Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Erhöhung der Bruttomiete mit Nettomietspiegel; Darlegungslast für Betriebskostenanteil; Bestreiten von Orientierungsmerkmalen; Abrechnungseinheit; Wirtschaftseinheit; schlechter Instandhaltungszustand; Orientierungshilfe; Müllstandsflächen; Lärm

1. Der Vermieter muss die zu der Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete der ortsüblichen Nettomiete hinzugerechneten Betriebskosten für die Wohnung im Einzelnen anhand der Belege darlegen, wenn der Betriebskostenanteil nach einer aus mehreren unterschiedlichen Gebäuden zusammengefassten Abrechnungseinheit ermittelt worden ist.

2. Trägt der Mieter konkret zu den wohnwertmindernden Merkmalen der Orientierungshilfe vor, kann sich der Vermieter nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken, sondern muss konkreten Gegenvortrag bringen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieter einer Wohnung Berlin, mit einer Wohnfläche von 106,35 m2. Die Wohnung ist preisfrei, war bezugsfertig zwischen dem 1.1.1919 und dem 31.12.1949, befindet sich in guter Wohnlage und ist mit einer Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Die Bruttokaltmiete betrug am 1.9.2011 seit über 15 Monaten unverändert 735,94 €.

Den Bekl. wurden bisher keine Betriebskostenbelege betreffend die streitgegenständliche Wohnanlage übersandt. Die Bekl. haben auch keine Einsicht in die Belege genommen. Dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. sind diese Belege jedoch aus einem anderen Verfahren bekannt.

Mit Schreiben vom 25.7.2011 begehrte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 735,94 € um 75,73 € auf 811,67 € monatlich ab dem 1.10.2011.

Mit der am 23.12.2012 zugestellten Klage verfolgt die Kl. ihr Zustimmungsbegehren weiter.

Die Merkmalgruppe 1 des Berliner Mietspiegels ist negativ und die Merkmalgruppe 2 neutral. Bezüglich der Merkmalgruppe 3 war bei Anmietung der Wohnung eine Waschmaschine weder im Bad noch in der Küche stellbar oder anschließbar. Die Wohnung ist mit einem Abstellraum mit Sichtschutz ausgestattet. Betreffend die Merkmalgruppe 4 fehlt eine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner.

Die Kl. behauptet unter Vorlage einer Betriebskostenabrechnung 2010 für eine Nachbarwohnung im selben Gebäude, das sich die monatlichen kalten Betriebskosten auf 1,66 €/m2 beliefen. Der Werkstattraum von 50 m2 sei seit 30 Jahren nicht mehr im Betrieb. Vermietete Garagen seien vorweg abgezogen worden. Die geringere Wohnfläche bei der Umlage der Hausreinigungskosten ergebe sich daraus, dass in der Abrechnungseinheit Einfamilienreihenhäuser vorhanden seien.

In der Merkmalgruppe 3 sei wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, dass zur Wohnung ein großer und geräumiger Balkon mit einer Fläche von mehr als 4 m2 gehöre. In Bezug auf die Merkmalgruppe 4 sei eine 1999 im Wirtschaftsgebäude M.steig eingebaute Heizungsanlage zu berücksichtigen, die auch die streitgegenständliche Wohnung versorge.

Betreffend die Merkmalgruppe 5 sei die Wohnung an einer besonders ruhigen Straße belegen. Es handle sich um eine asphaltierte Privatstraße als Erschließungs- und Umkehrstraße für die wenigen Anwohner. Bei der Querverbindung zwischen M.steig und der Straße A. Sch. handle es sich um einen Wanderweg, den auch Wildschweine benutzen, was als Indiz für die dortige Verkehrslosigkeit zu bewerten sei. Das Wohnumfeld sei aufwändig, dies ergebe sich bereits aus der mehrere Hektar großen Wohnanlage, die aus 95 Wohnungen bestehe.

Insgesamt hat die Kl. für die Ortsüblichkeit der von ihr geltend gemachten Mieterhöhung Sachverständigengutachten angeboten.

Die zulässige Klage ist nur unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zur Anhebung der Bruttokaltmiete von bisher 735,94 € ab dem 1.10.2011. Die ortsübliche Miete liegt jedenfalls nicht über diesem Betrag.

