Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; übliche Entgelte

Kündigungsschutz

I. 1. Die Kl ist Vermieterin, die Bekl sind Mieter einer freifinanzierten Zweizimmerwohnung mit 67,02 m2 Wohnfläche. Die Kl. forderte mit ihrer beim Amtsgericht München erhobenen Klage eine Erhöhung der Nettomiete von bisher DM 203,16 auf DM 308,29 monatlich ab 1. 8.1979. Das Amtsgericht erholte ein schriftliches Gutachten eines Sachverständigen. Dieser kam zu dem Ergebnis, daß die geforderte Miete (Quadratmeterpreis DM 4,60) die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in München nicht übersteige. Der Sachverständige legte dar, daß zwar im Mietspiegel für München im konkreten Fall Ouadratmeterpreise im Medianwert zwischen 3,07 bis 2,61 DM genannt würden, daß er den Mietspiegel aber nicht für anwendbar halte, weil er einerseits im oberen Bereich gelegene Neumieten nicht ausreichend berücksichtige und andererseits auch Mietpreisvereinbarungen einbeziehe, die länger als fünf Jahre zurücklägen; der Sachverständige sieht Mieten, die seit mehr als drei Jahren nicht neu festgesetzt worden sind, nicht als vergleichbar an Das Amtsgericht folgte dem Gutachten des Sachverständigen und verurteilte die Bekl. mit Urteil vom 10.4.1980 nach dem Klageantrag. Gegen dieses am 23.4.1980 zugestellte Urteil legten die Bekl. am 20./21. 5.1980 Berufung ein; die 14. Zivilkammer des Landgerichts München I als Berufungsgericht hat einen Rechtsentscheid eingeholt zur Frage: "Was ist unter dem Begriff der ,üblichen Entgelte' gemäß Artikel 3 § 2 des 2. Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (2. WKSchG) zu verstehen? Dürfen insbesondere zur Ermittlung des üblichen Entgelts nur solche Vergleichswohnungen herangezogen werden, bei denen der Mietzins während eines bestimmten Zeitraums (z. B. während der letzten drei Jahre) neu festgesetzt worden ist?" II. 1. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt). 2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat, wie im Entscheidungssatz geschehen, beantwortet Hierfür sind folgende Überlegungen maßgebend: a) Art. 3 des 2. WKSchG - Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18.12.1974 - BGBI I S. 3603 - bestimmt in § 2 Abs. 1, daß der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann, wenn 1) der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgesehen. seit einem Jahr unverändert ist und 2) der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, nicht übersteigt. Der Regelung liegt die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für nach den normierten Merkmalen vergleichbare Wohnungen zu begrenzen; es sollen das Ansteigen des Mietzinses begrenzt und für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde möglichst gleichhohe Mieten erreicht werden (vgl. BVerfGE 49, 244/248 für Art. 1 § 3 Abs. 1 des 1. WK Sch(3), andererseits dürfen jedoch Auslegung und Anwendung des MHG nicht zu einem Mietpreisstopp führen; die Regelung soll dem Vermieter einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins sichern, der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen wird (BVerfGE 37, 132/142, 148). Nach der Auffassung des Bundesverfassungsgerichts, der sich der Senat anschließt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll; danach ist der Anspruch auf Mieterhöhung dann begründet, wenn der verlangte Mietzins

