel; Orientierungshilfe; GästeWC; Küchenherd; Stuckdecke; Kabelanschluss; verstärkte Elektroleitung

1. In einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG müssen Kürzungsbeträge nach Auslaufen der öffentlichen Förderung nicht mehr angegeben werden.

2. Zur Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels.

Die Klage ist teilweise begründet.

Das Zustimmungsverlangen ist nicht deshalb unbeachtlich, weil die Kl. nicht angeführt hat, daß die Instandsetzung und Modernisierung der Wohnung gefördert worden war und diese Förderung ausgelaufen ist, so daß die Kl. keine Fördermittel erhält, die als Teil der Miete bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen wäre. Die Gerichte neigen zwar ab und an dazu, an die Mieterhöhungserklärungen hohe Anforderungen zu stellen, so daß auch derartige Mitteilungen erforderlich wären. Dem kann aber nicht gefolgt werden, weil diese Information für die Bekl zwar nicht ohne Gehalt war (es hätte dann kein Zweifel darüber bestanden, daß die der Kl. zufließenden Beträge nur die verlangten sind, daß das Fehlen dieser Information aber nicht so schwer wiegt, daß von einer Unwirksamkeit des Zustimmungsverlangens gesprochen werden könnte. Wollte man anders entscheiden, würde man die hier auf die materiellen Beziehungen ohne Einfluß seiende Information ebenso hoch bewerten wie den Anspruch auf Zahlung der ortsüblichen Miete. Das geht nicht an.

Die verlangte Miete übersteigt jedoch die ortsübliche Miete. Das steht aufgrund folgender Umstände fest:

Die Wohnung weist eine Reihe von positiven Merkmalen auf, die es rechtfertigen, die Miete auf einen Wert von 8,69 DM/qm festzusetzen. Als positiv bewertet das Gericht das Vorhandensein eines vom Bad getrennten WC, eines 4-Platten-Herdes, von Fliesen in der Küche, von Stuck (und sei es in einem Zimmer), von guter Belichtung und Besonnung, eines Kabelanschlusses, einer verstärkten Elektroleitung (deren Vorhandensein es unterstellt, weil bei in jüngerer Zeit instand gesetzten Häusern derartige Leitungen installiert werden), einer Gegensprechanlage.

Es spielt keine Rolle, daß der Herd alt ist; denn dadurch wird seine Funktion nicht beeinträchtigt; ein Balkon nicht vorhanden ist (negativ wirkt nur, wenn ein vorhandener Balkon nicht nutzbar ist); Putzschäden im Eingangsbereich vorhanden sind (es ist nicht substantiiert vorgetragen, daß diese einen Umfang haben, daß von einer wirklichen Beeinträchtigung des Wohnwertes auszugehen ist); die Wände nicht zusätzlich gedämmt sind; denn Wände von Altbauten weisen in aller Regel einen ausreichenden Dämmwert auf.

Angesichts dessen ist der ortsübliche Mietzins wie folgt zu ermitteln: Es sind im hier anwendbaren Mietspiegel '96 26 wohnwertsteigernde Merkmale aufgeführt. Davon sind hier sieben gegeben, so daß sich eine Miete ergibt, die die Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert um 7/26 überschreitet.

Die Miete erhöht sich um einen Zuschlag von 0,44 DM deshalb, weil die Umgebung des Hauses bekanntermaßen bestens mit Geschäften, Arztpraxen usw. ausgestattet ist.

Die Tatsache, daß die Bekl. einen Garagenplatz mieten könnte, spielt keine Rolle, weil es allein auf die Nutzung ankommt.

Wie lange ein Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG Zuschüsse aus Mitteln öffentlicher Haushalte zur Instandsetzung und Modernisierung berücksichtigen muß, war lange Zeit unklar. Mit den in Heft 4/1997 in dieser Zeitschrift veröffentlichten Entscheidungen des Landgerichts Berlin zeichnet sich eine herrschende Meinung ab, wonach jedenfalls nach Ende der Laufzeit des Modernisierungsvertrages solche Kürzungsbeträge nicht mehr bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind. Unklar ist lediglich noch, ob hier die Laufzeit des Vertrages (mit der WBK oder IBB) oder das Ende des Förderungszeitraums maßgeblich ist; die beiden Zeiträume sind nicht identisch.

Mit Urteil vom 23. Januar 1997 stellte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg klar, daß in einem solchen Fall der Vermieter auch nicht verpflichtet ist, etwa bei einem Mieterhöhungsverlangen die Fördermittel nach Auslaufen des Vertrages zu erwähnen. Hinzuweisen ist auch noch auf die originelle Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels. Das Gericht zählt sämtliche wohnwerterhöhenden Merkmale aus allen Merkmalgruppen zusammen (26) und meint, jedes einzelne wohnwerterhöhende Merkmal führe dann zu einer Erhöhung des Mittelwertes um 1/26.

Die Verfasser des Mietspiegels und alle anderen Berliner Gerichte rechnen freilich anders, so daß solche Urteile kaum zur Rechtssicherheit beitragen.