Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Umrechnung von Bruttomiete auf Nettomiete mit zuletzt feststellbaren Betriebskosten; Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete; letzte Betriebskostenabrechnung als Bezug; Betriebskostenerhöhung

Bei der Ermittlung des Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete kommt es auf den zuletzt feststellbaren tatsächlichen Betriebskostenanteil an. Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund angeführten Fragen zur Ermittlung des Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete sind durch das Senatsurteil vom 23. Mai 2007 (- VIII ZR 138/06 -, GE 2007,1046 = NJW 2007, 2626 = WuM 2007, 450) geklärt. Danach ergibt sich der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (aaO., Tz. 11).

2 Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Für die Ermittlung des Betriebskostenanteils war, wie ausgeführt, die von der Kl. zugrunde gelegte und auch vom Berufungsgericht herangezogene Betriebskostenabrechnung vom 16. Mai 2006 für das vorangegangene Jahr 2005 maßgebend; nach der Senatsrechtsprechung kommt es hierbei nicht darauf an, ob und inwieweit es sich bei den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt. Gegen das auch rechnerisch nachvollziehbar begründete Erhöhungsverlangen der Kl. bestehen daher weder in formeller noch in materieller Hinsicht die von der Revision geäußerten Bedenken. [...]

Anmerkung: Ebenso BGH mit Beschluss vom 8. Juli 2008 - VIII ZR 5/08 -.

Nach Auffassung des BGH sind (im gerichtlichen Verfahren) die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten anzusetzen, wenn eine Bruttomiete vereinbart ist und ein Nettomietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen wird. Die tätsächlichen betriebskosten dürfen dabei der letzten vorliegenden Betriebskostenabrechnung entnommen werden.

In einem Mieterhöhungsverfahren hatte der Mieter Revision wegen offener Fragen zur Ermittlung des Betriebskostenanteils einer Teilinklusivmiete eingelegt.

Problemstellung: Nach der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen - so der Leitsatz des Urteils. Aus den Entscheidungsgründen ergab sich jedoch nicht ganz klar, welcher genaue Zeitpunkt mit "zuletzt" gemeint war. Der BGH hatte formuliert, dass der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbare Betriebskostenanteil an der vereinbarten Bruttomiete angegeben werden müsse. Eine gewisse Klarstellung enthält das Urteil des BGH vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, GE 2007, 1046 = WuM 2007, 450. In diesem Urteil ging es zwar vornehmlich um das Problem, welche Wohnfläche für das Mieterhöhungsverlangen maßgeblich sein sollte, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche übersteigt. Aber auch in dieser Entscheidung war es darauf angekommen, welche zu welchem Zeitpunkt ermittelten Betriebskosten bei der Umrechnung von Brutto auf Netto anzusetzen sind. Dazu hatte der BGH entschieden: Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben habe, sei der "zuletzt feststellbare" Betriebskostenanteil. Dieser ergebe sich aus der "Betriebskostenabrechnung" für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliege. Es muss also nicht der Betriebskostenanteil angegeben werden, der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens in der Bruttomiete enthalten ist.

Der VIII. Senat des BGH wies im eingangs erwähnten Revisionsverfahren darauf hin, dass er die Revision durch Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen wolle. Die Umrechnungsfragen seien geklärt. Dazu wiederholt der BGH seine Formulierung aus dem Urteil vom 23. Mai 2007 (GE 2007, 1046). Für die Ermittlung des Betriebskostenanteils sei die vom Vermieter zugrunde gelegte Betriebskostenabrechnung vom 16. Mai 2006 für das vorangegangene Jahr 2005 maßgebend. Dabei komme es nicht darauf an, ob und inwieweit es sich bei den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Betriebskosten handele.

Das Problem ist, dass es bei Bruttomieten gar keine Betriebskostenabrechnungen gibt - was der BGH offenbar nicht sieht. Worauf sollen Vermieter abstellen? Es gibt im Prinzip drei Möglichkeiten:

1. Sofern in einer Wirtschaftseinheit - was inzwischen die Regel sein wird - nicht nur Bruttomieten, sondern auch Nettomieten mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, liegen Betriebskostenabrechnungen für einen Teil der Wohnungen vor. Diese Abrechnungen können herangezoen werden, um den Betriebskostenanteil aus den vereinbarten Bruttomiete herauszuziehen. Dabei darf auf die letzte vorliegende Abrechnung abgestellt werden, allerdings wohl mit einer Einschränkung: Der Vermieter muss wohl die 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB beachtet haben. Beispiel: Für eine Mieterhöhung, die im Laufe des Jahres 2008 zugeht, kann auf die Abrechnung für das Kalenderjahr 2006 zurückgegriffen werden, sofern die für 2007 noch nicht vorliegt. Die Abrechnung für 2005 dürfte dagegen nicht ausreichen, denn für das Jahr 2006 war spätestens am 31. 12. 2007 abzurechnen. 2. Möglich - und daran ist in erster Linie auch zu denken - ist aber auch der Rückgriff auf eine Betriebskostenerhöhungserklärung. Die Vereinbarung von Bruttomieten ist zwar auch jetzt noch zulässig, entsprach dem gesetzlichen Leitbild aber nur bis zur Mietrechtsreform 2001. Seit dem 1. September 2001 sollen eigentlich nur noch Nettomieten entweder in Kombination mit Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Werden seit dem 1. September 2001 Bruttomieten vereinbart, hat das zur Folge, dass der Vermieter Betriebskostenerhöhungen nicht mehr weitergeben kann - weder in Form einer Abrechnung, noch in Form einer Erhöhung. Bei vor dem 1. September 2001abgeschlossenen Bruttomietvereinbarungen darf der Vermieter aber sehr wohl steigende Betriebskosten durch einseitige Willenserklärungen an den Mieter weitergeben (Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB). Liegen für solche Altmietverträge Betriebskostenerhöhungserklärungen vor, kann auf diese zurückgegriffen werden, weil nach der Rechtsprechung nur saldierte Erhöhungen weitergeben werden dürfen (es müssen also alle Betriebskosten zum Erhöhungszeitpunkt ausgelistet sein). Liegt eine solche Erhöhungserklärung vor, wird man - auch wenn sie älteren Datums ist - von den dort aufgeführten Betriebskosten ausgehen dürfen, denn nur sie sind bislang in die Bruttomiete eingeflossen, nicht aber spätere, aber noch nicht geltend gemachten Betriebskostenerhöhungen.