Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Orientierungshilfe; unzureichende Elektroinstallation; Etagenheizung; Wärmedämmung; Geräuschbelästigungen

1. Die pauschale Behauptung, die Elektroinstallation sei unzureichend, reicht nicht aus.

2. Eine nach dem 1. Juli 1994 eingebaute Etagenheizung ist eine wohnwerterhöhende moderne Heizungsanlage.

3. Ob eine Wärmedämmung unzureichend ist, ist durch einen Vergleich mit dem Baualter und der Ausstattung vergleichbarer Häuser zu ermitteln; die Anforderungen der EnEV an Neubauten sind für Altbauten nicht maßgebend.

4. Die Geräuschbelästigungen durch einen Wochenmarkt und Gaststätten sind dann nicht wohnwertmindernd, wenn sie sich aus dem ortsüblichen Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage (hier: Kollwitzplatz) ergeben.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 8. Dezember 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 370,90 € um 50 € auf monatlich 420,90 € ab dem 1. März 2010 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 87,89 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld 12, das eine Spanne von 3,77 €/m2 bis 6,33 €/m2 und einen Mittelwert von 5,08 €/m2 ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Gruppe 1 (Bad/WC)

Diese Merkmalgruppe ist negativ.

Das kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden.

Gruppe 2 (Küche)

Diese Merkmalgruppe ist negativ.

Das kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden.

Gruppe 3 (Wohnung)

Diese Merkmalgruppe ist neutral.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist nach der Rechtsprechung der Kammer seit dem Mietspiegel 2007 ein nicht vorhandener Balkon nicht ein nicht nutzbarer Balkon (LG Berlin, Urteil vom 5. Juni 2009 - 63 S 355/08, GE 2009, 1046).

Soweit die Bekl. eine unzureichende Elektroinstallation unter Hinweis auf eine Beanstandung bereits im Jahr 2004 behauptet, entbehrt ihr Vorbringen einer hinreichenden Konkretisierung. Die pauschale Angabe, zwei leistungsstarke Geräte könnten nicht gleichzeitig betrieben werden, genügt insoweit nicht. Eine Elektroinstallation ist nur dann unzureichend, wenn neben einem Großgerät nicht ein weiteres Gerät betrieben werden kann. Die Bekl. trägt in diesem Zusammenhang nicht vor, welche Geräte nicht gemeinsam betrieben werden können und an welchen Steckdosen bzw. Stromkreisen ein Betrieb versucht worden ist. Jedenfalls hat sie ihre Angaben trotz des Bestreitens der Kl. nicht unter Beweis gestellt. Aus dem von der Bekl. im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung eingereichten Schreiben der Hausverwaltung der Kl. vom 8. November 2007 ergibt sich in diesem Zusammenhang nichts anderes. Es enthält insbesondere keine endgültige und auch für die Zukunft verbindliche Vereinbarung über eine bestimmte Bewertung des Merkmals der Elektroinstallation. Der Einwand der Bekl. ist für das dort genannte Erhöhungsverlangen zwar akzeptiert worden. Allerdings kam es darauf nicht an, weil die dort verlangte Miete von 4,50 €/m2 auch bei einem sich danach ergebenden Abschlag begründet war. Unter diesen Umständen ist ein Bindungswille der Kl., diese Bewertung auch für die Zukunft zu akzeptieren, nicht zu erkennen, zumal das Schreiben die grundsätzliche Bereitschaft zu einer vergleichsweisen Einigung vor einer Klage enthielt. Dass und in welchem Umfang eine solche Einigung zustande gekommen ist, die auch eine verbindliche Bewertung des Merkmals der Elektroinstallation umfasste, ist nicht erkennbar.

Weitere wohnwertmindernde Merkmale macht die Bekl. nicht geltend.

Gruppe 4 (Gebäude)

Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Ohne Erfolg beanstandet die Bekl. die Berücksichtigung der nach 1994 eingebauten Etagenheizung als wohnwerterhöhend. Der Mietspiegel setzt eine Etagenheizung einer Sammelheizung gleich. Das gilt auch für die Orientierungshilfe. Es ist jedenfalls nicht erkennbar, dass etwa in anderen Wohnungen vorhandene nicht moderne Heizungen einen nachteiligen Einfluss auf Energieverbrauch, Bedienungskomfort oder ähnliche Eigenschaften der Heizung in der Wohnung der Bekl. haben, die eine moderne Heizung ausmachen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich aus dem von ihr im Schriftsatz vom 9. August 2010 errechneten Wärmedämmwert nicht, dass die Wärmedämmung unzureichend ist. Denn Maßstab sind hierbei nicht die Anforderungen, die nach der EnEV an Neubauten zu stellen sind. Entscheidend ist ein Vergleich mit anderen nach Baualter und Ausstattung vergleichbarer Häuser. Hierfür ergibt sich aus dem Vorbringen der Bekl. nichts. Es ist auch anhand der in der Wohnung erreichbaren Temperaturen nicht erkennbar, dass die Wärmedämmung im Verhältnis zu nach Baualter und Ausstattung vergleichbarer Häuser unzureichend ist. Nichts anderes ergibt sich aus dem von der Kl. eingereichten Energieausweis. Danach liegt der Endenergiebedarf jedenfalls nicht über 283 kWh/(m2a) (entspricht lt. Orientierungshilfe 190 kWh/[m2a] Energieverbrauchskennwert zzgl. 20 %).

