Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Einrichtungen des Mieters

Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, sind bei der Ermittlung des üblichen Entgelts (der ortsüblichen Vergleichsmiete) gemäß Art. 3 (MHG) § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - 2. WKSchG - nicht zu berücksichtigen, es sei denn, daß

a) Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbart haben oder

b) der Vermieter die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet hat.

Die Kl. (Vermieterin) begehrt vom Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht hat den Bekl. auf der Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens zur Zustimmung verurteilt. Der Bekl. begründete seine Berufung damit, daß vom Mieter vorgenommene Wertverbesserungsmaßnahmen (Instandsetzungen und Modernisierungen) bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete berücksichtigt werden müssen. Das Landgericht hat dem Bayerischen Obersten Landesgericht zum Erlaß eines Rechtsentscheids die Frage vorgelegt, ob Aufwendungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen sind, wenn keine diesbezügliche Parteivereinbarung vorliegt. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die Frage, wie aus dem Rechtsentscheid hervorgeht, beantwortet.

1. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt).

2. Der erkennende Senat ist der Auffassung, daß Aufwendungen (Einrichtungen) des Mieters zur Verbesserung des Wohnwerts der Wohnung bei der Mietwertermittlung (ortsübliche Vergleichsmiete) nicht zugunsten des Vermieters anzusetzen sind, sofern eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter hierüber fehlt. a) Art. 3 des 2. WKSchG - Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 - BGBI. I S. 3603 - bestimmt in § 2 Abs. 1, daß der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, wenn "1. der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist und 2. der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, nicht übersteigt." Der Regelung liegt die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für - nach den normierten Merkmalen - vergleichbare Wohnungen zu begrenzen; einerseits sollen für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde möglichst gleich hohe Mieten erreicht und das Ansteigen des Mietzinses begrenzt werden (vgl. BVerfGE 49. 244/248 für Art. 1 § 3 Abs. 1 des 1. WKSchG), andererseits soll dem Vermieter ein am örtlichen Markt orientierter Mietzins, der regelmäßig auch die Wirtschaftlichkeit der Wohnung sicherstellen wird, gewährleistet bleiben (BVerfGE 37, 132/142, 148: OLG Hamburg MDR 1974, 585/586: Köhler Handbuch der Wohnraummiete § 142 Rdnr. 1). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BayObLGZ 1981 Nr. 16 = NJW 1981, 1219/1220). Sie wird im wesentlichen an Hand der für den Mietwert entscheidenden Kriterien des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG gewonnen (Herpers Wohnraummietrecht Rdnr. 599). b) Der Wohnraum, für welchen eine Mieterhöhung gefordert wird, muß den Vergleichswohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenhelt und Lage entsprechen. Dabei gehört zum Vergleichsmerkmal "Ausstattung" alles, was dem Mieter außer den Räumen selbst zu ständiger Benutzung zur Verfügung steht (Herpers Rdnr. 506). Als Ausstattung ist sonach die Gesamtheit der in dem leeren Wohnraum eingebauten oder eingerichteten Teile anzusehen, wie z. B. sanitäre Einrichtungen (Bad, Dusche, Kücheneinrichtung, Herd, Müllschlucker), Heizungsart, Art des Fußbodens (Teppichboden, Parkett), Schall- und Temperaturisolierung (Isolierverglasung), Raumteiler (Trennung von Bad und Toilette usw. (Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. Rdnr. C 64: Sternel Mietrecht 2. /Aufl. Ill Rdnr. 120: Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz 2. Aufl. § 2 MHG Rdnr. 34; Köhler § 143 Rdnr. 5). Hat der Vermieter in dem Wohnraum eine wertverbessernde Maßnahme vorgenommen, so zahlt diese bei funktionsgerechter Anlage ab Benutzbarkeit für den Mieter zur Ausstattung, so daß von diesem Zeitpunkt ab- unabhängig von Ansprüchen nach § 3 MHG (Palandt 2. WKSchG Art. 3 § 3 MHRG Anm. 1 d) - gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG, der Wohnraum in seinem Wohnwert mit solchen Wohnungen zu vergleichen ist, die eine gleichartige Verbesserung enthalten (Barthelmess a.a.O.). c) Umstritten ist jedoch die vorgelegte Rechtsfrage, ob und in welcher Weise vom Mieter - auf eigene Kosten - erstellte, den Wohnwert der Mietsache erhöhende Ausstattungen der vorbezeichneten Art bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses zu

