Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Überschreitung des Mittelwertes; Orientierungsmerkmale; Bad; Küche; Terazzofussboden; Erdgeschosswohnung; Wohnumfeld

Überschreitet das Mieterhöhungsverlangen den Mittelwert des Berliner Mietspiegels, ist die Begründetheit nicht anhand von schematischen Zuschlägen zu machen, sondern daran, welche Möglichkeit die Wohnung bietet, sie für einen angemessenen Daueraufenthalt zu gestalten.

Die Bekl. haben von den Kl. eine 65,45 m2 große Zweieinhalbzimmer-Wohnung für 496,22 DM/mtl. gemietet. Die Kl. haben mit Schreiben vom 16. Dezember 1996 um Zustimmung zu einer Anhebung der Miete auf 522,52 DM gebeten und klagen vorliegend auf Zustimmung.

Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, daß die Wohnung der Bekl. in das Feld A 4 des Berliner Mietspiegels 1996 einzuordnen ist (obwohl nach der Ortsbesichtigung wohl eher das Feld A 5 einschlägig wäre). Der Mietspiegel weist für das Feld A 4 eine Spanne von 6,69 DM bis 9,20 DM/qm und einen Durchschnittswert von 7,56 DM/qm aus. Zu Recht fordern die Kl. eine Überschreitung des Durchschnittswertes um 0,42 DM.

Der Verpflichtung der Bekl., dem Erhöhungsverlangen zuzustimmen, steht das "vorsorgliche" Bestreiten der Einhaltung der Kappungsgrenzen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nicht entgegen. Denn die Bekl. haben sich nach § 138 ZPO "vollständig und der Wahrheit gemäß" zu erklären. Da sie seit dem Jahr 1974 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung sind, wissen sie sehr genau, wann sie welche Miete geschuldet und bezahlt haben. Sie sind anwaltlich vertreten. Sie können ohne weiteres ausrechnen, ob der von den Kl. geltend gemachte Mehrbetrag innerhalb der durch das Miethöhegesetz vorgegebenen Grenzen liegt. Den Bekl. ist auch nicht insoweit zuzustimmen, als sie meinen, mit einem qm-Preis von 7,98 DM werde ihnen mehr als das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum abverlangt.

Wenn § 1 MHG verbietet, Mietverhältnisse zum Zweck der Mieterhöhung zu kündigen, und wenn § 2 desselben Gesetzes dem Vermieter gestattet, unter Beachtung bestimmter Formalien die Miete auf die üblichen Entgelte vergleichbaren Wohnraums anzuheben, dann bedeutet dies, daß - innerhalb der Kappungsgrenzen - eine Anhebung des Mietzinses auf den Betrag zugelassen ist, den der Vermieter bei einer Neuvermietung erzielen könnte. Der von den Kl. verlangte Betrag von 7,98 DM übersteigt diesen Mietzins nicht.

Zugunsten der Bekl. kann unterstellt werden, daß bei Anmietung der Wohnung im Badezimmer ein Handwaschbecken nicht vorhanden war, daß auch die Küche keine Spüle aufwies und daß der Terrazzoboden durch Kriegseinwirkungen in beiden Räumen gerissen war. Fest steht außerdem, daß sich die Wohnung der Bekl. im Erdgeschoß befindet - wenn auch zur Hofseite noch eine Souterrainwohnung darunter liegt - und daß die Räume insbesondere zur Straßenseite hin infolge der dort stehenden Bäume relativ dunkel sind, wenn auch die Bekl. durch die Anbringung dichter Stores und brauner, also dunkler Decken und Wände zu dem Eindruck, es fehle Licht, beigetragen haben.

Alle diese "Minuspunkte" sind jedoch von untergeordneter Bedeutung.

Seit Jahrzehnten hat es sich eingebürgert, daß Mieter die Schönheitsreparaturen selbst tragen und daß sie ihre Wohnung, gerade so, wie es die Bekl. getan haben, nach eigenem Geschmack selbst gestalten. Der Markt mißt deswegen der Innenausstattung der Räume solange keine besondere Bedeutung zu, als diese nicht entweder exquisit ist und zu besonderen Mietzinsforderungen führt oder so "fürchterlich" ist, daß der Mieter aus der Wohnung nichts machen kann. Schematisch einen Betrag von X-Pfennigen je qm für einen nicht mehr zeitgemäßen Terrazzoboden den Ausgangswerten zuzuschlagen oder von diesen X-Pfennigen wegen des Fehlens eines Handwaschbeckens abzuziehen, hat nichts mit dem zu tun, was ein Wohnungssuchender tatsächlich bewertet.

Wesentlich erscheint vielmehr, wie die Wohnung liegt, wie das Wohnumfeld geschaffen ist, welchen Eindruck die Wohnanlage macht und welche Möglichkeiten die Wohnung bietet, sie für einen angenehmen Daueraufenthalt zu gestalten. So gesehen rechtfertigt die Wohnung der Bekl. mindestens den von den Kl. geltend gemachten Betrag.