Danach kann dahinstehen, ob der Fahrradkeller aufgrund einer nicht ausreichenden Größe wohnwerterhöhend ist. Aus der von den Kl. zitierten Entscheidung der Kammer (Urt. v. 31.8.2010 - 63 S 635/09, GE 2010, 1339) ergibt sich jedenfalls nicht, dass jeder Fahrradkeller unabhängig von dessen Größe als wohnwerterhöhend anzusehen ist. Denn es war in diesem Verfahren nicht vorgetragen, dass der Abstellraum nicht ausreichend wäre.

Gruppe 5 (Wohnumfeld) - Diese Merkmalgruppe ist neutral.

Die Geräuschbelästigungen durch Wochenmarkt und Gaststätten sind nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Es handelt sich hierbei um ein ortsübliches Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage, die gerade eine Gegend wie den Kollwitzplatz und dessen Umgebung prägt und ihr den besonderen Reiz verleiht. Die von der Bekl. vorgebrachten Beanstandungen beruhen nicht unmittelbar auf den gewerblichen Einrichtungen, sondern sind mittelbare Begleiterscheinungen des Lebens in einer Metropole, in der Autos fahren und parken, Leute einkaufen und sich Fußgänger auch in größeren Gruppen aufhalten und bewegen. Dass die hiermit zwangsläufig verbundenen Auswirkungen das in einer zentralen Großstadtlage zu erwartende und hinzunehmende Maß überschreiten, hat die Bekl. nicht anhand konkreter Anhaltspunkte vorgetragen.

Es kann danach dahinstehen, ob die streitgegenständliche Wohnung in einem Bereich bevorzugter Citylage liegt. Denn das Erhöhungsverlangen ist auch bei einer nur neutralen Wertung dieser Merkmalgruppe begründet.

Ein pauschaler Vortrag des Mieters, die Elektroinstallation sei unzureichend, reicht nicht aus, eine nach dem 1. Juli 1994 eingebaute Etagenheizung ist eine moderne Heizungsanlage. Die Wärmedämmung der Altbauten ist nicht allein deswegen unzureichend, weil sie nicht den Anforderungen der EnEV entspricht. Ortsübliche Geräuschbelästigungen (Wochenmarkt) sind nicht wohnwertmindernd, entschied das LG Berlin in einem Mieterhöhungsverfahren.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens über verschiedene Merkmale der Orientierungshilfe. Der Mieter hielt die Elektroinstallation für unzureichend, weil zwei leistungsstarke Geräte nicht gleichzeitig betrieben werden könnten. Die Berücksichtigung der nach 1994 eingebauten Etagenheizung als wohnwerterhöhend hielt er für fehlerhaft, weil es sich nicht um eine moderne Heizung handele. Die Wärmedämmung sei unzureichend. Die Geräuschbelästigungen durch den nahegelegenen Wochenmarkt und die umliegenden Gaststätten seien wohnwertmindernd. Das Amtsgericht folgte ihm nicht. Gegen das entsprechende Urteil legte er Berufung ein.