icherstellen wird (BVerfGE 37, 132/142, 148). Nach der Auffassung des Bundesverfassungsgerichts, der sich der Senat anschließt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll; danach ist der Anspruch auf Mieterhöhung dann begründet, wenn der verlangte Mietzins das üblicherweise gezahlte Entgelt für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt (BVerfG Beschluß vom 12.3.1980 - 1 BvR 759/77 = WM 1980, 123 f.). Offen bleibt danach die hier zu entscheidende Rechtsfrage, welche Mieten zu den "üblichen" Entgelten zu rechnen sind, aus deren repräsentativem Querschnitt sich das "üblicherweise gezahlte Entgelt für vergleichbaren Wohnraum", die ortsübliche Vergleichsmiete, ergibt. b) "Üblich" sind nach Ansicht des Senats Mietentgelte, die für vergleichbare Wohnungen (= Wohnungen mit den im Gesetz genannten Merkmalen) in der Gemeinde bei bestehenden Mietverhältnissen unter gewöhnlichen Umständen tatsächlich und üblicherweise gezahlt werden (vgl. BVerfGE 37, 132/143). Außer Betracht zu bleiben haben sonach neben den in § 10 Abs. 2 MHG genannten Mietverhältnissen - grundsätzlich auch solche Mieten, die wegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse unüblich niedrig oder hoch sind, sowie Mieten, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sind (vgl. zur Berücksichtigung von Grundstückskaufpreisen für die Richtwertsammlung: § 142 Abs. 2, § 143a Abs. 2 Satz 5 BBauG). Hierüber besteht kein wesentlicher Streit (vgl, BT-Drucks. 7/5160 S. 4 Nr. 61 Abs. 1 Satz 2, BGB-RGRK 12. Aufl. § 564 b Anh.: 2. WKSchG (§ 2 MHG) RdNr. 9; MünchKomm Anh. zu § 564 b BGB § 2 MHG RdNr. 6; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz 2. Aufl. § 2 MHG RdNrn. 24, 25; Emmerich/Sonnenschein Mietrecht Art. 3 WKSchG § 2 MHRG RdNr. 39: Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. RdNrn. C 48, 73). c) Umstritten ist die vorgelegte Rechtsfrage, ob als übliche Entgelte nur die Neumieten (Mietzinsvereinbarungen aus jüngster Zeit, etwa der letzten zwei oder drei Jahre) oder ob auch die Altmieten (Bestandsmieten = Mietzinsvereinbarungen oder -erhöhungen, die längere Zeit, insbesondere länger als drei Jahre, zurückliegen) zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen sind. Die Beantwortung dieser Frage hat in der Praxis - wie auch der vorliegende Fall zeigt - erhebliche Auswirkungen, da nach Untersuchungen bei längerer Wohndauer wesentlich geringere Mieten gezahlt werden als bei kurzer Dauer (Barthelmess § 2 MHG RdNr. 36 a m. N.: Emmerich/Sonnenschein § 2 MHG RdNr. 36; Schulz Trieglaff WM 1977, 249/250 f. und BBauBI. 1977, 376/377; Derleder/ Schlemmermeyer WM 1978, 225/227 r. Sp. oben). Das Gesetz geht davon aus, daß Neu- und Altverträge in einem "ausgewogenen Verhältnis berücksichtigt werden müssen; dem sind die Rechtsprechung und das Schrifttum überwiegend gefolgt (LG Hamburg WM 1977, 36/37; MünchKomm Anh. zu § 564 b BGB § 2 MHG RdNr. 5 mit Fn. 5; Emmerich/Sonnenschein § 2 MHRG RdNrn. 36, 37; Derleder/Schlemmermeyer a.a.O., Ganschezian-Finck NJW 1974, 116/119 Sp. 1; Sternel Mietrecht 2. Aufl. Ill 128, Schulz Trieglaff a.a.O., Schlich WM 1979, 1;3: siehe auch: Hinweise für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG - herausgegeben vom Bundesministerium der Justiz - WM 1930, 1J9/190 zu 6.1.1: Kompaß für Mietgutachten des Deutschen Industrie- und Handelstags zu 6.1.1 auf S.

