Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze für Altbaumieten

Die Kappungsgrenze von 5 % nach § 2 GVW findet auf eine nach dem 31. Dezember 1994 wirksam werdende Mieterhöhung keine Anwendung.

Die gemäß § 2 I Nr. 3 MHG zu beachtende Kappungsgrenze von 30 % wird durch die Mieterhöhung nicht überschritten.

§ 2 I GVW, wonach die Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraumes von einem Jahr 5 % nicht übersteigen durfte, findet auf nach dem 31.12.1994 wirksam werdende (vgl. Beuermann, GE 1994, 1074) und damit auf das vorliegende Mieterhöhungsbegehren keine Anwendung mehr. Die den zu § 10 II MHG (jetzt § 10 III MHG) ergangenen Rechtsentscheiden des Kammergerichts (GE 1982, 425) und des OLG Hamm (NJW 1981, 234) zugrunde liegende von den Gerichten jeweils verneinte Frage (anders LG Berlin, GE 1995, 111), ob ein Zustimmungsverlangen, das dem Mieter während der Dauer einer Preisbindung zugeht, unwirksam ist, weil § 10 II MHG als zeitliches Verbot bzw. als eine Regelung des Anwendungsbereichs für die §§ 1 bis 9 MHG anzusehen ist, stellt sich in Anbetracht der unterschiedlichen Regelungstechnik des GVW nicht in gleicher Weise. Während § 10 III MHG einen negativen Anwendungsbefehl enthält ("Die Vorschriften der §§ 1 bis 9 gelten nicht ..."), sah § 1 GVW bei Geltung des MHG im übrigen eine bis zum 31.12.1994 geltender Maßgabenregelung gemäß §§ 2, 3 und 5 bis 7 GVW und damit einen positiven Anwendungsbefehl vor. Nach dem Wortlaut des § 1 GVW waren somit Mieterhöhungen im Land Berlin bis zum 31.12.1994 zwar nach Maßgabe des § 2 I GVW nur bis zu 5 % jährlich zulässig, doch war die Anwendbarkeit des § 2 I Nr. 3 MHG für außerhalb des Regelungsbereichs des GVW liegende Sachverhalte durch dessen Vorschriften nicht suspendiert. Auf nach dem Außerkrafttreten des GVW wirksam werdende Mieterhöhungen findet daher allein das MHG Anwendung. Da im Zeitpunkt des Zugangs des an die Bekl. gerichteten Mieterhöhungsverlangens im Oktober 1994 die Maßgabenregelung des § 2 I GVW für die am 1.1.1995 wirksam werdende Mieterhöhung nicht galt, lassen sich auch aus den Gründen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit eines innerhalb der Sperrfrist des § 2 I Nr. 1 MHG zugehenden Mieterhöhungsverlangens (BGH, NJW 1993, 2109) keine Bedenken gegen die Zulässigkeit einer 5 % übersteigenden Mieterhöhung zum 1.1.1995 herleiten (so aber: Maciejewski, Mietermagazin 1994, 393).

Durch die Mieterhöhung erhöht sich der Mietzins für die Wohnung der Bekl., der die in § 2 I Nr. 3 Satz 2 genannten Beträge deutlich unterschreitet, innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren vor ihrem Wirksamwerden um nicht mehr als 30 %. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist dabei von der zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbarten Miete auszugehen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2 . Aufl., 1994, § 2 MHG Rn. 55); bei dieser handelt es sich gemäß §§ 4 I und 5 I des Mietvertrages vom 20.6.1988 vorliegend um eine Bruttomiete. Entscheidend ist letztlich, daß der Mietzinsbegriff der Ausgangsmiete der gleiche ist wie derjenige der erhöhten Miete (Barthelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl. § 2 MHG Rn. 56).