Die ortsübliche Miete berechnet sich wie folgt, wobei zahlreiche Merkmale und die Betriebskosten zugunsten der Kl. unterstellt werden:

1. Bad/WC wohnwertmindernde Merkmale - 20 %

2. Küche Neutral

3. Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %

4. Gebäude wohnwertmindernde Merkmale - 20 %

5. Wohnumfeld wohnwerterhöhende Merkmale - 20 %

Saldo: - 40 %

Mittelwert L 4: 5,47 €/m2 mtl.

abzüglich 40 % von 0,81 €/m2 mtl. - 0,32 €/m2 mtl.

5,15 €/m2 mtl.

Wohnfläche 106,35 m2 547,70 € mtl.

+ Betriebskostenanteil 1,66 €/m2 176,54 € mtl.

724,24€ mtl.

Das Feld L 4 weist einen Mittelwert von 5,47 €/m2, einen unteren Spannenwert von 4,66 €/m2 und einen oberen Spannenwert von 7,08 €/m2 nettokalt aus. Die Ausstattung der Wohnung rechtfertigt einen Abschlag von 40 % der Differenz zwischen mittlerem und unteren Spannenwert (40 % von 0,81 €/m2 mtl.: - 0,32 €/m2 mtl. = 5,15 €/m2 x 106,35 m2 = 547,70 €).

In der Merkmalgruppe 1 überwiegen unstreitig die negativen Merkmale. Die Merkmalgruppe 2 ist unstreitig neutral.

In der Merkmalgruppe 3 überwiegen die positiven Merkmale.

Unstreitig verfügte die Wohnung bei Einzug über keine Möglichkeit eine Waschmaschine zu stellen bzw. anzuschließen einerseits, jedoch andererseits über einen Abstellraum. Zugunsten der Kl. wird als Positivmerkmale unterstellt, dass die Wohnung mit einem großen geräumigen Balkon ausgestattet ist und das Negativmerkmal der unzureichenden Elektroinstallation nicht gegeben ist.

Bei der Merkmalgruppe 4 überwiegen die negativen Merkmale.

Unstreitig ist keine moderne Gegensprechanlage vorhanden. Zugunsten der Kl. wird unterstellt, dass in dem Hause M.steig 1999 eine neue Heizungsanlage eingebaut worden ist, die auch der streitgegenständlichen Wohnung zugute kommt.

Der Instandhaltungszustand des Hauses ist jedoch schlecht. Die diesbezüglich darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. haben zum durchfeuchteten Keller ausführlich unter der Vorlage von Lichtbildern vorgetragen. Das Bestreiten der Kl. hierzu ist unqualifiziert. Es reicht nicht aus, die Durchfeuchtung des Mauerwerks einfach zu bestreiten und spekulativ ins Blaue hinein vorzutragen, die Feuchtigkeit auf den Fotos sei vermutlich dadurch entstanden, dass Mietparteien bei Starkregen das Kellerfenster offenhielten. Der Kl. als Eigentümerin ist ohne Weiteres zuzumuten, den Zustand des Mauerwerks selbst vor Ort durch Mitarbeiter zu überprüfen und daraufhin konkret zu bestreiten.

Auch in der Merkmalgruppe 5 überwiegen die negativen Merkmale.

Die Müllstandsfläche ist ungepflegt und offen. Wie auch im Falle des Mauerwerks ist das Bestreiten der Kl. hinsichtlich der Müllstandsfläche unqualifiziert. Die von den Bekl. vorgelegten Lichtbilder zeigen eine Müllstandsfläche ohne Sichtschutz, deren Umgebung mit allerlei Unrat verunreinigt ist. Die Bekl. haben auch konkret vorgetragen, dass dies ein Dauerzustand sei. Auch hier ist der Kl. zuzumuten, die selbst überprüfen zu lassen.

