Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; zulässige Rechtsbedingung

Wird der Zweifel an der Wirksamkeit einer vorhergehenden Mieterhöhungserklärung zum Anlass genommen, vorsorglich ein weiteres Mieterhöhungsverlangen zu erklären, so ist auch dieses unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass es erst nachrangig zu prüfen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist begründet.

Die Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 5. Oktober 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 548,81 € um 109,76 € auf monatlich 658,57 € ab dem 1. Januar 2010 zuzustimmen.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht das Zustimmungsbegehren nicht unter einer Bedingung, deren Eintritt die Kl. nicht dargelegt hat.

Das Urteil des Amtsgerichts vom 5. August 2010, mit welchem die Klage als unzulässig abgewiesen worden ist, weil das Mieterhöhungsverlangen unter einer unzulässigen Bedingung gestanden hat, ist von der Kammer aufgehoben und der Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen worden. Die Kammer hat im Urteil vom 24. Mai 2011 - 63 S 499/10 - hierzu ausgeführt:

„Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der KI. vom 5. Oktober 2009 nicht unzulässig. Es enthält insbesondere keine unzulässige Bedingung. Soweit es von der Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 wegen vorgenommener Modernisierungsarbeiten abhängig gemacht worden ist, handelt es sich um eine bloße Rechtsbedingung. Die Wirkungen ergeben sich unmittelbar, unabhängig davon, ob dies in der Mieterhöhungserklärung erwähnt wird (KG, Rechtsentscheid vom 15. September 1997 - 8 RE-Miet 6517/96; LG Berlin, Urteil vom 1. Juli 2002 - 67 S 474/01, GE 2002, 1266). Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung wegen vorangegangener Modernisierungsmaßnahmen - erklärt worden. Zwar ist ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung grundsätzlich bedingungsfeindlich. Wird jedoch der Zweifel an der Wirksamkeit einer vorhergehenden Mieterhöhungserklärung zum Anlass genommen, vorsorglich ein weiteres Mieterhöhungsverlangen zu erklären, so ist auch dieses unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass es erst nachrangig zu prüfen ist (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, GE 2005, 429 = WuM 2005, 250)."

Mit dieser Auffassung der Kammer ist das angefochtene Urteil nicht in Einklang zu bringen. Das Amtsgericht erkennt die Bindungswirkung des aufhebenden Urteils nicht hinreichend. Sie beschränkt sich nicht nur auf das Ergebnis, dass die Klage als zulässig anzusehen ist. Vielmehr bindet das Untergericht auch die der Aufhebung zugrunde liegende Rechtsansicht (Zöller-Herget, ZPO, 29. Aufl., § 538 ZPO, Rn. 60; OLG Hamm, Beschluss vom 3. September 1986, 4 WF 457/85, NJW-RR 1987, 187). In diesem Zusammenhang hat die Kammer in dem aufhebenden Urteil festgestellt:

„Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung wegen vorangegangener Modernisierungsmaßnahmen - erklärt worden."

Es erschließt sich danach der Kammer nicht, wie das Amtsgericht auf der Grundlage dieser Feststellung gleichwohl davon ausgehen kann, dass die streitgegenständliche Mieterhöhung unter der Bedingung steht, dass die Modernisierungsmieterhöhung unwirksam ist und es der Kl. oblag, diesen Bedingungseintritt darzulegen und ggf. zu beweisen.

Schließlich sind die Ausführungen des Amtsgerichts auch unter Zugrundelegung dieser unzutreffenden Ansicht nicht nachvollziehbar. Wenn das Amtsgericht - in diesem Punkt zutreffend - davon ausgeht, dass über die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung aufgrund der Modernisierung vom 19. Dezember 2008 in dem weiteren Verfahren des Amtsgerichts Schöneberg - 13 C 116/10 - keine der Rechtskraft fähige Entscheidung getroffen worden ist, dann ist nicht ersichtlich, welche Umstände nunmehr der Prüfung dieser nach Auffassung des Amtsgerichts gebotenen Vorfrage entgegen gestanden haben.

Nach richtiger Auffassung bestehen nach vorangegangen Modernisierungen die Möglichkeiten zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. und 559 ff. BGB grundsätzlich nebeneinander und schließen sich nicht aus. Sofern aufgrund einer Mieterhöhungserklärung nach § 559 b BGB vom Mieter eine höhere Miete geschuldet wird, geht das Zustimmungsverlangen nach § 558 a BGB ins Leere. Dies lässt die Zustimmungspflicht des Mieters jedoch unberührt. Jedenfalls solange zwischen den Parteien Streit über die aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung zu zahlende Miete besteht, hat der Vermieter ein nachvollziehbares rechtliches Interesse daran, eine Zustimmung nach § 558 b BGB zu erhalten. In jedem Fall hat der Mieter keine höhere Miete zu zahlen als diejenige, die sich materiell-rechtlich als letztlich begründet erweist; entweder nach § 559 BGB aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen oder nach § 558 BGB aufgrund der Höhe der ortsüblichen Miete (LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 2011 - 63 S 454/10, GE 2011, 1162). [...]

Soweit ein Mieterhöhungsverlangen von der Wirksamkeit einer vorangegangenen Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten abhängig gemacht wird, handelt es sich um eine zulässige Rechtsbedingung.

Die Mietvertragsparteien stritten über das Zustimmungsverlangen des Vermieters vom 5. Oktober 2009, das von der Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 wegen vorgenommener Modernisierungsarbeiten abhängig gemacht worden war. Ein erstes Urteil des Amtsgerichts, durch das die Zustimmungsklage als unzulässig abgewiesen worden war, war durch die zuständige Berufungskammer des LG Berlin aufgehoben und der Rechtsstreit an das Amtsgericht zurückverwiesen worden. Dieses vertrat in dem darauf erlassenen Urteil erneut die Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen habe eine unzulässige Bedingung enthalten. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufungskammer änderte das erstinstanzliche Urteil erneut ab und verurteilte die Mieterin zur Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung. Das Amtsgericht habe verkannt, dass es an das vorangegangene Berufungsurteil gebunden sei, wonach das Zustimmungsverlangen von der Wirksamkeit, nicht von der Unwirksamkeit der vorangegangenen Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten abhängig gemacht worden sei, was eine zulässige Rechtsbedingung darstelle. Im Übrigen habe der Vermieter auf die Rechte aus der vorangegangenen Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsmaßnahmen verzichtet, so dass ohnehin nur noch über das nachrangige Zustimmungsverlangen zu entscheiden sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Kammer verweist zu Recht darauf, dass bei Abhängigkeit des nachfolgenden Zustimmungsverlangens gem. § 558 Abs. 1 BGB von der Wirksamkeit der vorausgegangenen Mieterhöhungserklärung gem. § 559 Abs. 1 BGB der Mieter keine höhere Miete zu zahlen hat, als dem Vermieter entweder gem. § 559 BGB oder nach § 558 BGB materiell-rechtlich zusteht. Auch wenn ein Mieterhöhungsverlangen für den Fall gestellt wird, dass ein vorheriges Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, wird darin eine zulässige Rechtsbedingung gesehen (LG Berlin, Urteil vom 6. Juni 2011, 67 S 516/09, GE 2011, 1231; LG Berlin, Urteil vom 28. September 2010, 63 S 384/10, GE 2010, 1541; LG Berlin, Urteil vom 27. September 2010, 67 S 280/09, GE 2011, 204; LG Berlin, Urteil vom 29. Oktober 2009, 67 S 236/09, GE 2012, 271).