Die ZK 63 wies die Berufung zurück. Die pauschale Behauptung, die Elektroinstallation sei unzureichend, reiche nicht aus. Auch die nach dem 1. Juli 1994 eingebaute Etagenheizung sei als wohnwerterhöhende moderne Heizungsanlage anzuerkennen. Ob eine Wärmedämmung unzureichend sei, sei durch einen Vergleich mit dem Baualter und der Ausstattung vergleichbarer Häuser zu ermitteln; die Anforderungen der EnEV an Neubauten seien für Altbauten nicht maßgebend. Die Geräuschbelästigungen durch einen Wochenmarkt und Gaststätten seien nicht wohnwertmindernd, weil sie sich aus dem ortsüblichen Erscheinungsbild der innerstädtischen Wohnlage (hier: Kollwitzplatz) ergeben würden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Für wohnwertmindernde Merkmale der Orientierungshilfe ist der Mieter darlegungspflichtig (LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010, 65 S 477/09, GE 2011, 202). Daher reicht pauschaler Vortrag nicht aus. Zur unzureichenden Elektroinstallation muss der Mieter daher vortragen, welche haushaltsüblichen größeren Elektrogeräte nicht gleichzeitig betrieben werden können oder welche Steckdosen in den Wohnräumen vorhanden waren. Hinsichtlich einer nach dem 1. Juli 1994 eingebauten Heizungsanlage, zu der auch eine Etagenheizung gehört, müsste er im Einzelnen vortragen, welchen ungünstigen Wirkungsgrad sie hat. Ferner müsste er zur Wärmedämmung vortragen, warum er sie als unzureichend ansieht, oder den Verbrauchsenergiekennwert angeben. Zu den Geräuschbelästigungen müsste er vortragen, welche erheblichen und regelmäßigen Beeinträchtigungen seine Wohnung aufweist; ortsübliche Geräusche aus der typischen Wohnlage fallen nicht darunter.

Rechtsprechungsübersicht

1. Elektroinstallation

LG Berlin, Urteil vom 6. Juni 2011, 67 S 516/09, GE 2011, 1231: Befindet sich im Bad keine Steckdose, sondern nur ein Wandauslass, ist die Elektroinstallation unzureichend.

LG Berlin, Urteil vom 19. Juli 2011, 65 S 472/10, GE 2011, 1084: Eine unzureichende Elektroinstallation ist auch dann anzunehmen, wenn im Bad keine Steckdose vorhanden ist.

LG Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010, 63 S 256/09, GE 2010, 981: Sind in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben, ist das auch dann wohnwertmindernd, wenn aus der im Flur verlegten Steigleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte.

LG Berlin, Urteil vom 3. November 2009, 63 S 184/09, GE 2010, 767: Eine Elektroinstallation, mit der neben einem Großgerät ein weiteres Gerät nicht betrieben werden kann, ist wohnwertmindernd.

LG Berlin, Urteil vom 23. November 2007, 63 S 160/07, GE 2008, 1259: Eine unzureichende Elektroinstallation bei einem Altbau liegt nicht vor, wenn die Waschmaschine und der Geschirrspüler nicht gleichzeitig betrieben werden können.

AG Schöneberg, Urteil vom 5. Februar 2008, 15 C 388/07, GE 2008, 545: Das Fehlen eines gesonderten Waschmaschinenanschlusses ist ebenso wohnwertmindernd wie das Fehlen einer Steckdose im Bad und das Vorhandensein nur einer Steckdose im Wohnzimmer.

AG Schöneberg, Urteil vom 12. März 2008, 104a C 544/07, GE 2008, 607: Eine unzureichende Elektroinstallation liegt vor, wenn die Stromversorgung den Gebrauch einer Vielzahl von elektronischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten nicht mehr ermöglicht.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. Juli 2008, 20 C 103/08, GE 2008, 1199: Bei Fehlen einer Steckdose im Badezimmer liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor.

AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 220/08, GE 2008, 1629: Die Elektroinstallation ist unzureichend, wenn das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet ist.

AG Wedding, Schlussurteil vom 11. April 2007, 18 C 430/06, MM 2007, 263 (Ls.): Wenn in jedem Zimmer lediglich eine Steckdose vorhanden ist, liegt das negative Wohnwertmerkmal „unzureichende Elektroinstallation" 2005 vor.

AG Schöneberg, Urteil vom 2. Oktober 2008, 10a C 116/07, GE 2008, 1565: Das Fehlen einer Steckdose im Bad ist wohnwertmindernd.

2. Moderne Heizungsanlage

LG Berlin, Urteil vom 10. September 2009, 67 S 441/08, GE 2010, 622: Der Anschluss an die Fernwärme zählt nicht als Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994.

AG Charlottenburg, Urteil vom 30. April 2008, 239 C 158/07, GE 2009, 203: Der Anschluss an das Fernwärmenetz ist als moderne Heizungsanlage i. S. d. Orientierungshilfe anzusehen.

3. Geräuschbeeinträchtigung

AG Schöneberg, Urteil vom 29. Juni 2007, 17b C 70/07; LG Berlin, Anerkenntnisurteil vom 25. Januar 2008, 63 S 251/07, GE 2008, 675: Für eine Beeinträchtigung durch Geräusche reicht der Vortrag des Mieters nicht aus, dass sich in unmittelbarer Nähe ein Supermarkt mit Kundenparkplatz befindet.