Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Abzug öffentlicher Fördermittel

Der Abzug von öffentlichen Förderungsmitteln bei dem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG kann zu einer "negativen ortsüblichen Vergleichsmiete" führen.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 2 MHG, 2 GVW, da die Bekl. bereits mehr als die Vergleichsmiete zahlen.

Gemäß § 2 Abs. 1, Satz 2 MHG ist der Abzug öffentlicher Mittel vom wirksam verlangten Mietzins vorzunehmen.

Durch diese Regelung soll sichergestellt werden, daß der Vermieter bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete zu einem entsprechenden Abzug verpflichtet ist. Der Vermieter soll bei der grundsätzlich neben § 3 MHG gegebenen Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 2 MHG durch die nicht aus seinen Mitteln erbrachten Aufwendungen keine preisrechtlichen Vorteile haben. Aus diesem Grunde sind die gewährten öffentlichen Mittel nicht bei der Kürzung des ortsüblichen Mietzinses zu berücksichtigen, wie die Kl. dies im vorliegenden Fall durch Abzug von den ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels getan hat - nämlich durch Reduzierung der Vergleichsmieten um die 0,50 DM/m2 auf 3,74 DM - 5,68 DM anstatt 4,24 DM - 6,18 DM -, sondern die Kürzung ist vom verlangten Mietzins vorzunehmen. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut. Wirksam verlangt ist daher nur der Mietzins, der unter den Voraussetzungen der Ziffern 1 - 3 des § 2 Abs. 1 MHG unter Einhaltung der Kappungsgrenze gefordert werden kann (vgl. Eickhoff, MM 88, 145; Müller u.a., Miete und Mieterhöhung in Wohnungen mit öffentlicher Modernisierungsförderung, 1. Aufl. 88, Berliner Praxisreihe Mietrecht, Band 7, GE-Verlag Berlin, S. 35).

Um zur "Vergleichsmiete" zu gelangen, müssen die Kürzungsbeträge vom verlangten Mietzins abgezogen werden, d.h., es ist von folgender Berechnung auszugehen:

Die von der Kl. verlangte Miete beträgt 617,11 DM, nämlich die Ausgangsmiete von 584,71 DM zuzüglich 5 % = 29,24 DM, zuzüglich der Grundgebühr für Kabelanschluß von 3,16 DM. Der Förderbetrag beträgt 0,50 DM/m2. Multipliziert mit der Wohnfläche von 125,06 m2 ergibt sich ein monatlicher Förderbetrag von 62,53 DM, der von der verlangten Miete in Abzug zu bringen ist.

Demnach ergibt sich ein Betrag von 554,08 DM, der unterhalb der bisher gezahlten Miete liegt, sozusagen eine "negative Vergleichsmiete". Eine Mieterhöhung scheidet somit aus (vgl. Beuermann in Müller u.a., a.a.O., S. 35; Blümmel in GE 88, 534 und 206).

Anm.: Ebenso AG Tiergarten vom 22.12.1988 - 9 C 586/88 -.