Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietermehrheit; Ausgangsmiete; Vollmachtsklausel

1. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist unwirksam, wenn nicht erkennbar ist, ob es sich an einen oder mehrere Mieter richtet.

2. Dasselbe gilt für ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf eine unklare Ausgangsmiete "unter Vorbehalt" stützt.

3. Eine formularmäßige Vollmachtsklausel, die die Möglichkeit des Widerrufs aus wichtigem Grund nicht erwähnt, ist unwirksam.

Die Bekl. sind Mieter einer Zweieinhalbzimmerwohnung in der K.straße aufgrund des Mietvertrages vom 27.4.1986. Mit Schreiben vom 29.5.1996, gerichtet an "Herrn/Frau (oder) Eheleute" L., verlangte der Kl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 147,30 DM. Bei der Ausgangsmiete von 531,63 DM ist im Mieterhöhungsverlangen angegeben, diese sei strittig und stehe unter Vorbehalt.

Die Klage ist unzulässig, da hier ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gegen beide Mieter nicht vorausgegangen ist. Der Kl. hat zwar den anfänglichen Mangel, nur den Bekl. zu 1. auf Zustimmung verklagt zu haben, durch spätere Klageerweiterung (auch innerhalb der Klagefrist) geheilt; mehrere Mieter sind im Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG notwendige Streitgenossen (KG, GE 1986, 225). Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch deshalb unwirksam, da nicht ersichtlich ist, an wen es sich richtet.

In dem Formular ist nicht angekreuzt oder durchgestrichen, ob sich das Schreiben des Kl. an Herrn L., an Frau L. oder an die Eheleute L. richtet. Bleibt jedoch die Person des Empfängers unklar, ist auch das Erhöhungsverlangen selbst unwirksam (vgl. Bezirksgericht Chemnitz WuM 1993, 34). Der Kl. hat deshalb mit Recht etwa bei seinem Erhöhungsverlangen vom 12.9.1995 das vorgedruckte "Herrn/Frau" durchgestrichen, so daß allein das Wort "Eheleute" übrig blieb. Obwohl auch hier der Kl. allein den Nachnamen der Bekl. angegeben hatte, war kein Zweifel über die Person des Empfängers möglich.

Daß es sich dabei nicht um übersteigerte Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen handelt, ergibt sich schon aus der Klageschrift selbst. Auch der Prozeßbevollmächtigte des Kl. hatte das Mieterhöhungsverlangen offenbar so aufgefaßt, daß es sich allein an den Mieter L. richtete, weswegen dieser allein verklagt wurde. Bei einer eindeutigen Kennzeichnung der Eheleute L. als Empfänger wären - davon ist bei einem Rechtsanwalt auszugehen - auch beide auf Zustimmung verklagt worden und nicht allein der Bekl. zu 1.

Auf eine etwaige Vollmachtsklausel kann der Kl. sich nicht berufen, denn sie wäre unwirksam (vgl. dazu Sternel Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 553). Der Formularmietvertrag enthält u. a. nicht den Hinweis für den Mieter darauf, daß eine Vollmacht jederzeit aus wichtigem Grund widerrufen werden kann.

Das Erhöhungsverlangen ist auch deshalb unwirksam, weil die Ausgangsmiete unklar und "unter Vorbehalt" angegeben ist. Ein Zustimmungsverlangen unter einer Bedingung ist jedoch unzulässig; das gilt sowohl für das Zustimmungsverlangen des Vermieters wie die Annahmeerklärung des Mieters (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdnr. 66 a zu § 2 MHG).

Dazu kommt, daß für die Bekl. nicht erkennbar war, ob der Kl. eine Erhöhung der Bruttokaltmiete oder der Nettomiete verlangte. Das Erhöhungsverlangen selbst bezieht sich auf eine Bruttokaltmiete; davon ist auch in der Klageschrift die Rede und in einem Mieterhöhungsverlangen vom 22.10.1993 und vom 10.9.1995. Nach dem Mietvertrag schulden die Bekl. jedoch eine Nettomiete; davon geht auch die Mieterhöhung vom 2.2.1995 und das Schreiben des Kl. vom 23.12.1992 aus, in dem von einem Betriebskostenvorschuß die Rede ist. Bei derart wechselnden Begriffen wäre es Aufgabe des Kl. gewesen, eindeutig und auch für die Zukunft verbindlich klarzustellen, ob eine Bruttomiete oder eine Nettomiete verlangt wird. Es wäre dann Sache der Bekl. gewesen, einer etwaigen Vertragsänderung zuzustimmen oder diese abzulehnen, wenn die bisherige Mietzinsstruktur damit verändert worden wäre.

Nach § 542 BGB hat der Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch zum Teil entzogen wird. Das sind insbesondere erhebliche Wohnungsmängel, die vom Vermieter nicht beseitigt worden sind.

Zu lange darf er aber damit nicht warten, wie das AG Mitte in seinem Urteil vom 30. September 1996 ausführte. Der Mieter hat den Zustand ein Dreivierteljahr lang "hingenommen", ehe er kündigte. Das war ein zu langer Zeitraum, so daß das Kündigungsrecht verwirkt war.