l 128, Schulz Trieglaff a.a.O., Schlich WM 1979, 1;3: siehe auch: Hinweise für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG - herausgegeben vom Bundesministerium der Justiz - WM 1930, 1J9/190 zu 6.1.1: Kompaß für Mietgutachten des Deutschen Industrie- und Handelstags zu 6.1.1 auf S. 14). Andere treten dagegen dafür ein, nur oder zumindest überwiegend neue Mietverträge zu berücksichtigen, da ein echter Markt (gemäß Angebot und Nachfrage) nur bei Neuabschlüssen von Mietverträgen auf dem Wohnungsmarkt stattfinde (Barthelmess RdNr. 36 a m. w. Nachw.: Gierth BBauBI 1977, 541/542 m. w. Nachw.). d) Der Senat ist der Ansicht, daß die Altmieten (Bestandsmieten) ohne bestimmte zeitliche Begrenzungen und ohne Rücksicht darauf, wann sie zum letztenmal erhöht worden sind, bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen sind. Ihre Berücksichtigung findet dort ihre Grenze, wo sie als ungewöhnlich niedrig und damit als unüblich aus der Betrachtung ohnedies ausscheidet. Stagnierende Altmieten können - bei den vielfach noch sehr unterschiedlichen örtlichen Verhältnissen (BT Drucks. 7/2011 S. 8 Nr. 3 Abs. 3) - in einer Gemeinde ein bedeutsamer preisstabilisierender Faktor sein, der das Marktgeschehen wesentlich beeinflußt. Wie auf sonstigen Märkten, so können auch auf dem Wohnungsmarkt gleichbleibende Preise nicht aus dem Marktgeschehen eliminiert werden. Das Mietverhältnis ist seiner rechtlichen Natur nach ein engere Beziehungen begründendes Dauerschuldverhältnis von großer sozialer Bedeutung (vgl. BT-Drucks. 7/2011 S. 7 Nr. Il 1, 2). das nicht - wie etwa Wertpapiere oder Waren, deren Preis sich täglich an der Börse neu bildet - uneingeschränkt den gewöhnlichen Marktprinzipien von Angebot und Nachfrage unterworfen werden kann. Dies ergibt sich auch aus dem oben dargelegten Sinn und Zweck des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Ein "am örtlichen Markt orientierter Mietzins" (vgl. BVerfGE 37, 132/142; BT-Drucks. 7/5160 S. 5 Nr. 8.1 Abs. 1) darf nicht nur nach dem Teilmarkt der Neumieten ausgerichtet werden; er soll dem Preisniveau, der auf dem gesamten Wohnungsmarkt tatsächlich gezahlten Mieten für bestimmte Wohnungstypen (vgl. BT-Drucks. 7/5160 S. 2 Nr. 3.1 Satz 1) entsprechen, da nach den dargelegten gesetzgeberischen Erwägungen für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde möglichst gleich hohe Mieten erreicht werden sollen. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter freie Hand gelassen, ob er den ihm in § 2 MHG zugebilligten Mieterhöhungsanspruch realisieren oder ganz oder teilweise darauf verzichten will (BVerfGE 49. 244/249). Wird darauf in einer Gemeinde von einer größeren Zahl von Vermietern ganz oder teilweise verzichtet, so ist auch ein solcher Einkommensverzicht ein zu beachtendes Marktverhalten, das nicht hinweggedacht werden kann, wenn man den Markt nicht zugunsten der einen oder der anderen Interessengruppe beeinflussen (vgl. oben Nr. 2 c 1. Abs.), sondern die Belange sowohl der Mieter als auch der Vermieter ausgewogen berücksichtigen will. Zur gerechten Abwägung zwischen den Vermieter- und Mieterinteressen gehört es auch, daß die große Zahl der Altmieten nicht sprunghaft steigt, wie es bei einer ausschließlichen oder überwiegenden Orientierung der ortsüblichen Vergleichsmiete an den Neumieten der Fall sein könnte (und wie auch der vorliegende Fall einer Mieterhöhung um rund 50 % zeigt), sondern daß sich die Mieten infolge der zunehmenden Zahl der (bei

hört es auch, daß die große Zahl der Altmieten nicht sprunghaft steigt, wie es bei einer ausschließlichen oder überwiegenden Orientierung der ortsüblichen Vergleichsmiete an den Neumieten der Fall sein könnte (und wie auch der vorliegende Fall einer Mieterhöhung um rund 50 % zeigt), sondern daß sich die Mieten infolge der zunehmenden Zahl der (bei Neuabschlüssen frei vereinbarten) Neumieten, die dann Bestandsmieten werden, und der abnehmenden Zahl der Altmieten allmählich erhöhen und angleichen. Nur auf diese Weise wird die Aufgabe des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe, den Mietanstieg zu regulieren und auf ein angemessenes Maß zu begrenzen (vgl. BVerfGE 49, 244/248, Sternel 11/41) erfüllt und damit auch das soziale Gleichgewicht möglichst gewahrt. Ein "ausgewogenes Verhältnis" zwischen Alt- und Neumieten ist dann am besten und einfachsten gewährleistet, wenn beide mit ihrem tatsächlichen Bestand und damit gemäß ihrer Üblichkeit in der jeweiligen Gemeinde repräsentativ berücksichtigt werden und so an der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete angemessen teilnehmen. 3. Demgemäß war auf die Vorlage des Landgerichts München I der sich aus dem Beschlußsatz ergebende Rechtsentscheid zu treffen.