Der M.steig ist zwar eine Sackgasse „im Grünen". Es ist gerichtsbekannt, dass es dort außer bei strömendem Regen einen ganzjährig umfangreichen Naherholungsverkehr gibt. Bei warmem Wetter kommt es sogar zu Staus parkplatzsuchender Autos, und „Völkerwanderungen" bewegen sich entlang des M.steigs zum Sch., einem überaus beliebten Berliner Naherholungsgebiet (ebenso AG Schöneberg, Urteil vom 4.4.2012, 14 C 278/11). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Sch. auch im Winter bei Spaziergängern mit und ohne Hund überaus stark frequentiert wird. Wildschweine mögen sich in dem Bereich zuweilen auch aufhalten, was jedoch am Ausflugsverkehr nichts ändert.

Eine besondere Lärmbelastung durch die nahe S-Bahnstrecke besteht ausweislich der entsprechenden Lärmkarten der Senatsverwaltung aber nicht.

Das Wohnumfeld ist auch nicht aufwändig gestaltet im Sinne des Berliner Mietspiegels. Auf die Größe der Wohnanlage kommt es hierbei offensichtlich nicht an.

Zum Betriebskostenanteil hat die Kl. bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Da es sich vorliegend um eine Bruttokaltmiete handelt, ist der Betriebskostenanteil für die streitgegenständliche Wohnung zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auf die gemäß Mietspiegel ermittelte Nettokaltmiete aufzuschlagen.

Zunächst fasst die Kl. gemäß der vorgelegten Betriebskostenabrechnung mehrere Wohneinheiten unterschiedlicher Art, darunter auch Einfamilienhäuser, zu einer Abrechnungseinheit zusammen. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH zwar zulässig, jedoch hat der Vermieter zureichende nachvollziehbare Gründe hierfür vorzutragen (BGH NJW 2012, 3229, zitiert nach Juris); dies die Kl. nicht getan.

Hinsichtlich des Vorwegabzugs für die Garagen fehlt es bereits an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Nach der Rechtsprechung des BGH ist zwar der inhaltlich korrekte Vorwegabzug für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht erforderlich (BGH GE 2010, 1261 = NJW 2010, 3363 f., zitiert nach Juris). Jedoch muss der Vorwegabzug an sich dargestellt werden, wenn er denn vorgenommen wird, ansonsten fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten. Eine bloße Angabe der „bereinigten Gesamtkosten" genügt nicht (BGH a.a.O.).

Schließlich wäre es für einen ordnungsgemäßen Vortrag ohnehin notwendig gewesen, dass die Kl. konkret anhand von Belegen die von den Bekl. im Einzelnen bestrittenen Betriebskosten darlegt. Anders als im Betriebskostenprozess gibt es bei einer Mieterhöhung keinen Grundsatz, dass der Mieter zunächst vorprozessual Einsicht in die Belege nehmen muss, um dann im Prozess konkrete Einwendungen vorzubringen. Belege hat die Kl. jedoch im Prozess nicht vorgelegt. Dass dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. diese aus anderen Verfahren bekannt sind ist vollkommen irrelevant. Überdies ist der Vortrag der Kl. hierzu auch widersprüchlich: So wird in der Mieterhöhung noch von einem Betriebskostenanteil von 1,63 € pro Quadratmeter ausgegangen, im Prozess dann plötzlich von 1,66 € pro Quadratmeter.

Letztendlich ist dies jedoch nicht entscheidungserheblich, da auch betreffend den Betriebskostenanteil - den Vortrag der Kl. unterstellt - eine Mieterhöhung über die bisherige Miete hinaus unbegründet ist.

Das Gericht sieht keine Veranlassung, auf das Beweisangebot der Kl. ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete einzuholen. Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Zwar gilt für einen qualifizierten Mietspiegel, dass die Ortsüblichkeit vermutet wird und durch Sachverständigengutachten entkräftet werden kann, § 558 d Abs. 3 BGB, und zwar in der Form des Beweises des Gegenteils, § 292 ZPO. Das bedeutet, die entsprechende Partei muss zunächst substantiiert vortragen, warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und muss diesen Vortrag auch beweisen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558 d, Rn. 103). Hierzu hat die Kl. nicht ausreichend vorgetragen. Alleine der Umstand vieler streitiger Merkmale reicht hierfür nicht aus. Der Berliner Mietspiegel bietet ein differenziertes Instrumentarium, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Es ist bei einem Streitwert wie im vorliegenden Verfahren auch nicht sachgerecht, ein teures Sachverständigengutachten einzuholen.

