Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel, Überschreitung des Oberwerts; Orientierungsmerkmal; Parkettboden

1. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, das den Oberwert des Mietspiegels ohne nähere Erläuterung überschreitet, ist nur dann völlig unwirksam, wenn der Oberwert um mehr als 20 % überschritten wird.

2. Der Zuschlag für Parkettfußboden kann stets dann verlangt werden, wenn nach Schnitt und tatsächlicher Nutzung der Wohnung die überwiegende Fläche von Wohnzimmer und ähnlichen Aufenthaltsräumen mit Parkett ausgestattet ist.

Mit Schreiben vom 18.1.1997 verlangten die Kl. unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 1996 und das Feld L 2 Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 71,96 DM, was einem Quadratmeterpreis von 7,74 DM entspricht. Sie berufen sich darauf, ausgehend vom Mittelwert, daß der Einzelhandelszuschlag von 0,44 DM pro qm geltend zu machen sei und ein Zuschlag für Parkettboden in Höhe von 0,89 DM pro qm.

Die Bekl. halten das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam, da der Oberwert des Mietspiegels überschritten werde. Im übrigen seien weder ein Einzelhandelszuschlag noch ein Zuschlag für den Parkettboden gerechtfertigt. Auch sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, daß die Warmwasserbereitung in der Küche nicht vom Vermieter gestellt sei.

Die Klage ist zum Teil nach § 2 MHG zulässig, weil entgegen der Meinung der Bekl. das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam ist. Zutreffend ist zwar, daß zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel bezug genommen wird und hier der Oberwert überschritten ist, ohne daß dies näher erläutert wird. Die spätere Erläuterung in der Klageschrift reicht nicht aus; hier hätte allenfalls ein neues Mieterhöhungsverlangen nachgeschoben werden können. Daraus ist jedoch nicht die völlige Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens abzuleiten. Das Gericht folgt nicht den Entscheidungen der 63. Kammer (MM 1996, 292) und der 62. Kammer (GE 1996, 1181) des Landgerichts Berlin. Nach dem klaren Wortlaut des § 2 Abs. 2 MHG genügt es bei einem Mieterhöhungsverlangen, wenn schlicht auf den Oberwert des Mietspiegels bezug genommen wird. Eine darüber hinausgehende Mieterhöhung enthält notwendigerweise als Minus eine Mieterhöhung auch auf den Oberwert und ist nicht etwa ein sachlich anderes Mieterhöhungsverlangen (aliud).

Anders liegt es nur dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen die Werte des Mietspiegels wesentlich verläßt, so daß nicht mehr davon ausgegangen werden kann, daß ernsthaft der Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird (so auch die 65. Kammer des LG Berlin in MM 1997, 75). In Anlehnung an andere Rechtsvorschriften, in denen die Wesentlichkeitsgrenze mit 20 % definiert ist (§ 5 WiStG), ist im vorliegenden Falle nicht davon auszugehen, daß ein Mieterhöhungsverlangen auf 7,74 DM pro qm den Oberwert von 7,25 DM pro qm wesentlich übersteigt.

Bis zum Oberwert des Mietspiegels ist die Klage auch begründet, denn die fehlende Warmwasserbereitung in der Küche wird durch die unstreitig vorhandenen wohnwerterhöhenden Merkmale der Gruppe 4 ausgeglichen. Zum Mittelwert von 6,46 DM pro qm kommt noch der Einzelhandelszuschlag von 0,44 DM pro qm, der nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Berlin verlangt werden kann. Dazu kommt hier auch der Zuschlag für Parkettfußboden in Höhe von 0,89 DM pro qm, da eine schematische Anwendung des Mietspiegels auszuscheiden hat. Wohnwerterhöhend ist ein Parkettfußboden stets dann zu berücksichtigen, wenn nach Schnitt und tatsächlicher Nutzung der Wohnung dieses Merkmal auf Wohnzimmer und ähnliche Aufenthaltsräume zutrifft. Unstreitig ist hier, daß im Berliner Zimmer mit 21 qm und vorderen Wohnraum mit 24 qm Parkett verlegt ist, während das auf das weitere Wohnzimmer mit 19 qm und das Schlafzimmer mit 14 qm nicht zutrifft. Damit liegt das Übergewicht auf den mit Parkett ausgestatteten Räumen, so daß auch der Zuschlag verlangt werden kann. Die Bekl. waren daher zu verurteilen, bis zum Oberwert des Mietspiegels einer Mieterhöhung zuzustimmen.

Daß nach dem Berliner Mietspiegel (West) 1996 durch Zuschläge für Sondermerkmale auch der Oberwert überschritten werden kann, ist allgemein bekannt. Wenn sich der Vermieter darauf beruft, muß jedoch schon im Erhöhungsverlangen dies näher erläutert werden; die bloße Bezugnahme auf das Rasterfeld des Mietspiegels reicht nicht. Hier kann nach § 2 MHG höchstens der Oberwert des Mietspiegels auch ohne Erläuterung geltend gemacht werden.

In dem vom Amtsgericht Tiergarten am 18. August 1997 entschiedenen Fall berief sich der Mieter darauf, daß wegen der Überschreitung des Oberwerts das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam sei. So hatten in der Tat die 62. und die 63. Kammer des Landgerichts Berlin entschieden. Das Amtsgericht schloß sich demgegenüber der Rechtsprechung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin an, die nur bei einer wesentlichen Überschreitung des Oberwerts Nichtigkeit annimmt. Dies liegt nach Auffassung des Amtsgerichts erst dann vor, wenn der Oberwert um 20 % überschritten wird.

Für die Praxis bedeutsam sind ferner die Ausführungen des Gerichts zum Sondermerkmal "Parkettfußboden". Dieser muß nicht in der ganzen Wohnung vorhanden sein, sondern nur flächenmäßig überwiegend in Wohn- und Aufenthaltsräumen.