Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels; wohnwerterhöhendes Merkmal; Kastendoppelfenster

1. Keine schematische Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen (andere als 20 %-Schritte).

2. Kastendoppelfenster im Verhältnis zu Einfachfenstern wohnwerterhöhendes Merkmal.

Weitere Abschläge sind auch unter Berücksichtigung des Sachvortrags der Bekl. nicht gerechtfertigt. Für die Einordnung innerhalb der Spanne kann gemäß § 287 ZPO die sogenannte Orientierungshilfe zum Mietspiegel herangezogen werden, wobei diese - ihrem Wortlaut entsprechend - lediglich der schätzweisen Orientierung dient und nicht schematisch anzuwenden ist. Anderenfalls käme man zu dem Ergebnis, daß stets nur Ab- und Zuschläge von 20 %, 40 % usw. möglich wären, nicht jedoch solche von 10 %, 30 % usw. Hierfür fehlt jeder vernünftige Grund. Unter Berücksichtigung dessen ist kein über 30 % hinausgehender Abschlag vorzunehmen.

Der nach dem Vortrag der Bekl. wohnwertmindernde Zustand des Bades (Merkmalgruppe 1) hebt sich mit den unstreitigen wohnwerterhöhenden Merkmalen der Grup-pe 5 auf. Aus der Merkmalsgruppe 4 ergeben sich weder Plus- noch Minuspunkte. Die von den Bekl. behaupteten Geräusche und Gerüche heben sich mit den verstärkten Elektrosteigeleitungen und der Gegensprechanlage auf. Der Berücksichtigung der Elektrosteigeleitungen steht nicht entgegen, daß die Kl. am 14.10.1988 für diese Mo-dernisierungszuschläge erhoben hat. Weil der Kl. jedenfalls ein Wahlrecht zwischen einer Mieterhöhung nach § 2 MHG und einer solchen nach § 3 MHG zusteht, bleibt die Wirksamkeit der vorliegenden Mieterhöhungserklärung von dem Ausspruch einer weiteren Mieterhöhungserklärung unberührt. Außerdem hat die Kl. ausdrücklich er klärt, aus der zweiten Mieterhöhungserklärung im Falle der Verurteilung der Bekl. kei-ne Rechte geltend zu machen. Daß die Küche (Merkmalsgruppe 2) nach dem Vortrag der Bekl. negative Wohnwertmerkmale aufweist, ist nicht beweisbedürftig, da in der Mieterhöhungserklärung ein Abschlag von 30 % berücksichtigt ist. Aus der Merkmalsgruppe 3 kann kein höherer als ein 10 %-iger Abschlag hergeleitet werden. So-weit die Räume schlecht belichtet und besonnt sein sollen, hebt sich dies jedenfalls teilweise durch das Vorhandensein von Kastendoppelfenstern auf. Es kann dahinstehen, ob solche Fenster den in der Orientierungshilfe genannten Isolierglasfenstern völlig gleichzustellen sind, wofür bereits einiges spricht, da nach allgemeiner Meinung der Austausch von Isolierglasfenster in Kastendoppelfenster keine wohnwert erhöhende Maßnahme darstellt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preis-freiem Wohnraum, zu § 3 MHG, Rdnr. 30 m. w. N.). Jedenfalls kommt Kastendoppelfenstern im Verhältnis zu Einfachfenstern ein gewisser wohnwerterhöhender Charakter zu. Das von den Bekl. angeführte negative Merkmal der schlechten Belichtung wird hierdurch jedenfalls zur Hälfte ausgeglichen. Ein Abschlag von weiteren 10 % liegt der Mieterhöhungserklärung aber bereits zugrunde. Das Gericht kann sich inso weit der Auffassung der Bekl. nicht anschließen, daß es nicht auf den objektiven Befund bezüglich der Eigenschaften von Doppelkastenfenstern ankomme, weil die Mie-ten für Wohnungen mit isolierverglasten Fenstern in Berlin empirisch feststellbar höher sein können als solche für Wohnungen mit Doppelkastenfenstern. Nach der Dokumentation des Zustandekommens des Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen (vgl. dort Nr. 12, Amtsblatt Berlin 1988, Seite 1428 ff) sollen gerade bei dem sachgerechten Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen nur objektive Bewertungskriterien Berücksichtigung finden.