Der Vermieter muss die zu der Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete der ortsüblichen Nettomiete hinzugerechneten Betriebskosten für die Wohnung im Einzelnen anhand der Belege darlegen, wenn der Betriebskostenanteil nach einer aus mehreren unterschiedlichen Gebäuden zusammengefassten Abrechnungseinheit ermittelt worden ist.

Der Vermieter nahm den Wohnraummieter auf Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete in Anspruch, wobei er unter Vorlage einer Betriebskostenabrechnung für eine Nachbarwohnung in demselben Gebäude einen bestimmten Betriebskostenanteil behauptete, der sich aus der dem Berliner Mietspiegel ergebenden Nettomiete hinzuzurechnen sei. Diese Betriebskostenabrechnung war unter Zusammenfassung mehrerer Gebäude unterschiedlicher Art, darunter auch Einfamilienhäuser, zu einer Abrechnungseinheit erstellt worden. Ferner stritten die Parteien über wohnwertmindernde Merkmale, deren Tatbestandsvoraussetzungen der Mieter konkret vorgetragen hatte, während sich der Vermieter auf deren Bestreiten beschränkte.

Das AG Schönberg wies die Klage ab. Der Vermieter habe keine nachvollziehbaren Gründe dafür vorgetragen, warum er mehrere Wohneinheiten unterschiedlicher Art zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst habe, so dass er mit der Abrechnung darüber nicht die Betriebskosten für die streitbefangene Wohnung dargelegt habe. Zudem fehle es hinsichtlich des Vorwegabzugs für Garagen an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, weil nur die „bereinigten Gesamtkosten" dargestellt worden seien. Schließlich sei der Vermieter verpflichtet gewesen, konkret anhand von Belegen die von dem Mieter im Einzelnen bestrittenen Betriebskosten darzulegen. Soweit der Mieter konkret einzelne wohnwertmindernde Merkmale vorgetragen habe, dürfe der Vermieter diese nicht pauschal bestreiten.

Das Urteil begegnet in einzelnen Punkten Bedenken. Richtig geht das Urteil davon aus, dass für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben ist und sich dieser aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ergibt (BGH, Hinweisbeschluss vom 8.7.2008, VIII ZR 4/08, GE 2008, 1488; vgl. auch Beschluss vom 7.2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102). Voraussetzung dafür ist aber zumindest eine formell wirksame Abrechnung. Die Betriebskostenabrechnung, der der Vermieter die auf die Wohnung entfallenden Kosten entnahm, war hier aber bereits deswegen formell unwirksam, weil nur die um den Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen worden waren, aber auch die Gesamtkosten hätten angegeben werden müssen (BGH, Urteil vom 7.12.2011, VIII ZR 118/11, GE 2012, 123). Zudem war die Zusammenfassung mehrerer Wohneinheiten zu einer Abrechnungseinheit fraglich, weil darin auch Einfamilienhäuser einbezogen worden waren. Der Vermieter darf nur zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen (BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682). Wenn allerdings eine formell wirksame Abrechnung vorliegt, müsste – wie sonst – zunächst der Mieter die darin im Einzelnen aufgeführten Kosten im Einzelnen konkret bestreiten, wozu er Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann (BGH, Urteil vom 13.9.2006, VIII ZR 71/06, GE 2006, 1612). Auch hinsichtlich der Anforderungen an das Bestreiten des Vermieters hinsichtlich der vom Mieter konkret vorgetragenen wohnwertmindernden Merkmale ist die Entscheidung nicht bedenkenfrei. Der Vermieter durfte die Behauptungen des Mieters prozessual mit Nichtwissen insoweit bestreiten, als die behaupteten Tatsachen nicht Gegenstand seiner eigenen Wahrnehmung sein konnten, was für den Mieterkeller zutreffen dürfte. Anderes gilt für den behaupteten schlechten Instandhaltungszustand des Hauses und die Müllstandfläche, auch wenn Lichtbilder des Mieters kein Beweismittel waren.