olchen Wohnungen zu vergleichen ist, die eine gleichartige Verbesserung enthalten (Barthelmess a.a.O.). c) Umstritten ist jedoch die vorgelegte Rechtsfrage, ob und in welcher Weise vom Mieter - auf eigene Kosten - erstellte, den Wohnwert der Mietsache erhöhende Ausstattungen der vorbezeichneten Art bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses zu berücksichtigen sind. Es überwiegt dabei in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung, daß der Wohnwert der Mieträume grundsätzlich so zu bestimmen ist, als wären die vom Mieter selbst auf seine Kosten geschaffenen Einrichtungen, mit denen er seine Wohnung zur Verbesserung des Wohngebrauchs ausgestattet hat, nicht vorhanden (OLG Hamburg MDR 1974, 585/586; LG Hamburg WM 1979, 60; LG Hannover WM 1980, 138 - LS -; LG Bonn WM 1981, 108 f.; AG Gelsenkirchen ZMR 1973, 340/341; AG Essen WM 1978, 213/214; Schmidt-Futterer/Blank Rdnr. C64a: Sternel a.a.O.; Barthelmess § 2 MHG Rdnr 34. 50: Herpers Rdnr, 607; Emmerich/Sonnenschein Mietrecht Art. 3 WKSchG § 2 MHRG Rdnr. 45 bb; Soergel BGB 11 Aufl. Anh. § 564b BGB § 2 MHG Rdnr, 24; Köhler § 143 Rdnr. 6: Emmerich/Gather/Kehr u a. Mietpreisermittlung - Theorie und Praxis - Bd. 3 - S. 113 bei Rdnr. 6.2.2). Demgegenüber wollen andere vom Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Begehrens einer Mietzinserhöhung (Ist-Zustand) ausgehen und die vom Mieter im Laufe des Mietverhältnisses finanzierten Verbesserungen der Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung als wertbildenden Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen (Palandt 2. WKSchG Art. 3 § 2 MHRG Anm. 3 b; Fricke ZMR 1976, 325/326; Oliver ZMR 1979, 129/131 und 321 ff.) oder nur solange ausschließen, bis derartige Investitionen als abgewohnt angesehen werden können (LG München I DWW 1979, 191 = MDR 1980, 230 - LS - und Urteil vom 14. Mai 1960 - 14 S 4965/79-; MünchKomm Anh. zu § 564b BGB § 2 MHG Rdnr. 16; siehe dazu nachfolgend unter d cc (2)). d) Der Senat ist der Ansicht, daß bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich der Zustand der Wohnung, für die eine Zustimmung des Mieters zu einer Mietzinserhöhung nach § 2 MHG verlangt wird, unter Ausschluß der vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Einrichtungen maßgebend ist; derartige vom Mieter geschaffene Wertverbesserungen sind also nicht zugunsten des Vermieter heranzuziehen. aa) Es entspricht dem Wesen des Mietvertrages (§ 535 BGB) als einem schuldrechtlichen, gegenseitigen Vertrag im Sinne der §§ 320 ff. BGB, bei dem Leistung und Gegenleistung in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und bei dem die Vertragspartner im allgemeinen von der Gleichwertigkeit ihrer beiderseitigen Leistungen ausgehen (Palandt Einf. v. § 320 BGB Anm. 1c), daß der Vermieter nur für seine Leistungen ein Entgelt erhalten soll und für sie auch nur einzustehen braucht (Sternel lll Rdnr. 120). Schon daraus folgt, daß vom Mieter zur Ausstattung der Wohnung geschaffene ihren Gebrauchswert nachhaltig erhöhende Einrichtungen nicht Gegenstand der Vermieterleistung sind und daher bei der Feststellung des Zustandes der Wohnung im Rahmen des § 2 Abs. 1 MHG a Betracht bleiben müssen (Sternel a.a.O. bei FN 77 m. Nachw.). Der Mieter, der schon die Kosten für derartige Einrichtungen allein getragen hat, würde andernfalls noch zusätzlich dafür, daß er Wohnwert verbessert hat, mit einem höheren Mietzins belastet werden, während dem Vermieter ein erhöhtes Entgelt zugute käme, obwohl er selbst keine zusätzliche Leistung erbracht hat

(Sternel a.a.O. bei FN 77 m. Nachw.). Der Mieter, der schon die Kosten für derartige Einrichtungen allein getragen hat, würde andernfalls noch zusätzlich dafür, daß er Wohnwert verbessert hat, mit einem höheren Mietzins belastet werden, während dem Vermieter ein erhöhtes Entgelt zugute käme, obwohl er selbst keine zusätzliche Leistung erbracht hat (Schmidt-Futterer/Blank Rdnr. C 64a) Einem solchen Ergebnis stehen Sinn und Zweck des § 2 MHG entgegen. Der Vermieter muß deshalb sein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG an den ortsüblichen Entgelten für vergleichbare Wohnungen orientieren, die solche vom Mieter auf eigene Kosten erstellte Einrichtungen nicht aufzuweisen haben. bb) Der Gedanke. daß darauf abzustellen ist, wer die Leistung erbracht hat, kommt auch in § 3 Abs. 1 MHG zum Ausdruck. Danach hat der Vermieter von Wohnraum die Möglichkeit, in einem bestimmten Umfang Kosten vorgenommener, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhender Verbesserungen (Modernisierung) auf den Mieter abzuwälzen. Diese Vorschrift hat vornehmlich den Zweck, den Vermieter zur Durchführung notwendiger oder wünschenswerter Verbesserungen von vermietetem Wohnraum anzuspornen (Palandt 2. WKSchG Art. 3 § 3 MHRG Anm. 1a; Herpers Rdnr. 655). Bei der Berechnung der nach Durchführung solcher Verbesserungen möglichen Erhöhung der jährlichen Miete bleiben jedoch vom Mieter aufgebrachte - anteilige - Kosten ebenso wie Mieterdarlehen oder Mietvorauszahlungen außer Betracht (§ 3 Abs. 1 Satz 4 und 6 MHG). Es kommt sonach auch hier nicht nur darauf an, daß Wohnraum überhaupt modernisiert worden ist, sondern auch darauf, wer zur Herstellung der den Wohnraum verbessernden Maßnahmen durch eigene Kosten beigetragen hat. In dem Umfang eigener Leistungen des Mieters soll dem Vermieter die Verbesserung des Wohnraums in Form einer Mieterhöhung nicht zugute kommen. Ebenso war in § 3 Abs. 3 des inzwischen außer Kraft getretenen lll. BMG vom 24. August 1965-BGBI. I S. 969- eine dieser Interessenlage entsprechende Regelung enthalten, die dahin ging, daß für eine nach § 3 Abs. 1 des lll. BMG zu bestimmende Mietpreiserhöhung ganz oder überwiegend auf Kosten des Mieters in der Wohnung oder im Hause geschaffene Einrichtungen (Bad, Sammelheizung oder Toilette) außer Betracht bleiben.