Die Wohnung der Bekl. ist annähernd ideal gelegen: Einerseits sind in einer Entfernung von weniger als 3 Gehminuten - bis auf eine Bank - alle Geschäfte zu erreichen, die für die Befriedigung des täglichen Bedarfs notwendig sind; andererseits liegt das Haus von der entsprechend belebten Mstraße so weit weg, daß der Verkehrslärm nur noch vor dem Haus, nicht jedoch in der Wohnung wahrnehmbar ist. Zudem ist die Straße außerordentlich ansprechend. Es gibt einen dichten Baumbestand; sämtliche Häuser in dem Straßenteil, in dem das Haus der Bekl. liegt, befinden sich in gutem Zustand.

Die Wohnanlage selbst ist in überdurchschnittlicher Weise ansprechend gestaltet: Der Rauhputz der Fassade ist in einem hellen Grauton frisch gestrichen, die als Pilaster gestalteten Hauseingangsteile heben sich in einem roten Klinker sauber und ansprechend hervor; die Rückseite des Hauses geht auf einen außerordentlich großen Hof, auf dem die Rasenfläche allein rund einen Morgen groß ist. Diese Rasenfläche ist gepflegt. Die Beete an den Häusern sind schön bepflanzt und ebenfalls gepflegt; auf der Rasenfläche gibt es eine alte Baumgruppe, die jedoch gerade die Wohnung der Bekl. nicht beschattet. Ebenso wie die Fassade sind auch die Fenster in der gesamten Wohnanlage sauber gestrichen und gepflegt.

Danach ist der Wohnwert der Wohnung der Bekl. hinsichtlich des Wohn-umfeldes und hinsichtlich des Hauses deutlich überdurchschnittlich. Mindestens durchschnittlich ist auch die Wohnung selbst. Zwar ist sie nicht von den Vermietern in der Weise ausgestattet, wie sie sich heute darstellt. Der räumliche Zuschnitt hat jedoch ohne weiteres erlaubt, daß sich die Bekl. (die immerhin 23 Jahre in der Wohnung leben) die Wohnung neuzeitlichen Anforderungen entsprechend gestaltet haben. Auch wenn die Bekl. die Wohnung aufgäben und alle Einbauten, die sie selbst vorgenommen haben, entfernten, wäre die Wohnung für neue Interessenten ansprechend genug, damit diese den jetzt von den Bekl. verlangten Mietzins akzeptierten.

Bei Mieterhöhungsverlangen, die mit dem Berliner Mietspiegel begründet werden, machen Vermieter immer wieder die Erfahrung, daß die Mieter gegen eine Mieterhöhung die dem Mietspiegel beigelegte Orientierungshilfe (mit Zu- und Abschlägen bzw. Plus- und Minuspunkten) ins Felde führen.

Die Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung werden zwar von der Arbeitsgruppe Mietspiegel zur Anwendung "empfohlen", sind aber keineswegs zwingend. Dies schon deshalb nicht, weil keinerlei empirische Grundlagen vorhanden sind. Im Klartext: Ob sich der Markt tatsächlich so verhält, wie die Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung es vorgeben, weiß man nicht. Datenerhebungen wurden nicht vorgenommen, entsprechende Einflüsse lassen sich auch nicht nachweisen. Die Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung sind deshalb lediglich eine unverbindliche Empfehlung, werden von den Gerichten aber vielfach aus Vereinfachungsgründen herangezogen.

Aber nicht alle Richter vertrauen dieser Scheingenauigkeit, wie eine Entscheidung des Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vom 22. Juli 1997 zeigt.

Das Gericht vertritt die Auffassung, daß die in den Orientierungshilfen genannten Punkte von "untergeordneter Bedeutung" seien. Der Markt messe der Innenausstattung der Räume keine besondere Bedeutung zu, es sei denn, die Innenausstattung sei entweder "exquisit" oder "fürchterlich". Wörtlich heißt es in der Entscheidung: "Schematisch einen Betrag von X-Pfennigen je qm für einen nicht mehr zeitgemäßen Terrazzoboden den Ausgangswerten zuzuschlagen oder von diesen X-Pfennige wegen des Fehlens eines Handwaschbeckens abzuziehen, hat nichts mit dem zu tun, was ein Wohnungssuchender tatsächlich bewertet."

Entscheidender für das, was der Markt bewerte, sei, welche Möglichkeiten eine Wohnung biete, sie für einen angemessenen Daueraufenthalt zu gestalten.

Womit die Entscheidung treffender als viele andere beschreibt, nach welchen Gesichtspunkten ein Mieter bereit ist, diesen oder jenen Betrag für eine Wohnung zu bezahlen.