cc) Daß dem Mieter nach §§ 547, 547a BGB Ausgleichs- und Vergütungsansprüche für (wertverbessernde) Einrichtungen der Mietsache zustehen, rechtfertigt keine andere Beurteilung. (1) Solange der Vermieter für Verwendungen im Sinne von § 547 BGB keinen Ersatz in Form eines finanziellen Ausgleichs geleistet hat, wäre es unbillig, wenn er sich diese Verwendungen beim Mietzinserhöhungsverlangen nach § 2 MHG zugute halten dürfte. Das Wegnahmerecht des § 547a BGB stellt wirtschaftlich keinen rechten Ausgleich für die gemachten Aufwendungen dar (Köhler a.a.O.). Im übrigen können Ansprüche nach §§ 547, 547a BGB meist auch erst am Ende der Mietzeit realisiert werden und sind dann je nach der Dauer des Mietverhältnisses relativ wertlos (Schmidt-Futterer/Blank Rdnr. C 64a a. E.). (2) Die entsprechende Anwendung des Art. VI § 2 des Gesetzes zur Änderung des 2. WohnBauG vom 21. Juli 1961 - BGBI. I S. 1041 - in der Weise, daß die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen nach einer gewissen Mietdauer so behandelt werden müßten, als seien die dafür erdachten Aufwendungen - in gleicher Weise wie ein verlorener Baukostenzuschuß - durch die lange Laufzeit des Mietvertrages als getilgt anzusehen (so LG München I DWW 1979. 191), erscheint nicht vertretbar; denn die Wertverbesserungen sind - anders als der verlorene Baukostenzuschuß nach Art. Vl § 2 des 2. WohnBauÄndG weder auf Grund vertraglicher Verpflichtung des Mieters noch mit Rücksicht auf die Vermietung der Wohnung, d. h. als Gegenleistung für ihre Überlassung, vorgenommen worden. Vielmehr liegt der Fall eines bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum vor, dessen Zustand durch Aufwendungen des Mieters eine Werterhöhung erfahren hat. Derartige Werte lassen sich nicht abwohnen (Köhler § 143 Rdnr. 7), sondern werden nur nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten von demjenigen abgeschrieben (Sternel lll Rdnr. 120 bei FN 78: Barthelmess § 2 MHG Rdnr. 50), der sie finanziert hat. Der Vermieter kann im Mietvertrag verbindlich die Grenzen dafür festlegen, welche Veränderungen, Einrichtungen und Anlagen der Mieter schaffen bzw. in Gebrauch nehmen darf (Erman BGB 6. Aufl. § 536 Rdnr. 13). Die bloße Erteilung der Erlaubnis seitens des Vermieters zur Vornahme werterhöhender Einbauten (wie z. B. Bad, Küche, Heizungsart) und die anschließende - selbst noch so lange - Nutzung selbstfinanzierter Einrichtungen durch den Mieter stellen keinen durch Zeitablauf sich vollziehbaren Ausgleich für vom Mieter getätigte Aufwendungen dar. Sie können daher regelmäßig - selbst wenn sie längere Zeit zurückliegen (LG Hamburg WM 1979 60) im Rahmen des § 2 MHG nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. e) Erstattet jedoch der Vermieter die vom Mieter aufgewendeten Kosten in Form eines finanziellen Ausgleichs oder wird in sonstiger Weise vertraglich geregelt. daß ihm der wirtschaftliche Nutzen der Einrichtungen zustehen soll, so werden diese bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG als Ausstattung der Mietwohnung durch den Vermieter behandelt werden müssen (Schmidt Futterer/Blank a.a.O.). Ebenso werden sie bei Abschluß eines neuen Mietvertrages nach einem Mieterwechsel zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen sein (Barthelmess a. a. O.)